房地產(chǎn)政策及調(diào)控方向?qū)l(fā)生較大改變

　　中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所今天發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.112014》。報(bào)告指出，2014年，國家經(jīng)濟(jì)政策將進(jìn)一步向居住城鎮(zhèn)化、改善民生傾斜，房地產(chǎn)政策及調(diào)控也將圍繞這一主題展開。由于缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步分化，部分城市因土地價(jià)格上漲過快面臨較大的房價(jià)上漲壓力。

　　房地產(chǎn)政策及調(diào)控方向發(fā)生較大改變

　　據(jù)了解，2013年，延續(xù)十年的國家以高頻率出臺(tái)房地產(chǎn)政策及從國家層面對房地產(chǎn)不斷深化的宏觀調(diào)控發(fā)生了一定改變。除2月份出臺(tái)的“國五條”及相關(guān)細(xì)則外，其他時(shí)間均未從國家層面出臺(tái)更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控思路、方向出現(xiàn)了新變化，國家層面更關(guān)注房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制及“?；尽?，不同城市根據(jù)自身特點(diǎn)出臺(tái)或緊或松的微調(diào)政策。

　　經(jīng)歷了近幾年特別是2013年房價(jià)快速增長，房地產(chǎn)市場矛盾進(jìn)一步累積，2014年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。隨著黨的十八大后一系列經(jīng)濟(jì)制度深度改革的推進(jìn)，有可能迎來居住城鎮(zhèn)化高潮，預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開。

　　一是房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點(diǎn)城市開征;二是特大城市特別是超大城市限購限貸政策將延續(xù);三是城市土地供應(yīng)制度可能有較大調(diào)整;四是保障性住房供應(yīng)有望多元化、常態(tài)化。

　　房價(jià)可能保持小幅增長，地價(jià)增速將放緩

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，2014年房地產(chǎn)市場交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長，房價(jià)可能保持小幅增長，具體漲幅取決于調(diào)控政策力度。

　　據(jù)了解，盡管2014年初全國月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢，部分城市的個(gè)別樓盤出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，但經(jīng)歷一段時(shí)間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價(jià)也可能保持小幅增長。原因在于：一、由收入增長和城鎮(zhèn)化趨勢所推動(dòng)的消費(fèi)性購房需求仍將保持旺盛增長態(tài)勢;二、受多數(shù)大中城市限購限貸政策影響，投資投機(jī)性房產(chǎn)需求轉(zhuǎn)向和房產(chǎn)持有退出對房產(chǎn)市場尤其住房市場影響有限;三、一些媒體提到人民幣貶值的匯率因素對房產(chǎn)交易市場的逆轉(zhuǎn)性沖擊，不可能長時(shí)間的持續(xù)，并且即使存在也影響甚微，因?yàn)閰R率因素導(dǎo)致的房產(chǎn)需求觀望預(yù)期將在匯率回歸正常波動(dòng)后，重新釋放;四、2013年末至2014年初，出現(xiàn)了一輪土地購置高潮，主要城市“地王”頻出，出讓地價(jià)快速增長，不少出讓地塊樓面地價(jià)超出周邊房價(jià)，也必將在部分城市引發(fā)一輪土地成本推動(dòng)的房價(jià)增長;五、2013年的房產(chǎn)交易量大增、房價(jià)快速增長，大部分龍頭開發(fā)企業(yè)獲得了豐厚的銷售收入和贏利，使其2014年以價(jià)換量去庫存化壓力并不大。

　　具體房價(jià)漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場取向。如果過量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時(shí)出臺(tái)，將對存量住房供應(yīng)形成釋放效應(yīng)，也對投資投機(jī)性需求形成擠壓效應(yīng)，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房價(jià)漲幅將大大縮小，但由于2010年以來存量二手住房市場經(jīng)歷多次的較高換手交易，存量住房中多套住房持有比重已經(jīng)有所下降，因此存量住房供應(yīng)釋放對整體市場供需關(guān)系的影響不會(huì)太大。金融政策特別是國際寬松貨幣政策退出對房產(chǎn)市場也將具有過量住房持有稅類似的影響。

　　同時(shí)，城市間房產(chǎn)交易市場分化將加劇。在一系列與人口遷移相關(guān)的制度改革推動(dòng)下，外來就業(yè)人口占比較高的工業(yè)化城市以及能夠提供多樣化就業(yè)機(jī)會(huì)和多樣化消費(fèi)服務(wù)的大都市，對鄉(xiāng)城遷移和城城遷移人口居住城鎮(zhèn)化的吸引力將大大增強(qiáng)，房產(chǎn)特別是住房需求將呈快速增長態(tài)勢，必將推動(dòng)這些城市房產(chǎn)特別是住房市場量價(jià)齊升。大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷的2013年較大的成交量釋放后，2014年進(jìn)一步的需求增長有限，其房產(chǎn)成交量和價(jià)格將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。而一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，又在前期片面進(jìn)行人為造城的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)供過于求的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng)。

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，2014年土地市場將有所降溫，地價(jià)增速將放緩。宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，住房保障政策不斷完善，房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的探索和逐步建立，將有利于城市土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行;新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向?qū)⒂欣诖龠M(jìn)全國不同類型城市土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展;穩(wěn)定貨幣投放政策和差別化信貸政策的持續(xù)實(shí)施將有利于抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)投資性需求;不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍將影響房地產(chǎn)市場預(yù)期，有利于土地市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

來源: 中研網(wǎng)　

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