業(yè)內(nèi)稱二三線城市樓市尚未全面回暖

2012年歲末將至，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)土地市場(chǎng)回暖行情。連日來(lái)，一些城市土地放量明顯，北京、上海、廣州等一線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，民間擔(dān)憂聲四起并引發(fā)國(guó)土部關(guān)注?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，每次“面粉”漲價(jià)背后，必定引發(fā)“面包”價(jià)格上漲，此次土地市場(chǎng)回暖，能否帶來(lái)樓市觸底反彈？　

　　土地市場(chǎng)回暖引國(guó)土部關(guān)注

　　12月12日，萬(wàn)科、綠地等公司的聯(lián)合體以54 .31摘得上海南站核心區(qū)商辦用地，刷新了上?？們r(jià)地王紀(jì)錄。同時(shí)也引發(fā)“開(kāi)發(fā)商重回北上廣”，“地王潮”再現(xiàn)江湖的種種擔(dān)憂。

　　機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)16個(gè)月新高。其中僅11月13日至15日三天，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬(wàn)平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個(gè)“地王”。其中，北京、上海、深圳出現(xiàn)地王最多。二線城市南京、蘇州等土地市場(chǎng)也相繼誕生“地王”?；叵?010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后的“穩(wěn)中有升”，一些購(gòu)房者又開(kāi)始產(chǎn)生心理恐慌：房?jī)r(jià)難道又要漲了嗎？

　　數(shù)據(jù)似乎在驗(yàn)證老百姓的擔(dān)憂。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布了11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，53個(gè)城市環(huán)比上漲占比將近七成，比10月份增加了18個(gè)。

　　“前面幾個(gè)月是慢增、小增，11月突然增幅在擴(kuò)大，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，看70個(gè)城市的平均水平，房?jī)r(jià)基本進(jìn)入上行通道?！斑@一輪調(diào)控中房?jī)r(jià)從跌到漲，是6月份出現(xiàn)拐點(diǎn)由跌轉(zhuǎn)漲。6月到10月的漲幅比較小，基本上都是在0 .1%上下進(jìn)行波動(dòng)，11月漲幅突然放大到0.26%，上漲城市由上個(gè)月的35個(gè)升到了53個(gè)，而且北京、廣州、深圳漲幅都靠前?！睏罴t旭認(rèn)為，假如未來(lái)幾個(gè)月沒(méi)有新政策的打壓，房?jī)r(jià)將會(huì)加速上漲。

　　民間的擔(dān)憂引起國(guó)土部關(guān)注。國(guó)土資源部18日在北京召開(kāi)2012年房地產(chǎn)管理調(diào)控情況發(fā)布會(huì)，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示已經(jīng)注意到進(jìn)入11月份后土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新情況，“主要是一些城市土地供應(yīng)放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價(jià)略有回升，市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象。”

　　基本面平穩(wěn)低溢價(jià)是主流

　　不過(guò)，記者在一片擔(dān)憂聲中發(fā)現(xiàn)，此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”幾乎都以底價(jià)成交，與前兩年動(dòng)輒競(jìng)價(jià)幾十輪、上百輪、溢價(jià)率50%或者100%相比，多了些理性，少了些狂熱。

　　據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，且面積相對(duì)較大，起拍價(jià)比較高。如11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓的朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，位于東三環(huán)到東四環(huán)之間，鄰近農(nóng)展館和使館區(qū)，屬北京黃金地段，起拍價(jià)20億元；12日誕生的上?！暗赝酢蔽挥谏虾Ｄ险竞诵膮^(qū)，商用性質(zhì)，拍賣起始總價(jià)為54.3億元，而最終成交價(jià)也是54.3億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些地塊疊加合理的開(kāi)發(fā)成本后，單價(jià)很少有超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格的，實(shí)際溢價(jià)率并不高。相比2010年“地王潮”中出現(xiàn)的地王，成交價(jià)格也沒(méi)有失去理性。土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯“泡沫”。

　　國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示，從全年看，土地市場(chǎng)雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動(dòng)，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量、價(jià)格和結(jié)構(gòu)等變化并不大，加上流標(biāo)流拍多于往年，而高價(jià)地遠(yuǎn)少于往年等情況，今年的土地市場(chǎng)相對(duì)于往年，截至目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩(wěn)?！半m然很多地方從下半年開(kāi)始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場(chǎng)供地不足的缺口，情況也符合歷年前低后高的供地規(guī)律。”

　　吉林省長(zhǎng)春市今年計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地600萬(wàn)平方米，比2011年減少40%，但是直到12月19日，今年的出讓任務(wù)尚未完成。年底之前應(yīng)該還有一次放量，但是結(jié)果尚不知怎樣。長(zhǎng)春市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，年底是開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地活躍期，年年如此。土地市場(chǎng)回暖，現(xiàn)在也僅僅是一些跡象。至少對(duì)二三線城市來(lái)說(shuō)，判斷市場(chǎng)全面回暖為時(shí)尚早。

　　反彈壓力猶在調(diào)控不能放松

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方財(cái)政收入、有利于穩(wěn)增長(zhǎng)，也可以增加普通商品房的供應(yīng)，避免市場(chǎng)長(zhǎng)期遇冷后出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。但是，一線城市和大型房企具有風(fēng)向標(biāo)作用。當(dāng)此樓市調(diào)控敏感期，“地王”頻出可能對(duì)市場(chǎng)起到不良的示范效應(yīng)，影響整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的大局。

　　“‘地王’效應(yīng)容易刺激樓市成交量放大，讓一些不需要現(xiàn)在買房的人出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房行為”，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)界資深人士顧永超說(shuō)。連日來(lái)，“北京某房源一夜提價(jià)70萬(wàn)元”，“廣州出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房”等消息刺激著購(gòu)房者敏感的神經(jīng)。顧永超說(shuō)，當(dāng)此關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，樓市調(diào)控只能收緊不能放松。

　　國(guó)土資源部近日再度伸出調(diào)控之手。其最新思路是，“進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)?！币蟾鞯匾扇》指畛鲎尅⒕C合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。

　　“如果土地市場(chǎng)異動(dòng)增加，可能會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)”，顧永超分析說(shuō)。楊紅旭則認(rèn)為，應(yīng)該有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)?！胺?jī)r(jià)今年下半年開(kāi)始漲了，明年如果說(shuō)沒(méi)有政策那么將繼續(xù)漲，漲了一年甚至一年半之后，累加的漲幅就會(huì)比較可觀，百姓是無(wú)法承受的，所以按照這個(gè)房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)，明年應(yīng)該出政策進(jìn)行打壓?！?

　　19日北京市國(guó)土資源局宣布暫停掛牌出讓北京市農(nóng)展館地塊，該地塊11月27日掛牌，起始樓面價(jià)達(dá)到3.38萬(wàn)元/平方米，有望成為北京今年新“地王”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市此舉應(yīng)該與國(guó)土資源部近期加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、平抑土地市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的表態(tài)有關(guān)。國(guó)土部近日已明確表態(tài)要對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開(kāi)調(diào)查。南京市下關(guān)區(qū)濱江中冶地塊已被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，只要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松，就能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定，人心穩(wěn)定”，顧永超說(shuō)。

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