一二線城市賣地瘋狂，多地或無法完成調(diào)控目標(biāo)

　　今年初，“新國五條”的出臺，曾一度令房地產(chǎn)市場感到困擾，不過，這對房地產(chǎn)行業(yè)的回暖似乎并沒有過多的影響。而隨著各地細(xì)則的落實而來的，也并不是房價的下降，而是土地市場的瘋狂。一條條關(guān)于地王的消息，也在昭示著這場土地盛宴的火爆。

　　一線城市賣地火爆

　　縱觀土地市場的現(xiàn)狀，開發(fā)商重返一線城市拿地的現(xiàn)象尤為突出，據(jù)第一財經(jīng)日報援引鏈家地產(chǎn)市場研究部10月17日發(fā)布的報告統(tǒng)計顯示，截至2013年10月16日，一線城市土地市場比較活躍，出讓土地的規(guī)劃建筑面積合計6059萬平方米，較2012年同期上漲28%，成交金額為3533億元，同比上漲207%。其中，住宅類土地的規(guī)劃建筑面積合計為1843萬平方米，同比增長108%。

　　該統(tǒng)計還顯示，在一線城市2013年內(nèi)出讓的住宅類土地中，萬科、保利、恒大、中海和綠地等中國前五強的房企拿地金額合計249億元，占土地出讓總額的18%，較2012年同期上漲9個百分點。

　　而對于開發(fā)商重返一線的原因，報道援引鏈家分析師張旭的觀點表示，首先，一線城市是目前住房需求最為旺盛的城市，需求結(jié)構(gòu)也是以自住為主，比較穩(wěn)定。從2012年以來的市場情況看，即使限購限貸等調(diào)控政策的執(zhí)行力度在全國范圍內(nèi)看都是最為嚴(yán)格的，一線城市的需求依然保持了比較穩(wěn)定的釋放，項目去化良好。其次，隨著房價的上漲，一線城市的土地價格也出現(xiàn)了明顯的上漲。一線城市的高地價，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，總價較高，將一些資金實力較弱的房企擋在門外。除了一些專注于高端項目的中型房企外，不論從資金的籌措能力以及項目的管理水平看，中小房企都很難在一線城市的市場與大房企進(jìn)行正面競爭。

　　值得注意的是，據(jù)經(jīng)濟參考報報道，9月25日，針對一線城市地王頻出的現(xiàn)象，國土部曾專門召開座談會，要求北上廣深4個一線城市自今年起，要在過去5年平均實際供應(yīng)量的基礎(chǔ)上連續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。

　　隨后，各城市先后調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏。國土部資料顯示，北京市10月還將推出約150公頃的住宅用地；上海市已制定四季度住宅用地供應(yīng)項目清單，預(yù)計全年供應(yīng)量較5年年平均供應(yīng)量增加20%左右；廣州市目前仍有238公頃住宅用地可在今年底或明年初供應(yīng)；深圳市第四季度至少還要供應(yīng)63公頃。

　　國土部在分析今年以來的土地市場形勢時指出，今年房地產(chǎn)市場景氣一直維持在高位，帶動土地供需提升。前三季度一、二、三線城市住宅用地同比分別增加52.4%、30.1%、35.2%，目前房地產(chǎn)用地、住宅用地供應(yīng)量已超過前五年平均水平。

　　國土部還指出，從近期重點城市土地出讓公告看，推地力度仍保持2位數(shù)以上增速。預(yù)計接下來一線和部分熱點二線城市供應(yīng)力度將會繼續(xù)加大。

　　二三線城市不甘示弱

　　就如國土部所指出，與一線城市土地市場的火爆相比，二三線城市也在忙于推地。

　　據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，隨著南京河西板塊逐漸開發(fā)完畢，各方面的配套也日益完善，河西板塊成為越來越多的開發(fā)商所衷心的焦點區(qū)域，因此，位于河西南部的G63地塊吸引了包括招商地產(chǎn)、華潤等6家房企的競拍。

　　在經(jīng)過49輪的競爭后，福建房企正榮集團以總價31.2億元奪得該地塊，樓面價高達(dá)13419元/平方米，打破了2010年招商地產(chǎn)河西地王12789元/平方米的樓面價紀(jì)錄。

　　而對于該地塊的樓面價，報道援引房地產(chǎn)行業(yè)專家李智介紹表示，“南京河西板塊的價格目前大都在2萬元以上每平方米，該項目建成之后，很可能價格在3萬元以上每平方米，開發(fā)商的利潤空間還是很大?！?/p>

　　另外，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝指出，最近幾個月，升龍、正榮、中天城投等二三線房企在南京土地市場掀起搶地?zé)?，迄今為止，升龍收獲3塊地，正榮圈下3個地塊，中天雖然只拿1塊，但放言在南京還要拿4、5個項目，二三線房企做大南京的戰(zhàn)略布局成為推高地價的關(guān)鍵原因，“二三線房企戰(zhàn)略布局做大南京市場，將加劇土拍競爭持續(xù)推高房價?！?/p>

