中央及各部委密集表態(tài)，引發(fā)新一輪調(diào)控？

本輪樓市調(diào)控已實(shí)施兩年半多，中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了一定的成效。隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭，部分購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈。地方政府早已經(jīng)按捺不住放松中央調(diào)控的沖動(dòng)之心，即使中央果斷叫停小部分調(diào)控微調(diào)城市，卻難遏制調(diào)控放松預(yù)期的猜測(cè)。

　　根據(jù)全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的最新報(bào)告，截至目前全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，北京等33個(gè)城市從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策。因土地財(cái)政和稅費(fèi)收入壓力大及經(jīng)濟(jì)下滑等房?jī)r(jià)下行預(yù)期的考慮，一些地方政府將在未來(lái)繼續(xù)屢屢試探“政策微調(diào)”。

　　筆者最新跟蹤統(tǒng)計(jì)，自2011年8月8日，馬鞍山實(shí)施人才買(mǎi)房稅費(fèi)優(yōu)惠新政起，截止到2012年7月24日，全國(guó)共有56個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，50個(gè)城市通過(guò)包括2個(gè)城市有通過(guò)有叫停的新政，8個(gè)城市調(diào)控微調(diào)叫停。這引起中央高層重視，2012年7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對(duì)北京、天津、河北、上海等16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。筆者認(rèn)為，中央政府一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松不動(dòng)搖的態(tài)度，促使房?jī)r(jià)合理回歸的決心，表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入敏感階段，而中央房地產(chǎn)調(diào)控則進(jìn)入關(guān)鍵期。在穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)下，今年下半年仍將呈現(xiàn)中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松與地方政府調(diào)控措施的微調(diào)并存的局面。

　　調(diào)控三令五申穩(wěn)房?jī)r(jià)

　　中央多次對(duì)調(diào)控三令五申，嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈，但是房?jī)r(jià)依然壓不住。在“剛需”回暖論調(diào)之中，近期房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛。2012年7月23日，中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組將商品房均價(jià)從年初預(yù)測(cè)的下降4%-6%修正為上漲2%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，從6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，一是6月70城市的環(huán)比漲幅平均值為0.02，是自去年10月份以來(lái)環(huán)比漲幅平均值首度“正數(shù)”，結(jié)束了連續(xù)8個(gè)月的“負(fù)增長(zhǎng)”局面。房?jī)r(jià)呈現(xiàn)筑底上漲反彈，全國(guó)樓市回暖痕跡明顯。二是從上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2012年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售成交均價(jià)同比上漲5.3%。前1月-6月房?jī)r(jià)同比上漲5.30%。三是從6月一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，北、上、廣三大一線(xiàn)城市的一手住宅價(jià)格今年以來(lái)也首度呈現(xiàn)上漲局面，而北、上、廣、深二手房則全部上漲。

　　在限購(gòu)政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈跡象。在珠海等地方政府“微調(diào)”動(dòng)作不斷以及多個(gè)城市密集推地的背景下，樓市看漲速度似乎超出預(yù)期。其實(shí)，自今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，近一個(gè)月以來(lái)銷(xiāo)售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并不容樂(lè)觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)60%。截至7月25日，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的59家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55 .9%。在庫(kù)存方面，標(biāo)桿房企庫(kù)存依然處于高位。截至6月底，標(biāo)桿房企49個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量，相對(duì)于2011年同期增加了約6成。筆者認(rèn)為，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，除了負(fù)債率上升和商品房庫(kù)存增加威脅以及面臨房地產(chǎn)信托債務(wù)到期等調(diào)控確定性的因素影響。因此，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)難以長(zhǎng)久維持，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。

　　房?jī)r(jià)漲與跌都是牽一發(fā)動(dòng)全身，而最敏感莫過(guò)于中央和地方政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度。為消除房?jī)r(jià)上漲預(yù)期與否認(rèn)調(diào)控放松的信號(hào)，筆者最新跟蹤統(tǒng)計(jì)，2012年上半年部委和地方已經(jīng)共辟謠10次，四部委各1次辟謠和地方政府6次辟謠。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟謠。而為表明遏制房?jī)r(jià)上漲與堅(jiān)持調(diào)控的決心，筆者最新跟蹤統(tǒng)計(jì)，2012年上半年各部委21次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松，8次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸。截至2012年7月24日，各部委共31次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松，10次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸。筆者認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議及住建部、發(fā)改委、央行、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)先后表態(tài)，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，表明國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)仍始終沒(méi)有改變。

　　市場(chǎng)掀起新一輪調(diào)控猜想

　　隨著國(guó)務(wù)院穩(wěn)增長(zhǎng)措施的寬松貨幣與財(cái)政及信貸的稅費(fèi)優(yōu)惠政策實(shí)施，加速樓市上行預(yù)期。各種現(xiàn)象表明，本應(yīng)房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過(guò)150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)306.42%。成交量的上漲，也促使開(kāi)發(fā)商們的提價(jià)熱情再次蠢蠢欲動(dòng)。日前，統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)城市樓價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市21個(gè)，上漲城市25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個(gè)月以來(lái)上漲城市數(shù)量首次超過(guò)下降城市數(shù)量。此外，環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個(gè)，也超過(guò)前5月上漲城市數(shù)量之和。

　　今年5月到7月份全國(guó)主要城市樓市銷(xiāo)售成交上升，部分城市樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)輕微上漲，而樓市上行趨勢(shì)傳導(dǎo)土地市場(chǎng)升溫，一些城市因個(gè)案地塊的特殊性?huà)斐觥暗赝酢?，部分城市樓市局部回暖跡象明顯。全國(guó)各地城市房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”，埋下房?jī)r(jià)新一輪上漲的禍根，也預(yù)示樓市面臨新一輪中央房地產(chǎn)調(diào)控危機(jī)。7月19日晚上，國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。影響市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　2012年7月24日上午，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查，包括住房限購(gòu)措施、土地供應(yīng)、差別化信貸政策執(zhí)行等是督查重點(diǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，將引發(fā)中央新一輪樓市調(diào)控政策猜想。這是截止到2012年7月24日，中央層面對(duì)樓市調(diào)控的第三十一次表態(tài)，釋放出調(diào)控不動(dòng)搖，穩(wěn)定樓市預(yù)期的明確信號(hào)。筆者認(rèn)為，當(dāng)前樓市各方博弈加劇，在調(diào)控的關(guān)鍵敏感期，應(yīng)盡快推行后續(xù)調(diào)控政策，并建立起調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，防止房?jī)r(jià)反彈。因此，未來(lái)要改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應(yīng)，推進(jìn)土地制度的改革。（謝逸楓）

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