商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化倒逼業(yè)態(tài)創(chuàng)新

　　近日，全國(guó)工商聯(lián)旗下的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報(bào)告》，對(duì)2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的代表性事件進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)。報(bào)告顯示，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行，但商業(yè)地產(chǎn)交易依然非?；钴S，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值顯現(xiàn)。

　　與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)?，F(xiàn)象突出，市場(chǎng)形勢(shì)的變化和消費(fèi)升級(jí)給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也帶來(lái)了新課題和新挑戰(zhàn)。

　　交易活躍但冷熱不均

　　2018年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的交易活躍度前所未見(jiàn)。業(yè)界專(zhuān)家觀察認(rèn)為，這既是商業(yè)地產(chǎn)證券化努力的成果，同時(shí)也是房企變現(xiàn)壓力的釋放。

　　2018年5月，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億元的價(jià)格、118%的高溢價(jià)率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來(lái)首個(gè)恒隆廣場(chǎng)及地標(biāo)性商業(yè)綜合體。競(jìng)買(mǎi)當(dāng)天，除了恒隆之外，參加競(jìng)買(mǎi)的還有華潤(rùn)新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉(cāng)、銀泰知名地產(chǎn)公司。

　　報(bào)告提出，在全國(guó)各大城市商業(yè)地產(chǎn)總體過(guò)剩且經(jīng)營(yíng)困難的背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣(mài)之所以受到如此追捧，并不代表商業(yè)地產(chǎn)熱的復(fù)燃，主要是基于項(xiàng)目在城市量級(jí)與區(qū)位上的個(gè)案優(yōu)勢(shì)，核心地段商業(yè)抗跌性好的理念依然被認(rèn)可。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正成為變現(xiàn)工具。去年9月，以廣州正佳廣場(chǎng)為標(biāo)的物業(yè)的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模逾73億元，成為2018年最大規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）。此外，以國(guó)瑞購(gòu)物中心、國(guó)瑞哈德門(mén)廣場(chǎng)、北京合生匯、新建元鄰里中心等優(yōu)質(zhì)物業(yè)為標(biāo)的的CMBS/類(lèi)REITS產(chǎn)品也密集發(fā)行。報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)面臨困境時(shí)，與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)具有明顯的變現(xiàn)能力強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)性高等優(yōu)點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，2018年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易冷熱不均，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值日益凸顯。

　　2018年年末，阿里網(wǎng)站對(duì)由樂(lè)視控股所屬的北京世茂工三資產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)拍公告，評(píng)估價(jià)為32.89億元，而起拍價(jià)僅為23.02億元。此外，盈科中心項(xiàng)目以105億元高價(jià)成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額紀(jì)錄。

　　報(bào)告認(rèn)為，這一冷一熱的背后顯示了資本市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的認(rèn)可。世茂工三項(xiàng)目盡管地處北京核心商務(wù)地段，但是由于長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格不升反降。與此形成鮮明對(duì)比的是，盈科中心因?yàn)橐恢碧幱跐M租狀態(tài)，擁有良好的現(xiàn)金流，即使總價(jià)高企，依然成交。

　　項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)面臨多重考驗(yàn)

　　2018年，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)象表現(xiàn)突出，與此同時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)的變化和消費(fèi)升級(jí)給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)也帶來(lái)了新課題和新挑戰(zhàn)。

　　報(bào)告顯示，根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量為5萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心實(shí)際如期開(kāi)業(yè)數(shù)量不足六成，開(kāi)業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力的象征。因此在新形勢(shì)下，很多商業(yè)地產(chǎn)因勢(shì)利導(dǎo)，對(duì)存量物業(yè)進(jìn)行了創(chuàng)新升級(jí)，并積極引入新業(yè)態(tài)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加快線上線下的融合。

　　2018年年中，位于北京前門(mén)核心地段的城市更新項(xiàng)目”北京坊”全面營(yíng)業(yè)，無(wú)印良品體驗(yàn)酒店、星巴克甄選旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了北京市民對(duì)于前門(mén)商業(yè)的落后陳舊印象，越來(lái)越多的本地年輕人開(kāi)始將北京坊當(dāng)成時(shí)尚打卡地；9月，世茂集團(tuán)旗下上海世茂廣場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)，強(qiáng)烈的時(shí)尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的本地顧客及外地年輕游客。這些成功案例為城市商業(yè)更新帶來(lái)了活力與信心。報(bào)告認(rèn)為，由于增量商業(yè)開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越大、周期越來(lái)越長(zhǎng)、區(qū)位越來(lái)越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機(jī)。

　　此外，報(bào)告顯示，實(shí)體商業(yè)正在加碼數(shù)據(jù)智能，技術(shù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)成為了共識(shí)。例如，以大悅城、印象城、愛(ài)琴海為代表的購(gòu)物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的還增設(shè)了首席技術(shù)官崗位，更加注重技術(shù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的引領(lǐng)作用；凱德集團(tuán)基于對(duì)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用、商業(yè)迭代和消費(fèi)演進(jìn)的深刻洞察，打造出商業(yè)新物種——“來(lái)探Next-Ten”；寶龍聯(lián)合京東跨界無(wú)界零售，打造新品“寶龍創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室”，對(duì)接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細(xì)節(jié)，融合線上消費(fèi)實(shí)現(xiàn)流量導(dǎo)入。

　　對(duì)于今年的市場(chǎng)，報(bào)告認(rèn)為，總體預(yù)期趨于謹(jǐn)慎。受大環(huán)境的影響，消費(fèi)者消費(fèi)會(huì)更趨理性，而在商業(yè)自身創(chuàng)新能力不足、渠道分流更加明顯的情況下，今年業(yè)界的市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)平穩(wěn)，對(duì)新項(xiàng)目的拓展會(huì)更趨保守。而餐飲、影院等購(gòu)物中心傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡如人意，行業(yè)步入“無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，急需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場(chǎng)倒逼的創(chuàng)新壓力加大。（記者 張濤）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

 

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