銀行信貸緊縮 樓市降價壓力或越來越大

　　今年以來受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成，市場成交量欠佳。“盡管部分開發(fā)企業(yè)采取較明智的大幅降價策略以價換量，但上半年市場整體成交氛圍并未回歸到量的軌道上來?！睂I(yè)人士判斷，第三季度或將延續(xù)這樣的市場行情。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，百城房價23個月后首次環(huán)比下跌、上半年市場交易普遍遇冷、銀行信貸緊縮持續(xù)、“救市”措施難有起色、6月份半年報業(yè)績壓頂、大型房企開始大幅降價、“地王”企業(yè)生死劫等八大現(xiàn)象表明，樓市降價壓力或越來越大。

　　百城房價首次環(huán)比下跌

　　中國指數研究院日前發(fā)布的100個城市新建住宅全樣本調查數據顯示，今年5月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月份以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。其中，37個城市環(huán)比上漲，62個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，5月份價格環(huán)比上漲的城市數量減少18個，其中漲幅在1%以上的有7個，較上月減少4個；5月份價格環(huán)比下跌的城市數量較上月增加17個，其中跌幅在1%含1%以上的有30個，較上月增加14個。

　　“今年1-5月房地產市場，受銀行信貸緊縮等因素影響，不僅是杭州、無錫、北京、廣州、成都、上海等這些大中城市個別樓盤出現(xiàn)大幅降價逆襲，也出現(xiàn)了寧波、溫州、神木等城市企業(yè)資金面從緊房企倒閉的現(xiàn)象?！睆埡陚ケ硎?，此時，因房價大幅降價，導致土地市場遇冷，部分城市甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。為阻擊房價下跌過快，部分城市出臺了“限降令”。

　　資料顯示，杭州市物價局、住保房管局5月23日發(fā)布規(guī)定稱樓盤降價超15%的將限制網簽，被市場解讀為“限降令”；據知情人透露，如果成交價低于備案價15%，商品房網上銷售系統(tǒng)會自動鎖屏，也簽不了買賣合同。

　　“即使是市場基本面仍被看好的一線城市，當前也存在去化速度降低，導致存銷比增加的問題。而個別一線城市已接近或略微超過15個月的降價壓力的指標范圍值。當前上海、廣州、北京部分樓盤已開始率先大幅降價，既是整個市場基本面短期內逆轉的表現(xiàn)，又反映出個別存量偏大板塊、定位偏高端項目的去化壓力。”張宏偉認為，二線城市之間目前已開始出現(xiàn)分化，尤其是庫存偏大城市，開發(fā)企業(yè)對這些城市的投資傾向也明顯出現(xiàn)分化。比如杭州等城市因庫存偏大等原因出現(xiàn)降價現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)在該城市拿地也開始謹慎，不同企業(yè)對于杭州的投資傾向短期內也出現(xiàn)分化，部分開發(fā)企業(yè)已萌生退意。

　　張宏偉分析，三四線城市仍面臨普遍性去庫存壓力，但也出現(xiàn)分化。其中，經濟基本面向好的城市房地產市場去庫存壓力較小，而經濟基本面一般或沒有好轉的城市樓市則面臨較大去庫存壓力，尤其是對資源依懶性較大的城市、民間資本過于活躍的城市，房地產市場仍然存在較大問題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產、債務違約的現(xiàn)象，如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

　　銀行信貸緊縮量價難有起色

　　“受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增。此時，部分開發(fā)商開始大幅降價回籠資金，導致大中城市房價漲幅放緩。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運轉折點?！睆埡陚フJ為，銀行信貸緊縮持續(xù)導致1-5月市場短期表現(xiàn)不佳，盡管央行5月12日“喊話”要求支持個人住房貸款，但大多數商業(yè)銀行并未立即下調首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高。因而，目前指望商業(yè)銀行下調利率、提高審批速度、支持首套自住房貸或尚需時日。而銀行信貸緊縮導致“錢荒”、利率上浮的現(xiàn)象甚至會影響第三季度樓市行情。

　　“4-5月份大多數開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場策略，或者還處于制定應對未來市場變化的策略過程中，導致整體市場表現(xiàn)在這樣的市場階段表現(xiàn)相對保守?！睆埡陚フJ為，4-5月份部分城市開始放松樓市限購等救市措施，如天津、南寧等放松限購、無錫戶籍新政刺激樓市需求、海口買房落戶政策、安徽部分城市定向寬松公積金貸款政策等措施，這反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上也不利于市場成交量拉開節(jié)奏，從成交價格看，盡管定價更貼近市場，但也處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌動力。

　　半年報壓頂大房企降價救急

　　當前，市場成交量下滑、房企負債和存貨壓力上升、房貸收緊局面并未實質改變等因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經營壓力明顯增加。尤其是上市房企，面對半年報業(yè)績壓頂，房企勢必會采取對應措施“搶收”半年報業(yè)績，當然，適度的價格策略調整就成了多數房企的必然選擇。

　　“短期內銀行信貸緊縮仍會影響樓市成交，市場成交量下跌及企業(yè)業(yè)績下滑將給開發(fā)商更大壓力，從近兩個月市場表現(xiàn)看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠促銷策略等將成市場主流和趨勢?！睆埡陚ヅ袛?，一些大型品牌房企也將出現(xiàn)降價，并且大幅降價的樓盤會越來越多。預計隨著半年報節(jié)點來臨，這些房企或會采取大范圍“以價換量”措施“搶收”半年報業(yè)績。

　　“在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態(tài)勢日趨明朗。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。”張宏偉認為，從目前情況來看，一些大型房企仍呈現(xiàn)猶抱琵琶半遮面特征，但是這樣的狀況應該不會持續(xù)太久。從心態(tài)來講，目前大多數開發(fā)企業(yè)已比較現(xiàn)實，其對于當前期望值也明顯沒有之前那么高，預計6月份及第三季度，樓市難以出現(xiàn)大幅反彈的機會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。此時，大多數開發(fā)企業(yè)會采取比較現(xiàn)實的降價回籠資金的市場策略，預計大范圍降價馬上拉開。

來源：中華工商時報　

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