分類指導將緩解2014樓市兩極分化

2013年末，為完成年內(nèi)的房地產(chǎn)調控任務，地方政府集中上演了一輪“救火”措施。北京、上海、深圳等漲幅過快城市的調控手段多集中在限購、提高二套房首付比例、提高非戶籍人口購房門檻等，同時強調增加住房供應。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心科研處處長周江對大智慧通訊社表示，明年的房地產(chǎn)調控政策還會持續(xù)，但會更加強調政策的差異性，更加注重分類指導。

　　周江進一步分析，這種差異化的調控政策可能表現(xiàn)在兩個方面，一方面中央政策更加注意分類指導，如差異化的信貸政策等，另一方面，城市政府結合自身房地產(chǎn)市場狀況制定各自調控細則等。

　　具體表現(xiàn)上，與一線城市和部分熱點二線城市升級調控不同，徐州通過縮小限購區(qū)域、調整限購戶型等方式鼓勵需求，之前溫州 、蕪湖也出臺了類似的鼓勵性政策。

　　中央城鎮(zhèn)化工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議等不斷釋放未來房地產(chǎn)市場調控信息，供應端調節(jié)土地供應結構，加大住宅用地供應，加大保障性住房供應已達成共識，需求端熱點城市未來調控仍不放松，分類指導“疏堵結合”的調控基調形成。

　　2014住宅用地供不應求望適當緩解

　　12月中旬，中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，減少工業(yè)用地，適當增加生活用地特別是居住用地，切實保護耕地、園地、菜地等農(nóng)業(yè)空間，劃定生態(tài)紅線。按照守住底線、試點先行的原則穩(wěn)步推進土地制度改革。

　　近期，國土部和地方政府關于供地結構的調整已悄然開啟實際操作，其中，工業(yè)用地出讓最低標準將提升、稅收額度將提高，國土部內(nèi)部人士對大智慧通訊社表示，未來國土部將通過調節(jié)工業(yè)用地價格來控制工業(yè)用地規(guī)模。

　　在新增建設用地指標不變的情況下，可以預見，控制工業(yè)用地規(guī)模的同時，未來住宅用地供應會有所增加，2014住宅用地供不應求將適當緩解。

　　大智慧通訊社從安徽省相關部門了解到，近期，安徽省政府制定了土地使用稅最低稅額標準，較以前的標準額度有較大提高。目前，各個市縣正根據(jù)此標準制定具體的征稅稅額，明年一季度或將陸續(xù)出臺。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對大智慧通訊社表示，安徽省土地使用稅的全面提高對各類用地產(chǎn)生的影響不同，其中對于工業(yè)用地的影響最大。

　　陳國強分析，住宅用地、綜合用地和商業(yè)用地是通過招拍掛的方式進行出讓的，因此企業(yè)在拿地之初對于土地的取得成本、開發(fā)中的投資控制、收益空間都是經(jīng)過測算，然而，工業(yè)用地長期以來取得成本較低，成本控制意識較低，加之出讓規(guī)模一般較大，因此土地使用稅的提高對于工業(yè)用地影響最大。

　　12月26日，國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的《中國土地政策藍皮書2013》在推動明年的土地政策時也指出，提高工業(yè)用地價格，減少工業(yè)用地，適當增加居住用地供應。

　　關于工業(yè)用地價格的調整國土部早在2013年7月就下發(fā)《關于開展全國工業(yè)用地成本費用調查的通知》國土資廳發(fā)〔2013〕31 號，通知指出，調查工作是在全國范圍內(nèi)，調查工業(yè)用地成本費用變化情況，工業(yè)用地成本費用變化與土地征收補償安置密切相關，并間接影響房地產(chǎn)用地等其他用地價格形成機制。

　　湖北省國土廳土地利用處副處長陳平在接受大智慧通訊社采訪時表示，此次工業(yè)用地成本費用調查主要是為規(guī)范地價管理提供基礎。調查是要摸清現(xiàn)實中哪些費用構成了工業(yè)用地成本，如征地取得費、土地開發(fā)費以及稅費等等，獲取實際的成本支出，以便科學的指導地價。

　　房地產(chǎn)調控分類指導，2014各地市場兩極分化將縮小

　　12月24日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。會議提出，繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調控和監(jiān)管工作，保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調控措施。更加注重分類指導，繼續(xù)強化市場監(jiān)管。鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。

　　周江指出，明年的各項調控執(zhí)行力度不會放松。隨著差異化調控思路的貫徹執(zhí)行，長期來看有利于促使區(qū)域之間的市場結構更加合理，但這需要一個循序漸進的過程；短期來看，房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)分化特點。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強也對大智慧通訊社表示，分類調控這是將來的政策走向。從現(xiàn)在17個城市已經(jīng)出臺的調控政策來看實際上已經(jīng)顯示出這樣的分類調控的思路。分類指導的調控思路會使今年房地產(chǎn)市場兩極分化現(xiàn)狀有所改變，預計明年各地市場分化情況會逐漸縮小。

　　強調保障房建設，中高端住房繼續(xù)看漲

　　中央經(jīng)濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造。

　　此前，政府會議也強調，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調控工作，這個過程中盡管淡化“房價”的調控特征，但是，調控的基調還是存在。從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，現(xiàn)階段仍然堅持調控，其實是在為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

　　2013年12月初，住建部、財政部、發(fā)展改革委三部門聯(lián)合發(fā)出關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知，要求從2014年起各地廉租住房建設計劃調整并入公共租賃住房年度建設計劃。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設計劃的在建項目可繼續(xù)建設，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。公共租賃住房租金原則上按照適當?shù)陀谕囟巍⑼愋妥》渴袌鲎饨鹚酱_定。最近相關部門也提出2014年會探索共有產(chǎn)權房的保障性住房模式。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，住房保障和房地產(chǎn)市場調控工作，是為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制的一方面，從其作用和目的來看，不可懈怠。

　　北京等地2013年已經(jīng)加大保障房建設力度，并積極探索“夾心層”住宅供應模式，世邦魏理仕環(huán)球研究部華北區(qū)董事陳紅飛表示，大量的保障性住房和自住型商品房土地供應也擠占了純商品住宅的土地供應，使得未來市場上新增純商品住宅的供應，特別是中高端產(chǎn)品，更加稀缺，這可能會導致該類住宅的價格進一步上行。

來源：大智慧阿思達克通訊社

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