新政實施首月樓市供需猛增 重點城市庫存壓力大

　　“3·30新政”后首月，多個重點城市商品住宅整體成交同比、環(huán)比皆上升，一線城市漲幅尤甚，上海新建商品住宅4月甚至創(chuàng)下了近五年來單月成交新高，二手房成交量達(dá)到歷史第二高位。雖然4月樓市供需普遍顯著回升，但全國樓市整體庫存量仍居高不下，新政下的樓市成交回升力度并未達(dá)到市場普遍預(yù)期。

　　3月30日，國土部與住建部聯(lián)合發(fā)布新政，二套房首付比例大幅下調(diào)，同時營業(yè)稅免稅的條件由購買滿五年調(diào)整為購買滿兩年。上述新政滿月的數(shù)據(jù)頗有看點。

　　從供應(yīng)方面來看，克而瑞房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，4月28個重點城市商品住宅供應(yīng)量環(huán)比增加41%，其中一線城市新增供應(yīng)更是環(huán)比增加69%，而二、三線城市表現(xiàn)稍差，整體環(huán)比增加36%，但同比仍下跌31%，青島、長沙、蘇州、?？凇o錫等供應(yīng)量同比跌幅更超過60%。

　　而成交方面則出現(xiàn)了明顯回升，以一線城市漲幅尤為突出。從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測的28個重點城市商品住宅4月成交面積來看，不僅同比、環(huán)比全部小幅上漲，也高于去年月均成交量。一線城市中除了深圳由于供應(yīng)量不足而導(dǎo)致成交量環(huán)比減少之外，其余三個城市環(huán)比同比均呈正增長，四大城市平均環(huán)比漲幅為18%，同比漲幅為27%；而二、三線城市整體環(huán)比小幅上漲6%，同比上升17%，其中，杭州、南昌、福州、南寧等城市成交上升明顯，環(huán)比漲幅均高達(dá)50%以上。

　　一線城市中上海4月市場表現(xiàn)尤為突出。記者從上海德佑鏈家市場研究部獲悉，4月上海新建商品住宅成交量為124.2萬平方米，環(huán)比上漲59.3%，成交量創(chuàng)下五年來同期新高；二手房成交3.6萬套，環(huán)比上漲62.7%，同比上漲109.4%，這一成交量僅次于2013年3月的7.05萬套的歷史頂峰，達(dá)到了全市二手房市場歷史次高點。

　　在很多市場人士看來，4月重點城市供應(yīng)與成交雖不同程度回升，但仍不及市場對新政后成交上升預(yù)期。4月成交低于預(yù)期原因主要是：一方面，“3·30新政”落實稍顯滯后，目前多數(shù)銀行普遍由于可能存在的風(fēng)險而保持按兵不動，尤其是一些穩(wěn)健保守的大型銀行，仍在制定細(xì)則，并觀察少數(shù)已執(zhí)行新政銀行的具體實施情況；另一方面，市場對接下來的政策環(huán)境仍抱有預(yù)期，觀望情緒仍很強(qiáng)烈，房企對未來政策寬松預(yù)期加大，項目開盤節(jié)奏放緩，新增供應(yīng)量徘徊不前，導(dǎo)致成交未能明顯回升。

　　值得關(guān)注的是，全國重點城市的整體庫存仍居高不下，同比繼續(xù)增長的城市超過七成；重點城市消化周期并未明顯改善，超六成城市消化周期繼續(xù)上漲。克而瑞房地產(chǎn)研究中心指出，目前全國樓市庫存情況依然嚴(yán)峻，二季度將是去庫存的關(guān)鍵時期，開發(fā)商抓住窗口期快速跑量才是明智之舉。隨著樓市政策進(jìn)一步落地，市場觀望情緒將一定程度上減退，再加上房企沖刺半年度業(yè)績的需要，必將加大供應(yīng)量和營銷力度，預(yù)計“紅五月”成交量也將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。

來源：上海證券報

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