房地產(chǎn)行業(yè)：銷售改善趨緩 樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)

　　行業(yè)追蹤（2020.12.07-2020.12.13）

　　一手房：環(huán)比下降8.3%，同比下降2.92%，累計(jì)同比下降8.5%

　　本周跟蹤36大城市一手房合計(jì)成交4.03萬套，環(huán)比下降8.3%，同比下降2.92%，累計(jì)同比下降8.5%，較前一周增加0.11個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別4.87%、-13.34%、-9.4%；同比增速分別為46.81%、-19.78%、1.28%；累計(jì)同比增速分別為8.48%、-12.91%、-9.95%，較上周分別增加0.74、-0.23、0.39個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比增速分別為-4.52%、25.69%、-8.59%、11.56%；累計(jì)同比分別為11.48%、-3.06%、23.32%、10.22%，較上周分別變動(dòng)-1.16、0.62、2.07、0.99個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手房：環(huán)比下降13.35%，同比下降8.39%，累計(jì)同比上升4.45%

　　本周跟蹤的11個(gè)城市二手房成交合計(jì)1.16萬套，環(huán)比下降13.35%，同比下降8.39%，累計(jì)同比上升4.45%，較上周增加0.57個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別-15.61%、-14.07%、4%；同比增速分別為-11.74%、-12.22%、54.05%；累計(jì)同比增速分別為20%、-5.3%、-4.68%，較上周分別變動(dòng)了1.52、-0.03、0.84個(gè)百分點(diǎn)。

　　庫存：去化周期29周，環(huán)比下降10.86%

　　截止本次統(tǒng)計(jì)日，全國14大城市住宅可售套數(shù)合計(jì)60.09萬套，去化周期29周，環(huán)比下降10.86%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別-23.78%、0.06%、0%。

　　投資建議：

　　本周跟蹤36大城市一手房合計(jì)成交4.03萬套，環(huán)比下降8.3%，同比下降2.92%，累計(jì)同比下降8.5%，較前一周增加0.11個(gè)百分點(diǎn)。本周跟蹤的11個(gè)城市二手房成交合計(jì)1.16萬套，環(huán)比下降13.35%，同比下降8.39%，累計(jì)同比上升4.45%，較上周增加0.57個(gè)百分點(diǎn)。截止本次統(tǒng)計(jì)日，全國14大城市住宅可售套數(shù)合計(jì)60.09萬套，去化周期29周，環(huán)比下降10.86%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別-23.78%、0.06%、0%。

　　國房景氣指數(shù)九連升。12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國房景氣指數(shù)”）為100.55，比10月份提高0.05點(diǎn)，已連續(xù)9個(gè)月回升。1月份至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，目前已保持連續(xù)六個(gè)月同比為正的態(tài)勢(shì)，投資信心持續(xù)恢復(fù)。

　　樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。12月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從新房價(jià)格變化來看，11月價(jià)格漲幅明顯收窄。70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量下降到36個(gè)，是3月份以來最低值，而下跌城市數(shù)量增加到28個(gè)，也達(dá)到4月份以來最大值。從漲幅來看，各線城市的環(huán)比漲幅收斂到0.1%-0.2%的低位。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月16日至18日在北京舉行，會(huì)議指出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在宏觀調(diào)控不放松的基調(diào)下，“精準(zhǔn)導(dǎo)向”的政策防范房企杠桿及投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為償債能力突出、現(xiàn)金充足、杠桿水平相對(duì)較低且土儲(chǔ)區(qū)位良好的優(yōu)質(zhì)房企或受益。

　　樓市因城施策。青島市下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)有關(guān)事宜的通知》，宣布經(jīng)適房可轉(zhuǎn)為普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房購房人按照自愿原則，通過申請(qǐng)補(bǔ)繳土地收益價(jià)款的方式，取得所購經(jīng)濟(jì)適用住房的完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)變更為普通商品住房。不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，不需要補(bǔ)繳土地收益價(jià)款，住房性質(zhì)保持不變。供應(yīng)端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)橹?，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策“會(huì)保持常態(tài)化?！耙虺鞘┎摺背B(tài)化，政策穩(wěn)定性提高，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來三年深刻改變房企經(jīng)營行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率下行，降檔房企債性價(jià)值提升、股性價(jià)值減弱，過去以高預(yù)期毛利率為主的強(qiáng)投資公司將弱于以低毛利率投資預(yù)期的強(qiáng)運(yùn)營公司，我們持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：

　　萬科、保利、金地、融創(chuàng)、龍湖、招商；2）優(yōu)質(zhì)成長：金科、中南、陽光、世茂、新城、華潤、旭輝、龍光；3）優(yōu)質(zhì)物管：招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅、永升生活、綠城服務(wù)等；4）低估價(jià)值：城投控股、南山控股、大悅城、光大嘉寶等。

　　轉(zhuǎn)自：天風(fēng)證券

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