中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的階段性趨勢(shì)

　　今年以來，整個(gè)輿論對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的討論和判斷與以往有了一些不同：有悲觀的認(rèn)為馬上要崩盤，有樂觀的認(rèn)為我們可能還有長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至幾十年的高速增長(zhǎng)。我們的觀點(diǎn)既不是特別悲觀，也正視當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)。我想談三個(gè)方面的認(rèn)識(shí)。

　　第一，當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)明顯的階段性趨勢(shì)。一是增長(zhǎng)速度放緩或者說增速換擋。我們測(cè)算了一下，1998年到2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率24.4%。從2012年起，這種高速增長(zhǎng)的情況開始發(fā)生變化，2012年和2013年分別同比增長(zhǎng)11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。而且，我們認(rèn)為這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長(zhǎng)以后，開始規(guī)律性地回落。這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。所以，增速換擋是當(dāng)前的一個(gè)比較明顯的特征。

　　其背后的原因是什么？首先，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度換擋；其次，供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。我們的研究團(tuán)隊(duì)根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)和其他數(shù)據(jù)做了推算，到2012年的時(shí)候所有常住人口家庭戶均住房一套。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，在這樣的供求關(guān)系下，房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)會(huì)有比較大的階段性變化。當(dāng)然，成套率只有70%多，并且占有不均衡。但我們要注意到供求關(guān)系，這十幾年來大規(guī)模建房，使得整體的存量規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)大了，住宅結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。存量的規(guī)模大體上和新建房的規(guī)模各占半壁江山，所以存量房的交易量不斷地增大，對(duì)新建房的投資也產(chǎn)生了影響。當(dāng)然，也有人說這兩年的調(diào)控抑制了一些投資。我們認(rèn)為，從客觀上來講，沒有一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定程度會(huì)規(guī)律性地回落，而這種回落不是泡沫的破裂。

　　第二，區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化。在銷售、土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)上都表現(xiàn)出分化的特征。我們2013年選擇了東中西部各一個(gè)省份做調(diào)查，結(jié)果顯示，這不是偶然的，也不是局部的，出現(xiàn)了非常明顯的分化特征。像江蘇這樣經(jīng)濟(jì)比較好的東部省份，全省大多數(shù)地方的住宅去庫存周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)15-16個(gè)月左右，所以整體上是發(fā)生了變化。當(dāng)然，這種分化有人口聚集的因素、產(chǎn)業(yè)布局的因素，以及供求的因素。

　　第三，雙軌供給形成。“十二五”期間，保障房供給大幅度提高，現(xiàn)在差不多達(dá)到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭會(huì)達(dá)到20%左右。“雙軌”一邊是市場(chǎng)軌，一邊是政府軌，各自歸位，起到了市場(chǎng)配置資源的決定性作用，也發(fā)揮政府的作用，這方面已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。而這雙軌形成特別是保障房的占比增加，對(duì)商品房市場(chǎng)當(dāng)然有影響。

　　在此形勢(shì)下，我們需要注重什么風(fēng)險(xiǎn)？

　　第一，在投資增速回落的過程中對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政、地方債務(wù)的影響需要控制。我們不會(huì)主動(dòng)地加大擠泡沫的力度，讓它快速回落，但要把握政策的邊界和力度。同時(shí)，特別要避免在投資規(guī)律性回落的時(shí)候盲目地刺激。盲目地刺激帶來更多的房地產(chǎn)過剩，泡沫風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)增加。

　　第二，市場(chǎng)分化的過程中，要注意三四線城市產(chǎn)能過剩的危機(jī)和一線城市的問題。一線城市的問題在于怎么消化這么高的地價(jià)，特別是市場(chǎng)發(fā)生微妙變化的情況下。

　　第三，注意房地產(chǎn)的資金問題。現(xiàn)在，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了問題，需要防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這樣的背景下，調(diào)控的思路一定會(huì)轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，實(shí)施分類調(diào)控。大家得的不是一樣的病，不能吃一樣的藥，否則會(huì)出問題的。與此同時(shí)，要發(fā)揮地方政府的作用。此外，要保持房地產(chǎn)金融政策的中性，完善保障房制度，特別是加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理，否則會(huì)放大負(fù)面效應(yīng)，帶動(dòng)市場(chǎng)波動(dòng)。當(dāng)然，需要著手建立長(zhǎng)效機(jī)制。

來源： 中國(guó)發(fā)展觀察 任興洲

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