航運CBD：“后世博”地產(chǎn)商機

　　鱗次櫛比的商務(wù)大廈拔地而起，北外灘，這個150年前開啟上海對外航運歷史的地方，如今一個全新的航運CBD正在漸漸成形。 　　

　　2009 年3月，國務(wù)院審議并原則通過《關(guān)于推進上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)建設(shè)國際金融中心和國際航運中心的意見》（《意見》）?！兑庖姟诽岢觯?020年，將上?；窘ǔ删哂腥蚝竭\資源配置能力的國際航運中心。這個國際航運中心的功能是能在更大范圍內(nèi)配置資本、技術(shù)、信息和人力等資源，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點和產(chǎn)業(yè)鏈，從而帶動國際金融中心的建設(shè)，同時也帶動融資、結(jié)算、匯兌、保險、航運金融衍生品等金融產(chǎn)品及金融創(chuàng)新活動。通過上述金融服務(wù)和金融創(chuàng)新的累積、提高，能夠促進國際間資本、資金的合理有序流動。在這個背景下，上海正式進入了航運金融城市的發(fā)展通道。

　　但是，從《意見》出臺至今的兩年間，上海在國際航運中心配套服務(wù)體系方面的發(fā)展速度依然遠遠落后于航運發(fā)展的要求。航運服務(wù)主要是貨代、船代等附加值較低的部分，缺乏航運融資、海上保險、信息咨詢、公證公估、海損理賠、航運人才培訓(xùn)等高層次的相關(guān)服務(wù)企業(yè)，而這些相關(guān)企業(yè)也缺乏一個有效的軟環(huán)境來形成集聚效應(yīng)。

　　倫敦的啟示

　　19世紀末，英國倫敦老碼頭區(qū)曾是當(dāng)時全球最大的港務(wù)綜合區(qū)之一，無數(shù)裝載著貨物的卡車忙碌地穿梭其間。二戰(zhàn)以后，在英國工業(yè)總體衰退的大形勢下，老碼頭區(qū)已經(jīng)不能適應(yīng)新的航運綜合發(fā)展要求，逐漸衰退。

　　1950年后，倫敦開始采取港區(qū)分離的模式，陸續(xù)關(guān)閉緊挨市區(qū)的兩大港區(qū)，逐漸將物流和港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東40公里的提爾伯里和泰晤士河下游。與此同時，英國政府通過立法向倫敦道克蘭碼頭區(qū)城市開發(fā)公司進行授權(quán)，對老碼頭區(qū)進行重新規(guī)劃開發(fā)。開發(fā)于1981年正式啟動，1998年結(jié)束，歷時17年。為了推動老碼頭區(qū)的開發(fā)，政府投入了大量資金，主要用于購買和平整土地、環(huán)境整治以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并出臺了大量的優(yōu)惠政策，進一步吸引地產(chǎn)開發(fā)商斥巨資興建大量商業(yè)設(shè)施，使得老碼頭區(qū)土地迅速升值。

　　如今，老碼頭區(qū)已經(jīng)集航運辦公、娛樂休閑和地產(chǎn)開發(fā)中心于一身，成為航運物流服務(wù)業(yè)的知名區(qū)域，并且聚集有諸如國際海事組織總部、國際海運物流聯(lián)合會、國際航運物流貨物裝卸協(xié)調(diào)協(xié)會、波羅的海航運交易所、波羅的海國際海事公會等數(shù)千家上規(guī)模的各類航運服務(wù)企業(yè)和國際航運組織。倫敦也憑借老碼頭區(qū)規(guī)模巨大的航運物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)保持著國際航運物流中心的地位，世界上大約有一半的船舶交易業(yè)務(wù)在此成交。

　　隨著航運業(yè)的發(fā)展，為了給航運物流提供金融支持，包括航運物流融資、結(jié)算、兌換在內(nèi)的各類航運物流金融服務(wù)開始在倫敦聚集。作為英鎊的重要結(jié)算場所，倫敦的航運物流金融地位與日俱增。航運物流金融衍生產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿薮螅瑐惗睾竭\物流金融城對于航運業(yè)融資、保險、擔(dān)保等業(yè)務(wù)介入甚多，是歐洲船舶經(jīng)紀、船舶金融、船舶保險的中心。

　　在港口地理功能和國際競爭力下降的當(dāng)口，倫敦及時調(diào)整自身航運定位，利用原本老碼頭區(qū)優(yōu)越的地理位置，將其改造成現(xiàn)代意義上的航運物流金融中心，并通過航運海事服務(wù)創(chuàng)造出比傳統(tǒng)港口物流業(yè)更大的收益。

