樓市腳步可緩一緩，實體經濟要趕一趕

　　“很多城市一年的供地量，相當于三四年的住宅銷售量，我們建議會員企業(yè)，到三四線城市去開發(fā)要慎之又慎。”東部地區(qū)一房地產商會負責人日前表示。在近期房地產市場的調整中，三四線城市堪稱“重災區(qū)”。

　　對房地產業(yè)來說，一方面，那種明顯脫離實際需求和實體經濟增速，依靠土地和房價的升值預期來快速造樓、造城的開發(fā)模式，是時候終止了。另一方面，在樓市降溫、緊縮之際，實體經濟的提振也變得十分迫切。

土地存量居高不下

　　“這兩年供地太多，現(xiàn)在積壓得很厲害?！睎|部地區(qū)某地級市相關負責人說。近期人們可以在市中心一處新開發(fā)的環(huán)湖區(qū)域看到，周邊密布著建設中的住宅項目，但不過不少項目的施工已明顯放緩，甚至處于半停工狀態(tài)。

　　上述負責人表示，當?shù)刈≌袌龅馁徺I力主要來自市中心兩個城區(qū)，但現(xiàn)在的供應量超過了四個區(qū)的需求規(guī)模，今年將對土地供應的節(jié)奏和規(guī)模進行控制。

　　中原集團研究中心分析對比了全國４０個主要城市最近５年的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量發(fā)現(xiàn)：一線城市最近５年中普遍存在含住宅用地（純住宅用地與商住用地）供應不足的情況，而二線及三四線城市則有明顯的土地供應過剩。中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟則介紹，一般認為，存量土地與住宅年銷售量的比值在６之內可稱正常。但不少三四線城市均已超出正常值，鄂爾多斯、營口等地的比值更是超過１０。

　　目前來看，一方面，不少城市今年均收縮了土地供應計劃，并放緩供應節(jié)奏。另一方面，房企近期大幅收縮了在三四線城市的拿地數(shù)量。億翰智庫提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前４個月，監(jiān)測的十大房企在三四線城市拿地面積占比為２９．１４％，比去年同期下滑５個百分點；拿地金額占比同比降幅為１１．１５％。

三四線城市房子蓋多了

　　“到２０２０年，要解決約１億進城常住的農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)、約１億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約１億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化?！敝醒朐谛滦统擎?zhèn)化規(guī)劃中凸顯的“３億人”，是房地產界描述行業(yè)前景時引述最多的論據(jù)之一。

　　然而，本該先有“市”、再有“城”，不少地方則選擇了先大肆造城，“有城無市”。而離開了實體經濟的“市”，房地產的“市”也遲早是無源之水。一旦“錢緊”，這頭龐然大物的虛弱之處便暴露無遺。

　　美銀美林大中華區(qū)首席經濟學家陸挺說，表面上看，新增商品房供給速度基本與新增城鎮(zhèn)人口帶來的內在需求基本一致。比如，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，過去１０年間城鎮(zhèn)人口年均增加約２１００萬人，其中２０１３年增加約１９００萬人、約合７００萬戶家庭，而２０１３年城鎮(zhèn)商品住宅共竣工約７５０萬套。

　　“但是，我們發(fā)現(xiàn)新增城鎮(zhèn)住房供給遠遠超過了內在需求的增長?！标懲φf，首先是城鎮(zhèn)住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量，其次，從新增城鎮(zhèn)人口高估了城鎮(zhèn)住房的內在需求。陸挺認為，大多數(shù)流動人口買不起房，因而不會參與到城鎮(zhèn)住房市場中，且他們當中大多數(shù)也不符合保障房申請資格；至于被劃入城鎮(zhèn)的原農村人口，這部分人群原先已經擁有住房，可以假設他們本來居住的房屋并未全部拆遷。額外的供給，就可被視為用于滿足城鎮(zhèn)原住人口的住房改善需求和投資需求。

　　“隨著城鎮(zhèn)化的推進，改善性住房需求依然存在，且城鎮(zhèn)人口仍將繼續(xù)增長。但有證據(jù)表明，二者在過去１０年間均已得到相當程度的釋放。未來，住房新增供給步伐可能需要放慢。”陸挺說。

　　中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生日前在舉行的“２０１４年中國經濟論壇”上表示，在國內總體需求放緩的背景下，房地產、固定資產投資等理應有所降溫，這樣才能讓中國家庭有更多的錢和意愿來消費。

等一等實體經濟的腳步

　　當前我國經濟運行總體平穩(wěn)，結構出現(xiàn)積極變化，但經濟下行壓力仍然較大。人們注意到，自４月份以來召開的國務院常務會議，均聚焦經濟問題，內容涉及小微企業(yè)減稅、棚戶區(qū)改造、鐵路建設、金融服務“三農”、民間投資、穩(wěn)外貿、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、生產性服務業(yè)、水利工程建設等內容，并針對性地出臺了一系列具有含金量的政策措施。其中，穩(wěn)增長、市場化、重落實，成為三大關鍵詞。

　　在房地產業(yè)出現(xiàn)回調之際，實體經濟的提振變得更為迫切。

　　瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤說，這一輪房地產市場的降溫與此前的幾輪降溫不同，以往主要是政策導致，但這次對房地產的政策并沒有太大變化。他認為，目前房地產業(yè)不僅是增長放緩那么簡單，而是出現(xiàn)了根本性的變化。

　　房地產業(yè)將出現(xiàn)哪些根本性的變化？如何處理調控問題？如何應對經濟下行的風險？這些問題都還有待觀察。目前可以看到的是，隨著市場調整的深入，各方的博弈越來越劇烈，地區(qū)間的分化也越來越明顯。

　　房地產問題又走到了十字路口。應該是時候讓房地產慢一慢，等一等實體經濟轉型的腳步了。

來源：中國信息報

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