央行降息深度影響一、二線城市地產(chǎn)

　　編者按：2月28日，央行宣布自3月1日起下調(diào)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并再次擴(kuò)大存款利率上浮區(qū)間至1.3倍。其中一年期貸款基準(zhǔn)利率降幅不及前次，與以往的降息相比，本次屬溫和降息。其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響幾何？今日本報(bào)聚焦降息對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響，希望提供有益的價(jià)值參考。

　　"這幾天來(lái)看房的人不少，往年正月十五之前確實(shí)沒(méi)有這么多，公司也要求我們盡快回來(lái)上班。"3月2日，北京一家大型中介北三環(huán)門(mén)店的一位工作人員這樣告訴記者。在這家門(mén)店，記者看到十多名工作人員正在緊張地忙碌著，幾組客戶(hù)則俯身看著電腦屏幕。而這一天，距離央行時(shí)隔3個(gè)月后再次宣布降息，僅僅過(guò)了2天的時(shí)間。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，"隨著央行2月28日再次降息，北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市，購(gòu)房咨詢(xún)量明顯上漲。其中北京3月份的頭兩天，整體看房量相比2月份同期（同樣是周日和周一）上漲了20%。上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也都快速恢復(fù)到了春節(jié)前的買(mǎi)賣(mài)熱度，往年元宵節(jié)后才基本平穩(wěn)的市場(chǎng)，在羊年第一次降息后便"快速恢復(fù)"。

　　一、二線城市3月份或迎小陽(yáng)

　　2015年2月28日，中國(guó)人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　而在本次降息后， 當(dāng)前五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率已降至十年來(lái)的最低水平。按照套總價(jià)200萬(wàn)元、首付30%、等額本息30年按揭購(gòu)房來(lái)計(jì)算，上次降息后消費(fèi)者共需支付167.05萬(wàn)元的貸款利息，較此前節(jié)省13萬(wàn)元。而本次降息后，貸款利息為158.94萬(wàn)元，再節(jié)省8萬(wàn)元。市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，在購(gòu)房成本大幅下降的基礎(chǔ)上，部分觀望需求將入市，進(jìn)一步推動(dòng)成交回升。

　　實(shí)際上，本次降息前，一線城市的樓市表現(xiàn)便已經(jīng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份北京新建住宅簽約套數(shù)為4678套，網(wǎng)簽成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅度下調(diào)，但同比去年2月份的2221套依然有多達(dá)一倍的漲幅。二手房方面，2月份北京二手房共成交8672套，成交均價(jià)3.05萬(wàn)元/平方米，略高于1月份的3.04萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲。

　　"從2014年四季度開(kāi)始，一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫，在連續(xù)降息的影響下回暖程度勢(shì)必加大，雖然統(tǒng)計(jì)局公布的1月份房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)仍然在調(diào)整，但一線城市特別是北京等城市的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)多月環(huán)比上漲，這種情況下，降息將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也將明顯向好。預(yù)計(jì)一、二線城市可能出現(xiàn)小陽(yáng)春，三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有出現(xiàn)暖冬的可能性。"張大偉稱(chēng)。

　　有分析也指出，對(duì)于整體市場(chǎng)而言，降準(zhǔn)降息組合效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，寬松化政策將促使市場(chǎng)銷(xiāo)售向好，進(jìn)一步明確購(gòu)房者預(yù)期，加快推動(dòng)各類(lèi)住房需求入市，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力有望緩解。而從歷來(lái)經(jīng)驗(yàn)看，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響也是最為直接的。

　　此外，有券商的研究報(bào)告稱(chēng)，央行再次降息有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，促進(jìn)銷(xiāo)售的提升，尤其是一些布局全國(guó)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科、招商、保利等受益更大。此次降息是繼2014年11月22日降息以來(lái)的第二次降息，也再次明確了貨幣已進(jìn)入持續(xù)寬松的通道。

　　房企資金壓力有望緩解

　　對(duì)于本次降息，中指院報(bào)告認(rèn)為，"經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行導(dǎo)致實(shí)體總需求不足，房地產(chǎn)在高庫(kù)存壓力下步入調(diào)整期。2014年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售及新開(kāi)工下降明顯、開(kāi)發(fā)投資放緩，各個(gè)城市的庫(kù)存壓力持續(xù)加劇，多數(shù)城市的可售面積去化周期在15個(gè)月的警戒線以上，市場(chǎng)整體的去庫(kù)存壓力明顯。在此前多輪利好政策疊加效應(yīng)下，2014年末和2015年初，市場(chǎng)出現(xiàn)回升跡象，但也應(yīng)該看到，高庫(kù)存仍然是各地面對(duì)的主要問(wèn)題；千方百計(jì)去庫(kù)存、積極恢復(fù)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏，仍將是各級(jí)政府在穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)程中的主要任務(wù)之一。增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展后續(xù)動(dòng)力，也已成為政府貨幣政策考量的重要因素"。

　　同時(shí)，在《2014年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，央行對(duì)于房地產(chǎn)政策的表述已經(jīng)變?yōu)椋?落實(shí)好差別化住房信貸政策，改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，進(jìn)一步拓寬正?；?、市場(chǎng)化的融資渠道。進(jìn)一步發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融作用，支持棚戶(hù)區(qū)改造。"而自2012年二季度以來(lái)的"堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求"的提法已被替換。同時(shí)，發(fā)改委也示，要加強(qiáng)投資調(diào)控，定向精準(zhǔn)促進(jìn)投資增長(zhǎng)，增加有效投資，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)薄弱環(huán)節(jié)的投資，提高投資效益。促投資成為2015年中央穩(wěn)增長(zhǎng)的重要手段。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，放松貨幣政策，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，有利于恢復(fù)市場(chǎng)各方信心，將有效改善整體投資環(huán)境。

　　此外，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降息對(duì)其直接融資及間接融資通道均將帶來(lái)積極影響，進(jìn)而逐步改善未來(lái)的開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏，優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。而由于央行公布的基準(zhǔn)利率仍具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，再次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率可望直接對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款實(shí)際利率產(chǎn)生一定下拉作用。同時(shí)存款基準(zhǔn)利率的進(jìn)一步下調(diào)，也有利于降低金融機(jī)構(gòu)籌資成本，帶動(dòng)各類(lèi)市場(chǎng)利率和企業(yè)融資成本繼續(xù)下行，對(duì)于進(jìn)一步緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題具有積極作用。本次降息將降低優(yōu)質(zhì)房企的直接融資成本，加之降息刺激市場(chǎng)銷(xiāo)售回款加快，房企資金鏈壓力或?qū)⒌玫骄徑?。資金面與預(yù)期全面向好將推動(dòng)企業(yè)加快開(kāi)工，改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，此次降息不僅將在一定程度上緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，還可能會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略，成為促使未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)企穩(wěn)的因素之一。

　　"央行相繼下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及下調(diào)貸款利率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調(diào)對(duì)缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)肯定是好消息，可以說(shuō)房企最困難的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去"。張大偉表示。（本報(bào)記者 王崢）

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