買房與“公攤”難說再見 配套標準仍需合理制定

　　從公攤面積本身來說，要客觀看待公攤面積與公攤面積計量的概念。

　　時下最火熱的話題之一，莫過于對公攤面積的討論。

　　受住房和城鄉(xiāng)建設部委托，2016年中國建筑科學研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規(guī)范》的起草任務。中國建筑科學研究院有限公司組織國內(nèi)14家建筑設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項工程建設規(guī)范一并公開征求社會意見。

　　《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”受到廣泛關注。

　　新條款引熱議

　　對于中國大部分省區(qū)市來說，目前購買的房屋面積包括了套內(nèi)面積和公攤面積兩個部分，電梯井、樓梯間、公共門廳等統(tǒng)統(tǒng)算在公攤面積里，缺乏標準、管理混亂，由此產(chǎn)生的矛盾不勝枚舉。消息一出，不少人拍手稱快。要知道，國際上基本都是按套內(nèi)面積計算房價，公攤面積這種中國特色早就應該取消了。

　　中國建筑科學研究院有限公司相關負責人在接受媒體采訪時表示，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務院關于印發(fā)深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

　　該負責人說，這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f，從技術角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費者權(quán)益的保護。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，此次國家出臺此類政策，呼應了此前公攤面積相關的疑問，所以既是一個建筑標準的概念，同時也是一個社會方面的問題。從建筑標準的概念角度看，以套內(nèi)面積進行計量，有助于實現(xiàn)房屋交易的更清晰，防范各類糾紛，同時也使得后續(xù)購房者享受更為真實的居住面積或可實際使用的面積。而從民生的角度看，類似做法有助于保護購房者權(quán)益，防范房企隨意通過公攤面積來做各類小文章。

　　“公攤”是否合理

　　去年8月，新華每日電訊曾刊發(fā)《買100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來的種種，指出在當前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓兒膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

　　中研普華研究員葉奮在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，公攤面積從購房者的角度來看，增大了消費者買房時的支付成本以及后續(xù)的管理成本。此外，當前公攤面積缺少標準、管理混亂也是購房者怨聲載道的原因；從行業(yè)發(fā)展的角度看，公攤面積有助于開發(fā)商清除小區(qū)住房銷售的權(quán)屬障礙以及簡化后續(xù)的管理維護難度等。

　　綜合來看，推行公攤面積在我國由來已久，是較為成熟的住宅買賣計量方式，短期來看取消也不太可能，更好的做法是，細化各類標準規(guī)范，進一步約束開發(fā)商合理計量公攤面積。

　　嚴躍進告訴記者，對于類似公攤面積來說，本身不是一個貶義詞，本身小區(qū)要發(fā)展，就需要公攤面積來落實。關鍵就是公攤面積如何計量和收費，這個問題是大家比較關心的問題。所以后續(xù)公攤面積還是需要做好文章，而不是說刻意做大套內(nèi)面積。

　　房價“漲不漲”

　　俗話說，羊毛出在羊背上，當房屋價格按照建筑面積出售時，是否意味著房價即將上漲呢？

　　嚴躍進表示，類似公攤面積本身也還會存在，但是確實會影響后續(xù)房屋交易的情況，所以各類房屋交易方面合同等都會有調(diào)整。另外到了未來現(xiàn)房交易的時候，可能公攤面積會成為一種營銷的手段。目前營銷主要強調(diào)得房率。在后續(xù)現(xiàn)房和套內(nèi)面積計算的情況下，公攤面積越大，小區(qū)品質(zhì)越高。當然從目前來看，要防范成本轉(zhuǎn)嫁，導致房價上漲。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

　　有專家學者表示，在房屋出售方面，還是要向重慶學習。重慶是我國目前重點城市中唯一強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的地方。

　　早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

　　短時間難以落地

　　專家認為，住建部此次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠，但能夠在市民中引發(fā)廣泛的關注和討論，說明我國在法律層面真正廢除“公攤面積”的時機已經(jīng)到來。

　　張大偉認為，這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見稿，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

　　在嚴躍進看來，老百姓關注比較多，也是符合預期的，這不是說認為此類政策不對，而是說老百姓在高房價下，會更加關注自己入住的套內(nèi)面積，這是最核心的。另外，針對老百姓關注的各類問題，建議后續(xù)還是要搜集，尤其是在涉及到類似二手房交易等環(huán)節(jié)，這都是需要關注的。

　　如果房屋交易按照套內(nèi)面積計算，那么很多成本會降低，畢竟過去都是按照建筑面積來計算的。后續(xù)類似房地產(chǎn)稅等征收，也會考慮通過套內(nèi)面積來進行，這樣其實也是可以降低各類負擔的。

　　從公攤面積本身來說，要客觀看待公攤面積與公攤面積計量的概念。從開發(fā)商的角度看，最終就是一個簡單的邏輯，即追求房屋銷售收益最大化。倘若是按照套內(nèi)面積來計算，而公攤面積本身成本沒法轉(zhuǎn)嫁，那么這個時候做公攤的意義就減弱，這個時候就會盲目做大套內(nèi)面積，而壓縮公攤面積。一個直觀的例子就是電梯空間會越來越狹窄，或者說綠化帶會越來越少。對于類似問題，確實是后續(xù)征求意見稿中需要注意的。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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