　　而同樣面臨吞吐量“飽和”的上海，可以從倫敦的經(jīng)驗中得到啟示，未雨綢繆，提前打造高端航運中心，為將來謀劃好發(fā)展之路。

　　航運CBD出世

　　相對成熟的國際航運中心，上海的航運軟環(huán)境建設(shè)依然薄弱。上海要成為國際航運中心和國際金融中心，在港口航運集聚區(qū)方面的發(fā)展必不可少。航運物流交易中心、航運物流信息中心，船舶管理、船運咨詢、融資保險、海事仲裁和公證公估等產(chǎn)業(yè)鏈密切相關(guān)，要共同發(fā)展、彼此兼顧，這樣，才能成就真正的上海國際航運中心和國際金融中心。

　　就此，有業(yè)內(nèi)人士提出航運CBD的概念。航運界資深人士馬途指出，所謂CBD，就是指中央商務(wù)區(qū)，一般高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施。具有最完善的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境的CBD會吸引大量的公司、金融機構(gòu)、企業(yè)財團在這里開展各種商務(wù)活動。而隨著城市的分工越來越細，傳統(tǒng)CBD也存在分工的需求。“就像城市之間有分工合作，一個城市之中各個區(qū)域之間也應(yīng)有分工合作。隨著各地區(qū)功能性加強和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)會不斷出現(xiàn)，比如硅谷、好萊塢等，這些都是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)?，F(xiàn)在上海建設(shè)“四個中心”之一的國際航運中心，從辦公和地產(chǎn)角度來說，其實就是航運CBD的概念。”

　　馬途認為，航運CBD會為上海國際航運中心建設(shè)帶來四大好處。

　　效率的提升。雖說現(xiàn)有交通工具和通訊手段已經(jīng)非常先進，但人與人之間傳統(tǒng)的空間感并沒有消失，地理空間的接近能夠產(chǎn)生情感和效率上的提升，同樣，如果由人組成的企業(yè)如果能聚集在一起，就能更快組合業(yè)內(nèi)資源，提升效率。

　　服務(wù)的提升。當(dāng)同一個產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)，在相對集中的區(qū)域進行辦公時，該地區(qū)的服務(wù)構(gòu)架就能更多考慮這些企業(yè)的特質(zhì)，如商場、辦公配套、物流、投宿、快遞等都會更為高效和集中。

　　形成產(chǎn)業(yè)文化。比如當(dāng)許多航運企業(yè)在同一幢樓里辦公時，那幢航運樓就像是一個不落幕的海事展覽會，外界能一覽航運業(yè)的各個組成部分。從航運文化建設(shè)來說，沒有聚集肯定沒有文化，只有通過聚集才能形成自己獨特的文化，才能更好提升產(chǎn)業(yè)的生命力。

　　便于管理。現(xiàn)在雖然普及了電子政務(wù)，但面對面的行業(yè)管理還是更有效率，如果大量航運企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)形成一定的傳統(tǒng)，這一區(qū)域內(nèi)管理就會更加方便。

　　目前，從國內(nèi)來說，許多沿海港口圍繞著航運中心建設(shè)，都在有逐步形成航運聚集區(qū)，如天津的濱海新區(qū)航運服務(wù)區(qū)、青島的萬邦國際航運中心、深圳的前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、大連的東港新區(qū)港灣廣場（國際航運服務(wù)區(qū)）等，在不久將來，這些航運聚集區(qū)就會形成穩(wěn)定的航運CBD。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，未來的航運CBD將具有航運交易、航運咨詢、信息集散、海事法律、航運融資、航運保險、政府服務(wù)、社會監(jiān)督和人才交流等功能，形成以航運服務(wù)為中心，商務(wù)寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓、高端住宅、會展等城市配套為一體的區(qū)域。更重要的是，航運CBD將成為一個“磁力場”，吸引航運業(yè)的人流、物流、資金流和信息流來此聚合。

　　打造北外灘航運CBD

　　自從國家確定建設(shè)上海國際航運中心之后，上海虹口區(qū)的北外灘就成了建設(shè)航運CBD的唯一選擇。
北外灘，位于蘇州河和黃浦江的交匯處，規(guī)劃用地面積3.66平方公里，水岸線長達3.53公里。這里面水朝陽，西南有外白渡橋、吳淞路橋與外灘相連，南與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望，形成沿水路進入上海的“黃金三角”區(qū)。

