樓市利好 土地市場(chǎng)年終翹尾

　　上海易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的土地市場(chǎng)研究報(bào)告指出，10月，包括北上廣深在內(nèi)的10大典型城市土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比均有明顯提升，尤其是四大一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，受到央行發(fā)布“9·30新政”以及中央表態(tài)穩(wěn)定住房消費(fèi)等因素影響，樓市信心得到一定提升的同時(shí)，利好信號(hào)也傳遞到了土地市場(chǎng)。一方面，地方政府希望通過(guò)加快推地增加財(cái)政收入；另一方面，具有資金實(shí)力的房企也開(kāi)始抄底土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)后兩個(gè)月土地市場(chǎng)成交仍會(huì)有所增長(zhǎng)。

　　行情 一線(xiàn)城市土地升溫

　　近日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心出讓公告信息顯示，即將出讓的海淀區(qū)西外太平莊村2號(hào)地（原星竹園），起始價(jià)為6億元，而地塊規(guī)劃建筑面積僅為16136平方米，業(yè)內(nèi)據(jù)此估算，該地塊起始樓面價(jià)將超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，太平莊地塊位于核心城區(qū)，周邊配套成熟，加上地塊體量不大，總價(jià)門(mén)檻不高，預(yù)計(jì)將吸引眾多企業(yè)爭(zhēng)奪，“樓面價(jià)肯定將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米?！贝饲?，北京掛出的起始單價(jià)最貴的朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊，起始樓面價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，該地塊最后因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。

　　記者注意到，北京土地市場(chǎng)近日行情高漲。11月2日，北京成功出讓3宗土地，當(dāng)日出讓金收入超過(guò)80億元。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)北京的土地出讓金收入已經(jīng)達(dá)到1861.67億元，超過(guò)此前歷史最高年度記錄——2013年全年的1821.81億元。

　　張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“按照目前土地市場(chǎng)形勢(shì)，2014年全年，北京土地市場(chǎng)的出讓收入有望首次突破2000億元。”事實(shí)上，10月以來(lái)，包括北京在內(nèi)的一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫明顯。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全月一線(xiàn)城市土地成交地塊合計(jì)27宗，成交規(guī)劃建筑面積為293.96萬(wàn)平方米。雖然受?chē)?guó)慶長(zhǎng)假影響，成交面積低于9月，但成交均價(jià)則創(chuàng)造2014年1月以來(lái)最高點(diǎn)。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價(jià)達(dá)到15906元/平方米，創(chuàng)造了歷史上單月最高紀(jì)錄。

　　“整體來(lái)看溢價(jià)率有所上行，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)10月以來(lái)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象”。張大偉分析認(rèn)為，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)整體成交依然活躍?！耙痪€(xiàn)城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度，相比三四線(xiàn)城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房企更加扎堆一線(xiàn)城市，在這種情況下，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈?！?/p>

　　易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月一線(xiàn)城市土地成交均價(jià)為8551元/平方米，環(huán)比上升34%，同比上升43.2%。盡管本月一線(xiàn)城市土地成交面積仍然低于去年同期，但成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度的提升。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示，眾多優(yōu)質(zhì)地塊入市帶動(dòng)一線(xiàn)城市交易市場(chǎng)熱度回升，土地樓面均價(jià)同環(huán)比上漲明顯。此外，10月份地塊成交總價(jià)排行榜單前十名中，一線(xiàn)城市包攬三甲，榜單總額同比增加。這份榜單中，深圳以今年首宗入市宅地的46.8億元總價(jià)位居首位，北京共有4地塊進(jìn)榜，地塊成交價(jià)均超過(guò)20億元，高于去年同期水平。

　　沖刺 各城年底突擊推地

　　中指院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，目前北京土地市場(chǎng)還有5宗經(jīng)營(yíng)性用地待出讓?zhuān)夷陜?nèi)將掛出并成交更多地塊，2014年出讓金有望突破2000億元大關(guān)。

　　近日，國(guó)土部發(fā)布的“前三季度國(guó)土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，今年前三季度全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)38.1萬(wàn)公頃，同比下降17.1%。其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)11.0萬(wàn)公頃，同比下降19.4%。

　　前三季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比減少近兩成，多地在第四季度明顯加快供地節(jié)奏。10月30日，武漢土地市場(chǎng)推出9宗地塊并成功出讓其中8宗，成交金額高達(dá)87.6億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月武漢累計(jì)土地收入為370億元，10月單月收入則達(dá)到120億元，接近前三季度的1/3。

　　10月29日，廈門(mén)推出海滄區(qū)馬鑾灣新城兩幅商住用地。最終被福州融僑及海爾聯(lián)合體分別以19.76億元和22.8億元競(jìng)得，其中海爾聯(lián)合所競(jìng)得地塊溢價(jià)率高達(dá)79.53%，樓面價(jià)15228.43元/平方米，成為廈門(mén)島外的新地王。另一幅地塊溢價(jià)率也達(dá)到66%。

