國五條細則出臺，熱點城市樓市或?qū)⒔禍?/b>

核心閱讀 新政最引人注目的，是出售住房計征20%個人所得稅。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，需繳個稅2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價的14%。

3月1日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知公布，這一《通知》被認(rèn)為是上周國務(wù)院常務(wù)會議出臺的新“國五條”的具體實施細則。這是繼2011年初以來，國務(wù)院再次出臺全面的樓市調(diào)控措施。

新政體現(xiàn)差異化特點，熱點城市樓市或?qū)⒔禍?

自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場呈現(xiàn)出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線城市房價出現(xiàn)明顯反彈，供求狀況進一步緊張。但一些三、四線城市房價平穩(wěn)，甚至仍在下降，市場存在供過于求的風(fēng)險。1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價格環(huán)比上漲的有53個城市，環(huán)比持平的7個，還有10個城市房價環(huán)比下降。

由于市場出現(xiàn)明顯的分化，新的調(diào)控政策也體現(xiàn)出明顯的差異化特征?！锻ㄖ芬?，房價上漲過快的城市可以進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房價格控制目標(biāo)。同時要求住房供過于求的城市采取措施保持市場穩(wěn)定。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，調(diào)控政策的差異化有利于指導(dǎo)各地因地制宜地出臺配套政策。同時，《通知》要求部分城市政府一季度公布房價控制目標(biāo)，并與問責(zé)掛鉤，這將督促熱點城市出臺更為細化的調(diào)控政策。

當(dāng)前房價上漲過快的城市主要是一、二線城市。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，新政將明顯抑制二套房的購房需求。從北京的市場情況看，等3月份年度新建商品房價格控制目標(biāo)公布后，如果房價繼續(xù)上漲，二套房貸進一步緊收將是大概率事件。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，盡管一、二線城市購房者的支付能力較強，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出臺對市場心理將形成震懾，從而在短期內(nèi)抑制當(dāng)前市場過熱的局面。

專家指出，由于剛性需求中的改善型需求也需要購買二套房，與投資型需求難以清晰、科學(xué)地劃分，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶，一部分想“賣舊買新”改善住房條件的家庭，購房成本將提高，改善的難度將加大。

旨在抑制二手房市場過熱；需警惕轉(zhuǎn)嫁購房成本

與2011年出臺的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)市場。其中最引人注目的，也被認(rèn)為最嚴(yán)厲的，是要求對出售自有住房的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。

嚴(yán)格來講，這一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的個稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實際操作中，絕大多數(shù)采取全額1%的方式征收。統(tǒng)一成差額20%后，將大幅提高二手房買賣的交易成本。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前需要繳納個稅為2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價的14%。

張大偉認(rèn)為，如果這一政策得以嚴(yán)格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。以北京為例，等細則出臺以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。

但這一新政也引發(fā)人們對購買二手房成本進一步上升的擔(dān)憂。由于一線城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費等稅費基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果熱點城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進一步提高購房者購買二手房的成本。

同時，北京、上海等一線城市二手房成交量已經(jīng)超過或與新房成交量持平，如果新的個稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少，有可能進一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應(yīng)求。

全面強調(diào)增加供應(yīng)，制度改革還要跟上

供求穩(wěn)則房價穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。在進一步嚴(yán)厲抑制投資投機型購房需求的同時，此次新政全面強調(diào)增加供應(yīng)，并著重提出了加強市場預(yù)期管理。

供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求端，新政強調(diào)繼續(xù)實施限購的同時，對限購政策做出了進一步的細化，如限購區(qū)域、限購住房類型和購房資格審查流程等，這對地方繼續(xù)實施限購政策將起到指導(dǎo)作用。

相比已經(jīng)嚴(yán)厲的抑制不合理需求的手段，增加供應(yīng)更為重要。增加供應(yīng)首先要增加土地供應(yīng)。《通知》提出，房價上漲壓力較大的城市應(yīng)進一步增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應(yīng)目標(biāo)的北京在同一天內(nèi)拍出13個地塊，顯然已經(jīng)開始注重增加土地供應(yīng)的重要性。同時，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應(yīng)，《通知》提出要求金融機構(gòu)支持普通商品房項目的貸款需求，加快供地、建設(shè)和上市進度。朱中一認(rèn)為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”，如果能堅持實施，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進而從根本上穩(wěn)定房價。

但有業(yè)內(nèi)人士指出，目前開發(fā)商積極拿地開發(fā)，主要是受此前樓市回暖的影響，對后市預(yù)期良好。一旦調(diào)控新政使樓市全面降溫，或?qū)?dǎo)致新一輪的拿地低潮。

新政對穩(wěn)定樓市預(yù)期的重視也是空前的?！锻ㄖ芬蟾鞯貐^(qū)、各有關(guān)部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。張大偉認(rèn)為，讓公眾了解市場的真實供求狀況和價格情況，有利于穩(wěn)定買賣雙方的預(yù)期。

朱中一表示，新政出臺，尤其是各地的細則落地后，一線城市最近過熱的樓市也許會在短期內(nèi)出現(xiàn)降溫，中期可能促使房價進一步穩(wěn)定。但要想實現(xiàn)樓市的長期平穩(wěn)，既要看現(xiàn)有政策能否不折不扣地實施，更要看與樓市相關(guān)的長期制度改革能否加快推進。短期嚴(yán)厲調(diào)控為長期制度改革換來了時間和空間，制度改革的步伐必須加快。（王煒）

來源：人民日報

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