　　作為上海航運業(yè)的發(fā)祥地，航運業(yè)在北外灘已走過了一個半世紀的歷程。1845年，英商東印度公司在當(dāng)時的徐家灘（即現(xiàn)今的東大名路、高陽路）一帶建造了駁船碼頭以運輸茶葉；1866年，英國大型遠洋輪船“鴨加門”號首次停泊虹口碼頭，開啟了上海對外航運的歷史。在上世紀90年代以前，北外灘區(qū)域內(nèi)沿黃浦江的碼頭一直是上海航運業(yè)特別是外貿(mào)進出口貨物和散貨運輸?shù)闹匾僮鲌鏊挥谕夂鐦虻膰H客運站也是當(dāng)時上海唯一的國際客運碼頭。

　　2002年1月，虹口區(qū)開始著手以航運業(yè)為中心的北外灘地區(qū)綜合開發(fā)工程。2007年，虹口區(qū)提出“要依托北外灘規(guī)劃建設(shè)，大力發(fā)展航運服務(wù)業(yè)，建設(shè)航運服務(wù)集聚區(qū)”新要求，以“創(chuàng)建形象、樹建標(biāo)志、健全功能”為目標(biāo)，狠抓沿江一線地塊開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市容環(huán)境整治等重點項目不動搖。同時，按照“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”的要求，進一步加大北外灘地區(qū)城市設(shè)計調(diào)整優(yōu)化工作。隨后，上海市委書記俞正聲在調(diào)研北外灘開發(fā)工作中指出：“航運服務(wù)是上海服務(wù)全國、服務(wù)長江流域、服務(wù)長三角的重要內(nèi)容，上海市政府已調(diào)研制定一系列推動上海國際航運中心軟環(huán)境和航運服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)的扶持政策?！蓖?1月，虹口區(qū)設(shè)立了總額為3000萬元的“北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)發(fā)展專項資金”，使得物流、金融、保險、中介、咨詢、信息等相關(guān)行業(yè)和各類航運要素在北外灘集聚和發(fā)展。

　　2008年，隨著五星級外灘茂悅大酒店投入運營、5A甲級寫字樓瑞豐國際大廈竣工、上海港國際客運中心客運綜合樓等9個單體項目結(jié)構(gòu)封頂，北外灘航運中心在形態(tài)建設(shè)上已初具規(guī)模。與此同時，國際郵輪也對北外灘青睞有加，郵輪經(jīng)濟開始預(yù)熱。

　　2009年，虹口區(qū)出臺《北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃》（《規(guī)劃》），將北外灘的發(fā)展定位為北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)。圍繞發(fā)展定位，確定了“一個基地”、“三個中心”的發(fā)展目標(biāo)，即把北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)成為企業(yè)總部基地，航運要素集聚中心、國際郵輪客運中心和口岸服務(wù)中心。北外灘作為上海國際航運中心的核心功能區(qū)，就是要進一步加快上海國際航運中心軟環(huán)境建設(shè)，集聚發(fā)展航運交易、海事法律、航運金融保險、航運信息等行業(yè)，要為上海現(xiàn)代物流業(yè)、航運業(yè)提供高層次的服務(wù)，要體現(xiàn)上海國際航運中心的軟實力。同年，以上海港國際客運中心全面投入運營為標(biāo)志，北外灘的郵輪經(jīng)濟功能落地，沿江西側(cè)功能區(qū)域以上海港國際客運中心建成為標(biāo)志，輻射周邊。

　　經(jīng)過將近10年的發(fā)展，如今，北外灘不僅匯集了諸如地中海航運、中海集團、中遠集運、上港集團、上海建工等一批中外航運企業(yè)巨頭的總部，更形成了航運要素市場——上海航運交易所、中國港口協(xié)會、上海海事局、中國船級社上海分社等一批航運機構(gòu)和協(xié)會，還有超過2000多家航運服務(wù)類企業(yè)在此辦公，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

　　企業(yè)的需求帶動了北外灘整體商業(yè)設(shè)施的蓬勃發(fā)展，目前已有浦江國際金融廣場、上海國際航運服務(wù)中心、東方海港國際大廈、耀江國際廣場、寶礦國際大廈、海泰時代大廈等一批商業(yè)設(shè)施入駐。去年方興地產(chǎn)以9.3億元收購上海銀匯50%的股權(quán)引發(fā)業(yè)內(nèi)一片驚嘆，方興地產(chǎn)看中的，正是上海銀匯所擁有的上海國際航運服務(wù)中心項目。據(jù)悉，隨著北外灘地區(qū)開發(fā)建設(shè)的推進，各類投資項目總額將超過500億元人民幣，成為北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)的強勁推力。

