多城市前3季度賣地收入超千億“地王”熱催生風(fēng)險(xiǎn)

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州三城前三季度賣地收入均超過(guò)1000億元。房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，地方政府順勢(shì)推地，導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)歷史上罕見(jiàn)的“地王”年。截至9月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的總價(jià)、單價(jià)地王超過(guò)15幅。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，杭州市國(guó)土資源局公布的土地出讓成交結(jié)果統(tǒng)計(jì)，今年前三季度杭州市區(qū)含蕭山、余杭共出讓土地171宗，面積606.9517萬(wàn)平方米，土地出讓收入創(chuàng)近5年同期新高，達(dá)到1022.76億元。

　　在北京，前9月，北京土地出讓金已達(dá)1154.89億，創(chuàng)造了同期歷史新高，預(yù)計(jì)年內(nèi)將突破1400億；在上海，前9個(gè)月上海土地市場(chǎng)土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年968億元1.5倍。

　　房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。很多房企在北京的表現(xiàn)可以“狂熱”來(lái)形容。9月26日，海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊是今年北京第二塊“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，中鐵建以18.1億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)18562元/平米，而政府規(guī)定的商品住房銷售限價(jià)為19000元/平方米。又一次是面粉價(jià)追上了面包價(jià)。

　　CRIC分析師李瑩指出，今年以來(lái)，北京推出限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊，是期望通過(guò)行政手段來(lái)平穩(wěn)房?jī)r(jià)，但從環(huán)?？萍紙@地塊看，實(shí)際效果并不理想。這幅地塊未來(lái)上市時(shí)的真實(shí)定價(jià)對(duì)政府管理也是個(gè)考驗(yàn)。

　　地方與房企合力之下，多個(gè)城市的土地出讓金在7月份即已超過(guò)去年全年，到9月底則創(chuàng)下歷史新高。

　　9月底，針對(duì)土地市場(chǎng)的問(wèn)題，國(guó)土部召開(kāi)部分城市開(kāi)展房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，明令熱點(diǎn)城市加大住宅用地供應(yīng)力度，并嚴(yán)防高地價(jià)。

　　李瑩認(rèn)為，國(guó)土部此舉對(duì)地方政府會(huì)產(chǎn)生一定的威懾作用，但地方對(duì)土地財(cái)政依賴情況未有改善，其對(duì)于提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會(huì)明顯降低。而且，最終土地成交價(jià)格主要由公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍所決定，地方政府很難干預(yù)，今年以來(lái)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)龇葹轱@著，融資環(huán)境亦相對(duì)寬松，資金狀況良好，企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式也導(dǎo)致房企需要不斷擴(kuò)展規(guī)模來(lái)提升利潤(rùn)總量，一系列因素促使房企拿地?zé)岢比詫⒀永m(xù)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對(duì)土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動(dòng)力。開(kāi)發(fā)商愿意高價(jià)拿地是市場(chǎng)行為，它們必須承擔(dān)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，令開(kāi)發(fā)商不安的是，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于政策變動(dòng)帶來(lái)的，而且無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉指出，北京后期限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)每年有2萬(wàn)套的供應(yīng)量，以及其他可能出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)在四季度逐漸出臺(tái)，這對(duì)市場(chǎng)的影響非常大，有望逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度。這也意味著，今年高價(jià)拿地的房企未來(lái)將面臨一定的存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　CRIC在三季度總結(jié)及展望報(bào)告中亦指出，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)“地王”項(xiàng)目不斷刷新，推高了一二線城市土地的價(jià)格，使一二線城市開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)此企業(yè)擴(kuò)張應(yīng)適當(dāng)保持謹(jǐn)慎。

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