“錢荒”來襲,會否成為土地市場的分水嶺?
根據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數據顯示,2013年1~6月份全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金高達11305億元,與去年同期相比大幅增長60%;其中,4~6月份全國土地交易共計7564宗,土地出讓金5366億元,與去年同期相比增長39%。
“下半年土地市場難以繼續(xù)大幅升溫,整體市場形勢將出現變化,”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,相比6月前,資金面出現變化,“錢荒”雖還未直接影響實體行業(yè),但對房地產市場的心理影響不容小視?!耙坏┵Y金收緊,房地產的漲幅肯定被抑制”。
首宗地塊成交降溫
6月27日, 福州泰禾房地產開發(fā)有限公司和北京華瀾恒泰房地產開發(fā)有限公司聯合體以14.3億元的價格,競得石景山銀河商務區(qū)C2商業(yè)金融用地,成交樓面價13573元/平方米。而該宗地塊的成交,也是“錢荒”來襲之后,北京土地市場首宗出讓的經營類地塊。
值得注意的是,就在今年4月9日,石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能(北京)國際房地產開發(fā)有限公司以11.65億元競得,樓面價為2.13萬元/平方米,溢價率高達174%。
6月27日,上海綠地聯合福建泰坤貿易有限公司耗資47億元,摘得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊,刷新上海(樓盤)總價地王,該地塊樓板價8539元/平方米,溢價率6.74%。
6月27日當日,北京市共計出讓了4宗經營性地塊,除過泰禾競得的石景山地塊之外,綠地集團北京京永置業(yè)有限公司以4.24億元競得北京市房山區(qū)長陽地塊;北京綠地京城置業(yè)有限公司和北京綠地京華置業(yè)有限公司聯合體以4.965億元、保利(北京)房地產開發(fā)有限公司以4.8億元競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)地兩宗地塊。
但相比之下,大部分地塊的溢價率相比之前都有所降低。
“從6月成交的4塊經營性地塊看,溢價率及成交量都未繼續(xù)5月份的熱度。這種接近零溢價的土地出讓結果在5月份是不可能出現的。”張大偉表示,預計在整體宏觀面有所收緊的情況下,不太可能再延續(xù)之前土地市場瘋狂出價現象。
但其補充道,因為6月份這幾塊土地位置及屬性并不是熱門地塊,7月依然有多宗熱門地塊出讓,“整體市場還有可能出現超高溢價,但熱度肯定會比之前有所降低?!?/p>
土地市場或迎拐點
一季度,房企業(yè)績一片飄紅,房企的資金狀況處于最近幾年最寬裕的時機,也使得各大房企在全國拿地的積極性明顯上漲。
據統(tǒng)計,2013年1~6月,萬科、保利、龍湖、恒大等全國標桿企業(yè)共計獲取108宗土地,出讓金747億元,與去年同期相比增加135%,其中萬科、龍湖、保利三企業(yè)拿地金額同比翻番;在北京,2013年1~6月首開、萬科、綠地、首創(chuàng)、中海等企業(yè)均有不同程度斬獲。
區(qū)域角度而言,由于一線城市樓市供需矛盾突出,加上年初政府推地積極性較高,上半年土地交易地塊514宗,土地出讓金高達1829億元,比去年同期上漲315%,同比翻兩番。
一線城市中,2013上半年北京土地市場表現尤其搶眼,據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數據顯示,2013年1~6月北京土地交易100宗,土地出讓金664億元,與去年同期相比上漲357%。
土地交易量上漲的同時,土地交易價格溢價水平也居于高位。2013年1~6月成交的15493宗土地中,平均溢價率為14.8%,去年上半年土地交易平均溢價率僅為5.1%。
但記者通過北京市土地整理儲備中心信息了解到,7月份入市的熱門地塊較多,不僅有夏家胡同地塊、孫河地塊,也有臺湖等郊區(qū)熱點區(qū)域?!罢w北京市場目前來看,商品房住宅地塊的高價難以避免,整體土地市場應該加快限房價競地價地塊的出讓。”張大偉表示,整體市場還有可能出現超高溢價,但熱度肯定會比之前有所降低。
對此,美聯物業(yè)全國研究中心杜俊丹告訴《每日經濟新聞》記者,流動資金緊張終將影響房企拿地熱情,“拿地溢價率有望降低?!?/p>
“其次,提高房企融資成本,市場無風險利率提高,作為房企融資工具的銀行貸款、債券、股票和信托等各項金融產品的必要回報率將會隨之提高,比如,京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優(yōu)惠,按照基準利率執(zhí)行,深圳一家銀行甚至將消費貸款利率也上浮了30%,”杜俊丹表示,銀行內部的審核將會更加嚴格,對貸款用途上的附加條件也增多,出款周期拉長、額度更小,并且只有資信較高的房企才會獲得資金,小型、資信狀況不佳的房企面臨風險加大。
來源:每日經濟新聞
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