中國500強房企去年銷售額創(chuàng)3.26萬億元新高

　　對于房企來說，2013年無疑是幸福的一年。借助持續(xù)火爆的房地產市場，幾乎所有品牌房企都刷新了各自的年度銷售記錄，萬達、中海、碧桂園、恒大更是順利躋身“千億軍團”。

　　3月19日，中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布，萬科、恒大、萬達分列企業(yè)綜合實力榜第一、第二、第三，綠地、保利、中國海外、世茂、碧桂園、綠城、龍湖則穩(wěn)居第四至第十位?！?013中國房地產開發(fā)企業(yè)500強榜單》顯示，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)的商品房銷售面積達3.05億平方米，同比增長34.4%；銷售金額創(chuàng)下3.26萬億元的新高（全國商品房銷售額為8.14萬億元），同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先于全國水平。

　　在銷售額大漲的同時，標桿房企的市場占有率也繼續(xù)攀升。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業(yè)的市場份額在2013年分別為13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10強、20強房地產企業(yè)的市場份額均較2012年有所增大；50強和100強房地產企業(yè)的市場份額盡管較2012年有所減小，但仍大于近五年的平均值。

　　償債壓力普遍增大中國房地產測評中心的報告顯示，作為資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)的風險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關鍵。自2013年以來，由于銷售狀況良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加快成長速度，因此，500強房地產開發(fā)企業(yè)的償債壓力普遍增大，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。在短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發(fā)企業(yè)的流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現(xiàn)金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年的均值為14.90%。在長期償債指標方面，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)的凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

　　同時，自2013年6月以來，國內流動性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，不少500強房地產開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好、保證資金回流的背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現(xiàn)整體弱于2012年。

　　但在總體流動性趨緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著企業(yè)風險的積聚，因此，房地產開發(fā)行業(yè)企業(yè)間的未來分化方向將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

　　土地市場由冷轉熱土地市場方面，500強房地產開發(fā)企業(yè)2012年上半年的工作均圍繞著去庫存，擴張的意愿并不強烈；2012年下半年，隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉，帶動土地市場逐漸復蘇。進入2013年，開發(fā)商補充土地的意愿不斷增強，伴隨著核心城市土地供應量的增大，土地市場由冷轉熱，一些地方地王頻頻出現(xiàn)，其中不乏萬科、華潤、融創(chuàng)等百強房企的身影。

　　整體而言，2013年，500強房地產開發(fā)企業(yè)，特別是100強房地產開發(fā)企業(yè)在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長，且新增土地中有較高比重來自一、二線城市。自2013年以來，一、二線熱點城市的表現(xiàn)明顯好于三、四線城市，新增自住型需求穩(wěn)定，前期由于行政性調控措施影響累積的城市勢能逐漸釋放，與部分三、四線城市的本地需求乏力、存量壓力較大形成鮮明對比，從而吸引了不少500強房地產開發(fā)企業(yè)將競爭焦點轉回一、二線熱點城市。

　　其中，典型代表企業(yè)是恒大地產。2013年7月，恒大地產以建設保障房的形式進入北京市場；12月初，恒大地產在2天內拍下上海5塊宅地。另外，起家于福建的旭輝、陽光城、泰禾、融信、正榮等企業(yè)同樣加大了在一線城市的拿地幅度。這些企業(yè)憑借積極擴張的高周轉策略，在完成區(qū)域布局后紛紛積極進行全國化布局。

　　中國房地產測評中心相關人士表示，2013年是住房市場成交活躍、土地市場復蘇的一年，也是我國房地產市場調控政策思路開始轉變的一年。在國家“穩(wěn)中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，我國2013年的房地產市場延續(xù)了自2012年以來的回暖勢頭，自住型需求不斷釋放，改善型需求持續(xù)增加，市場不斷向好的方向發(fā)展。

　　與此同時，一些城市的房價上漲過快，部分三、四線城市存量房消化壓力大。在經歷了多年量價快速增長后，部分需求被提前釋放，房地產市場的風險仍存。（王崢）

來源：中華建筑報

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