　　10月22日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地掛牌終止，經(jīng)過(guò)上百次競(jìng)價(jià)，該地塊最終以9.65億元的高價(jià)成功拍出，樓面價(jià)達(dá)到26057元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)93%。隨后，南京市場(chǎng)也迎來(lái)了限購(gòu)取消后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。其中，河西一宗宅地吸引了10家企業(yè)競(jìng)拍，最終以31億元總價(jià)成功出讓?zhuān)涣硪蛔诔菛|宅地也吸引了9家房企爭(zhēng)奪，最終以20億元總價(jià)出讓。

　　值得一提的是，10月10日，廣州市國(guó)土房管局一次性?huà)炫瞥鲎屘旌訁^(qū)10宗土地，總掛牌起拍價(jià)高達(dá)189.21億元，這也創(chuàng)下今年以來(lái)廣州一次性推地的總價(jià)紀(jì)錄。不僅如此，廣州還計(jì)劃在11月24日競(jìng)拍另外4宗地塊，總用地面積達(dá)27萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)87億元。

　　針對(duì)廣州大規(guī)模的推地動(dòng)作，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析認(rèn)為，這與政府的土地財(cái)政壓力有關(guān)。他認(rèn)為往年房地產(chǎn)稅收比較理想，但今年受市場(chǎng)整體下行影響，房地產(chǎn)稅收可能會(huì)不如往年，政府對(duì)土地出讓金的依賴(lài)程度更高了。因此，當(dāng)?shù)卣赡芟Ｍ~完成推地任務(wù)。

　　易居的市場(chǎng)研報(bào)顯示，10月，包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的10大典型城市土地出讓金收入合計(jì)561億元，環(huán)比增加56.8%。本月土地出讓金收入有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比增幅更增加近90%。

　　預(yù)判 抄底企業(yè)仍將增加

　　易居研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為，10月，10大典型城市土地成交均價(jià)為4140元/平方米，環(huán)比增加15.8%，同比增加40%，環(huán)同比均出現(xiàn)較大幅度提升與出讓土地質(zhì)量較高有關(guān)。

　　不過(guò)，亢亞娟同時(shí)指出，今年以來(lái)，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但多數(shù)城市的土地出讓底價(jià)并未回落，甚至還有城市上調(diào)底價(jià)?！坝绕涫且痪€(xiàn)城市，當(dāng)前房冷地?zé)岬默F(xiàn)象較為罕見(jiàn)”。

　　中指院方面則分析認(rèn)為，央行發(fā)布“9·30新政”，中央表態(tài)穩(wěn)定住房消費(fèi)，隨著一系列利好政策的推出，全國(guó)樓市逐步回溫，房企拿地積極性也在提升。

　　記者了解到，樓市利好政策的確在向土地市場(chǎng)傳遞。在中央釋放“穩(wěn)定住房消費(fèi)”信號(hào)的次日，蘇州發(fā)布相關(guān)通知，降低公積金貸款條件。同日，杭州也發(fā)布通知，提出涉及公積金政策、信貸政策、土地增值稅征收、土地供應(yīng)等多方面意見(jiàn)，促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　中指院表示，未來(lái)土地市場(chǎng)諸多政策同樣值得期待。其中包括：同地同權(quán)同價(jià)的土地供應(yīng)市場(chǎng)，在保護(hù)好耕地紅線(xiàn)的同時(shí)，加快集體土地入市試點(diǎn)；加大對(duì)已供土地的監(jiān)管力度，盤(pán)活土地存量，提高土地利用水平；以及完善土地招拍掛制度，合理分配土地收益，促使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政發(fā)展模式等。

　　對(duì)此，張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)利好政策的出現(xiàn)，部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)以期抄底。他分析指出，10月以來(lái)，20大標(biāo)桿房企中，萬(wàn)科、保利、首開(kāi)分別有拿地動(dòng)作。事實(shí)上從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地?！皬哪壳笆袌?chǎng)趨勢(shì)看，抄底企業(yè)將有所增加”。

　　針對(duì)一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，張大偉表示，信貸政策的松綁使得一線(xiàn)樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，在這種情況下，房企再次進(jìn)入土地市場(chǎng)。隨著各類(lèi)利好政策的出現(xiàn)，四季度抄底企業(yè)可能進(jìn)一步增多，部分熱點(diǎn)地塊，競(jìng)爭(zhēng)局面將比三季度更為激烈。

　　亢亞娟也告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，在利好政策影響下，整體表現(xiàn)有所反彈。對(duì)后市的信心在一定程度上有所增加或可帶動(dòng)土地成交。此外，資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購(gòu)地機(jī)會(huì)仍會(huì)積極出手，這些因素可能會(huì)使未來(lái)土地市場(chǎng)成交量進(jìn)一步提升。（記者 高偉）

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