　　上海虹口區(qū)區(qū)委書記孫衛(wèi)國曾表示，北外灘打造航運CBD，其實早在10年前就已經(jīng)籌劃了，可謂“十年磨一劍”。按照規(guī)劃，屆時北外灘附近區(qū)域，將形成外灘CBD、陸家嘴金融CBD和北外灘航運CBD三足鼎立的黃金三角區(qū)。“北外灘的發(fā)展目標(biāo)是建成以知識經(jīng)濟、國內(nèi)服務(wù)和國際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，成為上海經(jīng)濟和社會發(fā)展新的增長點。”而結(jié)合航運中心來發(fā)展金融實務(wù)，也是北外灘與外灘和陸家嘴區(qū)別的一個“標(biāo)簽”，以此來打造其自身的特色，形成差異化競爭。

　　馬途則認為，相比于陸家嘴金融CBD清一色的高端物業(yè)，北外灘航運CBD的物業(yè)要豐富很多。因為航運業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，有如中介、保險、船舶、金融和咨詢等各種各樣的公司，且企業(yè)間規(guī)模分化嚴重，大企業(yè)很大，小企業(yè)很小，因此單一的物業(yè)結(jié)構(gòu)很難滿足航運企業(yè)集聚的需求，這也是北外灘航運CBD能吸引航運企業(yè)的最重要的特征。

　　截至今年3月，北外灘已經(jīng)有100多萬平方米的新建高端商業(yè)和商務(wù)建筑群投入營運，而規(guī)劃中，如金光APP中心、浦江國際金融廣場、匯山國際游艇碼頭、漁人碼頭等這些高端商務(wù)設(shè)施也即將竣工投產(chǎn)。相信不久的將來，北外灘航運CBD必將成為舉世矚目的成熟商務(wù)功能區(qū)。

　　第四代國際航運中心

　　隨著世界航運格局的演變，國際航運中心的模式也在慢慢發(fā)生變化，其主導(dǎo)功能也由低級向高級不斷推進。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外的國際航運中心已經(jīng)經(jīng)歷了4個階段。

　　第一代國際航運中心可稱為“航運中轉(zhuǎn)型”。這一模式適應(yīng)了國際貿(mào)易飛速增長的需求，在世界范圍內(nèi)轉(zhuǎn)運、儲存、發(fā)貨是其主要使命。

　　第二代國際航運中心的核心模式是“加工增值型”。這一模式在國家戰(zhàn)略的推動下，能動地開發(fā)港口產(chǎn)業(yè)，努力實現(xiàn)在途與存儲貨物的加工增值，配之以集裝箱化運輸程度的提高及自由港稅收的優(yōu)惠等。

　　第三代國際航運中心的核心模式是“資源配置型”。這一模式將集約開發(fā)“國際航運生產(chǎn)力”放在諸多功能的首位。

　　第四代國際航運中心是“低碳智網(wǎng)型”，是面向21世紀、面向未來的一種嶄新模式。

　　目前北外灘航運CBD以第三代資源配置型國際航運中心為主要建設(shè)方向，但其部分高端物業(yè)將逐漸向第四代低碳智網(wǎng)型國際航運中心理念轉(zhuǎn)型。

　　以位于東大名路81街坊的北外灘重點建設(shè)項目浦江國際金融廣場為例，其在項目建設(shè)過程中積極引入綠色環(huán)保理念，建造具有國際領(lǐng)先水平的下一代低碳節(jié)能智能建筑。目前浦江國際金融廣場已經(jīng)獲得了美國LEED預(yù)認證金獎，同時獲得中國綠色建筑最高等級——“綠色三星建筑”稱號，并具有智能樓宇技術(shù)。該項目負責(zé)人表示：“低碳節(jié)能環(huán)保是城市可持續(xù)發(fā)展的重要命題，也是企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的重要方面，因此未來航運CBD的商務(wù)建筑將從項目選址、建筑設(shè)計、廢料回收、節(jié)能環(huán)保材料選用、服務(wù)管理體系等各個方面達到營造人與自然和諧的環(huán)境。另外，樓宇的智能化也是未來的一個發(fā)展趨勢，樓宇自控系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、透水地面、導(dǎo)光系統(tǒng)等諸多先進技術(shù)將會更多地運用到航運CBD的樓宇建造上。

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