地方掀大規(guī)模棚改戰(zhàn)，樓市調(diào)整去化周期或被延長(zhǎng)

近期，安徽、湖南、四川、陜西、黑龍江等多個(gè)省市相繼出臺(tái)了棚改新計(jì)劃。有專家擔(dān)心，為了獲得國(guó)開(kāi)行貸款，一些原本不屬于棚改的項(xiàng)目可能也將混入其中。

“中央是為了改善民生和穩(wěn)增長(zhǎng)，而到了地方，除了拉動(dòng)GDP，完成保障房建設(shè)任務(wù)，考慮的還有增加土地收入，因?yàn)榕锔牡囟瓮抢铣菂^(qū)，土地很值錢(qián)，可謂一舉三得?！敝胁磕呈》莩鞘蟹康禺a(chǎn)研究人士表示，“現(xiàn)在各個(gè)地方都在‘快跑’，希望盡早拿到更多貸款?！?/p>

而東北某省保障房督查組有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于樓市已處在供應(yīng)過(guò)剩的調(diào)整期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商都在積極去庫(kù)存，今年參與棚改的意愿越來(lái)越低，而政府還在大規(guī)模上馬棚改項(xiàng)目，增大供應(yīng)量，未來(lái)市場(chǎng)的調(diào)整去化周期可能會(huì)延長(zhǎng)。

地方的算盤(pán)

國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部的成立，意味著棚改已經(jīng)破解傳統(tǒng)的資金問(wèn)題。

7月4日，安徽省下達(dá)2013-2017年納入省級(jí)棚改融資平臺(tái)一期建設(shè)項(xiàng)目貸款額度，向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行融資近900億元，支持加快棚戶區(qū)改造實(shí)施進(jìn)度。

日前，河北省政府出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》提出，要加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，將城中村和涉及新建、改建（擴(kuò)建、翻建）住房的舊住宅小區(qū)，全部納入棚戶區(qū)改造。而截至5月底，河北省已落實(shí)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目495個(gè)、棚改房15萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的106.6%。不到半年時(shí)間，該項(xiàng)任務(wù)已經(jīng)超額完成。

此外，多個(gè)省份也在積極向國(guó)開(kāi)行申請(qǐng)貸款。

6月底，西安提交議案，2013-2017年棚戶區(qū)改造一期工程項(xiàng)目估算總投資369億元，其中71億元由財(cái)政預(yù)算出資，298億元向國(guó)開(kāi)行申貸。據(jù)了解，西安本次棚改一期有融資需求的申報(bào)項(xiàng)目達(dá)120個(gè)，需要總投資達(dá)1110.6億元。

長(zhǎng)沙市原計(jì)劃今年實(shí)施棚改項(xiàng)目54個(gè)。6月26日，長(zhǎng)沙確定新的棚改目標(biāo)，計(jì)劃新增加42個(gè)項(xiàng)目，盡管項(xiàng)目數(shù)減少，但改造戶數(shù)卻新增了兩三倍，且全部位于長(zhǎng)沙市內(nèi)5個(gè)老城區(qū)，征收房屋面積473萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資520億元，4年完成。

住建部政策研究中心副主任王玨林表示，國(guó)家推動(dòng)棚改，是基于這些年城市發(fā)展主要以擴(kuò)規(guī)模為主，但老城區(qū)很多家庭居住環(huán)境沒(méi)有得到改善，是民生工程。同時(shí)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言也是好事，有利于拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。

“但地方政府的積極性不在于改造國(guó)有工礦企業(yè)的棚戶區(qū)，而是老城區(qū)項(xiàng)目，既能創(chuàng)造GDP，又能獲得土地收入。”湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高表示，“由于老城區(qū)土地值錢(qián)，政府可以借棚改大搞舊城改造，由政府出面拆遷和安置，再以招拍掛方式高價(jià)出讓土地做商業(yè)項(xiàng)目。”

棚改矛盾

王義高認(rèn)為，要防止地方一哄而上，大拆大建，純粹為了GDP和財(cái)政收入，將老城區(qū)有價(jià)值的歷史建筑拆個(gè)精光。

業(yè)內(nèi)人士指出，一些地方將棚戶區(qū)改造看作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有利條件，積極性是被土地開(kāi)發(fā)的收益調(diào)動(dòng)起來(lái)的，而不是以民生為先。

“棚改確實(shí)會(huì)分流購(gòu)房者，而目前樓市存量過(guò)大，本身不景氣，可能去化時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，但政府可以減緩?fù)恋爻鲎尅！蓖醌k林認(rèn)為，“棚改意義重大，政府愿意拿錢(qián)出來(lái)解決住房問(wèn)題，是好事，不要去懷疑有什么負(fù)面作用。”

長(zhǎng)沙一位業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)沙棚改主要采取貨幣補(bǔ)貼方式，而棚改項(xiàng)目因?yàn)椴疬w，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。拆遷戶拿錢(qián)后去市場(chǎng)上買(mǎi)房，在短期內(nèi)反而可以創(chuàng)造剛需，有利于市場(chǎng)上的商品房去庫(kù)存。

不過(guò)，這部分需求會(huì)不會(huì)立刻入市還需要拭目以待。按照計(jì)劃，2013年-2017年全國(guó)將改造各類棚戶房1000萬(wàn)套；到2017年，建成1500萬(wàn)套。棚改項(xiàng)目將在最近兩三年內(nèi)大量入市，而目前很多城市的商品房去化周期也在兩三年，兩者存在競(jìng)爭(zhēng)。

東北某省保障房督查組有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以前行情好，開(kāi)發(fā)商都積極拿地開(kāi)發(fā)，但今年開(kāi)發(fā)商都在縮減開(kāi)工規(guī)模，參與棚改的積極性也越來(lái)越小，因?yàn)榻ㄍ晟唐贩恳操u(mài)不出去。

“未來(lái)棚改項(xiàng)目的大部分資金是由國(guó)家出資貸款，國(guó)開(kāi)行對(duì)接的是住建局，由財(cái)政擔(dān)保貸款?！鄙鲜霰Ｕ戏慷讲榻M有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“如果開(kāi)發(fā)商不想做，只能由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，房子能不能賣(mài)出去，貸款能否償還，風(fēng)險(xiǎn)還是由政府來(lái)承擔(dān)?！?/p>

王義高認(rèn)為，短期內(nèi)靠棚改拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)去庫(kù)存形成一定壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，住房供給仍是短缺的。（陳小瑛）

來(lái)源：中華建筑報(bào)

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