9月百城平均房價環(huán)比續(xù)漲，定價策略或分化

　　來自機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月全國平均房價漲勢趨緩。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)8日發(fā)布報告稱，該機構對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示，9月全國100個城市新建住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比較上月上漲0.17%，為今年6月以來連續(xù)第四個月上漲，但漲幅繼續(xù)收窄；相比去年同期同比，百城住宅均價連續(xù)第六個月同比下跌，跌幅為1.4%，比8月縮小0.2個百分點。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，雖然百城房價已連續(xù)第四個月環(huán)比上漲，但每個月的漲幅都很小。這種小波段內(nèi)的上漲即便是連續(xù)的，也不能確定已形成一種上漲趨勢。

　　中指院監(jiān)測的所謂新建住宅價格，系該機構從樣本樓盤采集到報價后，乘以系數(shù)后得出，并非最終的成交價格。

　　“大城市實際供應不足”

　　相比之下，北京、上海等十大城市9月的房價漲幅略大。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，十大城市9月住宅均價為15573元/平方米，環(huán)比上漲0.22%；同比下跌1.35%，同比跌幅繼續(xù)縮小。

　　陳晟認為，一線城市及部分重點城市的開發(fā)商今年的銷售任務完成得普遍不錯，因此價格較為堅挺，并沒有在9月采取較大幅度的打折促銷。而部分三線城市在供應上存在泡沫，超過了實際需求，因此價格存在較大的下行壓力。

　　“對于一線城市而言，一旦需求有所釋放，價格就能很快被支撐住，甚至向上。”陳晟說，一線城市等大城市目前的實際供應是不足的，出于穩(wěn)定房價的考慮，近期部分一線城市出臺了強化限購的措施，使得需求又遭一定程度的壓抑。

　　在陳晟看來，隨著今年樓市的整體好轉，開發(fā)商的折扣力度普遍縮小，目前的折扣其實都是價格抬升后的折扣，與年初時市場價基礎上的打折已不能同日而語。

　　某上市房企營銷總監(jiān)也說，今年樓市總體還行，大多數(shù)開發(fā)商的項目賣得還可以，在這種情況下折扣自然會收窄。

　　某上市房企副總裁還提到，現(xiàn)在在售的房子成本都比較高，開發(fā)商資金又不緊張，沒道理非降價不可，“而且現(xiàn)在的地價也不便宜，開發(fā)商也不會割肉去拿地?！?/p>

　　開發(fā)商“連續(xù)小漲價”

　　大幅漲價同樣不現(xiàn)實。

　　某上市房企營銷總監(jiān)直言，那種牛市時大幅跳開漲價的情況是沒有的，市場上實際出現(xiàn)的是，銷售平穩(wěn)狀態(tài)下開發(fā)商暗地里小漲的情況，“像我們的一個中高端別墅項目，每次開盤的價格會比上一次小漲個500元/平方米。對于總價上千萬元的房子，總價上變化并不明顯，客戶也不大能明顯感覺到?！?/p>

　　據(jù)該營銷總監(jiān)稱，這種每次開盤小漲個幾百元的做法，很多開發(fā)商都在用。這也從一個側面說明，當前的市場銷售比較常態(tài)化，在銷售平穩(wěn)的情況下，開發(fā)商小幅增加利潤，可能是大城市房價連續(xù)數(shù)月環(huán)比微漲的原因，“當前買房者以自住需求為主，以往市場火爆時那種追漲并不斷推高成交量的投資型買家并不存在?！?/p>

　　某上市房企副總裁也提到，一些樓盤開盤后的價格可能會比開盤時高，但這只是開發(fā)商吸引客戶的手段，等到下次推盤，價格總體還是會維持在前一次的水平上，頂多根據(jù)房源位置、裝修情況小幅調(diào)整一下。而且，經(jīng)過今年以來的一連串收窄折扣，當前很多樓盤的價格已回歸到大降價前的水平。

　　定價策略“可能分化”

　　“接下來的幾個月，各大城市的房價還是會維持微幅上漲的情況?！蹦成鲜蟹科鬆I銷總監(jiān)預計，隨著年底的臨近以及銷售任務完成情況的不同，在定價上，開發(fā)商可能會出現(xiàn)分化，“有些開發(fā)商可能會繼續(xù)適銷對路，有的可能會跑量抓現(xiàn)金流，有的則可能提高價格，追求利潤。”

　　前述上市房企副總裁則判斷，未來幾個月，全國主要城市的房價會總體保持平穩(wěn)，“經(jīng)過兩年多的調(diào)控，樓市已經(jīng)達成了階段性平穩(wěn)，價格小幅上漲或下跌都屬正常?！?/p>

　　該副總裁進一步說，現(xiàn)在包括該公司在內(nèi)的很多開發(fā)商銷售任務都基本完成了。在今年剩余時間里，開發(fā)商會以一種較靈活方式對待市場，如果項目還能繼續(xù)賣，就圖點利潤；如果資金還較富余，就考慮拿點地。

　　對于房價走勢，該副總裁預計，接下來幾個月會保持穩(wěn)定，但明年或有上漲壓力，“影響價格的最基本因素是供需環(huán)境和成本，其次是政策、輿論等。目前價格已和去年同期差不多了，去年底以來的以價換量已徹底告一段落，只是目前的成交量還略微顯得有些低，成交量能再升一些就好了?！?/p>

　　樓市成交的疲軟，讓開發(fā)商眼下頗為擔憂。

　　某上市房企營銷總監(jiān)認為，9月上海樓市約81萬平方米的成交量，不算太好。

　　“從9月的情況看，很多城市的成交量是比較差的。像上海，在新增供應增加的情況下，成交量卻和8月差不多，這其實說明當前的市場還是比較疲軟的，客戶的觀望情緒還是很濃?！鄙鲜龇科蟾笨偛谜f。

　　佑威此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海市商品住宅成交面積為80.99萬平方米，環(huán)比上漲0.96%，比去年同期上漲42.31%；新增供應量則高達127.09萬平方米。

　　“在未來數(shù)月政策不加碼也不放松的前提下，隨著開發(fā)商資金回籠的日漸完成，開發(fā)商像去年底那樣大幅降價的動力并不存在?！标愱烧f，目前開發(fā)商的心態(tài)普遍較為謹慎，愿意接受當前市場微妙的價格平衡，而不敢漲價，“穩(wěn)定是各方都樂意見到的。”

來源：東方早報

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