　　報道還表示，除了河西板塊，17日在合肥舉行的土地拍賣會上，位于合肥濱湖新區(qū)廬州大道的BH2013-07號地塊，同樣吸引眼球。

　　不過，合肥對于此次參與該地塊拍賣的企業(yè)也提出了較為苛刻的條件：第一，競買人需為注冊資本金在35億元人民幣以上的公司法人。第二，競買人在國內(nèi)自持建筑面積超過100萬平方米的購物中心，并應(yīng)在競買報名時提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證。最后一條是，競買人2012年度在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域含電影發(fā)行、制作、放映等，不含拍賣行業(yè)的總收入達(dá)到50億元以上，并應(yīng)在競買報名時提交有相應(yīng)審計資質(zhì)的單位出具的審計報告。

　　上述三個條件一經(jīng)推出，立即引起業(yè)內(nèi)的猜測，該地塊就是為萬達(dá)集團量身定制的地塊，所以必屬于萬達(dá)。

　　而在拍賣現(xiàn)場，也確實只有萬達(dá)集團一家參與競拍，最終以總價7.3321億元摘得該地塊，單價110萬元/畝。

　　對于此次萬達(dá)奪得該地塊，報道援引安徽房地產(chǎn)協(xié)會一位業(yè)內(nèi)人士介紹表示，“2013年5月28日，萬達(dá)集團董事長王健林在合肥萬達(dá)文化旅游城項目的簽約儀式上就說過，位于濱湖區(qū)的合肥萬達(dá)文化旅游城是一個完全世界創(chuàng)新的文化旅游綜合體項目，所以此次萬達(dá)拿地只是實施這個戰(zhàn)略的步伐，未來該地塊將成為安徽新的商業(yè)中心?！?/p>

　　多地樓市調(diào)控達(dá)標(biāo)成難題

　　事實上，土地市場的火爆，自然成為了國五條出臺后，房價不降反升的一個原因。而據(jù)了解，從目前的現(xiàn)狀來看，多地區(qū)的樓市調(diào)控目標(biāo)，似乎都難以完成。

　　每日經(jīng)濟新聞援引證券日報報道表示，有業(yè)內(nèi)人士稱，如果房價四季度持續(xù)上漲，70個大城市中將有1/3或?qū)o法完成年初制定的調(diào)控目標(biāo)。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院2013年前三季度總結(jié)數(shù)據(jù)顯示，包括4個一線城市和6個熱點二線城市在內(nèi)的十大城市，新房價格前三季度累計上漲12.51%，其中，北京以24.39%居首位，廣州、深圳、南京緊隨其后，漲幅均超過10%。

　　而每日經(jīng)濟新聞對比上述上漲數(shù)據(jù)與今年年初各地出臺的“國五條”實施細(xì)則中透露的調(diào)控目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，北京、廣州和深圳前三季度均未完成目標(biāo)。其中，廣州和深圳定下的目標(biāo)是 “全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度”，而深圳前三季度新房價格累計漲幅超出2012年人均收入實際增速10個百分點，廣州超出13個百分點。

　　此外，廈門、南京等城市新房價格前三季度累計漲幅已遠(yuǎn)超去年同城人均收入實際增速。

　　對此，深圳率先作出表態(tài)。報道表示，10月11日，深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控小組聯(lián)席會議提出了八項政策，提出要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率、增加土地供應(yīng)以及加強預(yù)售管理等措施。除深圳以外，根據(jù)此前相關(guān)媒體報道，廈門、鄭州等地都稱將繼續(xù)加強調(diào)控。而在此前，深圳已提高了房屋過戶要求，并調(diào)高存量房評估價格。

　　而對于“深八條”的出臺，多家深圳房地產(chǎn)開發(fā)商表示，“會根據(jù)市場的需求提供和調(diào)節(jié)產(chǎn)品?！弊吭郊瘓F執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)則表示，作為開發(fā)商，一般只會在面對力度較大的政策時作出調(diào)整。

　　張遠(yuǎn)還認(rèn)為，在調(diào)控成為常態(tài)的情況下，堅持市場導(dǎo)向仍是開發(fā)商開發(fā)和調(diào)整產(chǎn)品的最為重要的依據(jù)。

　　報道還援引CRIC研究中心分析師楊晨青的觀點表示，“深八條”雖不能從根本上對房價起本質(zhì)性的平抑作用，但“無疑是房地產(chǎn)長效機制建立之前最有效的緩兵之計，它的落實將為后續(xù)長效機制的逐步完善騰出更多時間?！?/p>

來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

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