日前恒大、萬科、碧桂園地產(chǎn)“三巨頭”財(cái)報(bào)業(yè)已出齊，從三巨頭的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，房企銷售金額呈現(xiàn)明顯增長趨勢，布局方面也有更多新意。而在在龍頭房企逆市上行、快速增長的同時(shí)，中小型房企舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓。
3月26日，恒大、萬科公布了2017年財(cái)報(bào)，加上不久前公布財(cái)報(bào)的碧桂園，去年銷售收入突破5000億元的房企“三巨頭”財(cái)報(bào)業(yè)已出齊。從三巨頭的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，房企銷售金額呈現(xiàn)明顯增長趨勢，布局方面也有更多新意。不過在調(diào)控和高成本的制約下，房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)一步提升，百強(qiáng)房企市場份額達(dá)到55.24%，中小房企的成長空間及市場份額受到進(jìn)一步擠壓。
據(jù)悉，2017年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)全年商品房銷售總面積達(dá)6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強(qiáng)房企市場份額按面積和按金額占比分別為37.56%和63.24%。同時(shí)年內(nèi)千億級房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家，碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年銷售業(yè)績更是超過5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績大幅突破。
恒大董事局主席許家印在3月26日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：到2020年房地產(chǎn)“TOP3”的銷售額門檻將是8000億元至9000億元；“TOP10”則為5000億元，市場占有率將由目前的不到25%提高到40%。“在2017年銷售度已經(jīng)飽和的情況下，‘大餅’不會(huì)增加，但切換度在變化，大企業(yè)不斷在蠶食小企業(yè)市場份額。”許家印這樣描述當(dāng)前房地產(chǎn)市場。
在龍頭房企逆市上行、快速增長的同時(shí)，中小型房企舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)房企中銷售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)成長類型向兩端聚集的趨勢愈加明顯，兩極分化加劇，在可以預(yù)見的將來，將會(huì)有一部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實(shí)力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，業(yè)績有望得到進(jìn)一步提升。
同時(shí)，從房企“三巨頭”的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，在布局方面，經(jīng)歷2017年通過并購等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，以“三巨頭”為代表的龍頭房企有了新的“多元化”提法。在財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上，萬科提出戰(zhàn)略定位再升級，由“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。具體而言，“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”包括四方面：美好生活場景師，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者。如萬科正大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，同時(shí)拓展物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)，探索養(yǎng)老、教育、冰雪、度假等業(yè)務(wù)。
碧桂園則表示，作為房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略補(bǔ)充，碧桂園正著手打造科技小鎮(zhèn)，在一線城市周邊及強(qiáng)二線城市建設(shè)包含住宅在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)，務(wù)求實(shí)現(xiàn)長期盈利。截至2017年底公司與各地簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的項(xiàng)目已有56個(gè)，已落地的小鎮(zhèn)項(xiàng)目有8個(gè)。長租公寓方面，碧桂園此前提出計(jì)劃三年發(fā)展100萬套長租公寓。
此外，恒大表示已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，“新恒大”已經(jīng)到來，并從“新起點(diǎn)、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”三方面，全面闡釋“新恒大”。其中“新戰(zhàn)略”包括實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，以及實(shí)施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式，進(jìn)一步提升增長質(zhì)量。同時(shí)恒大還將積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。
正如萬科董事會(huì)主席郁亮所說，房地產(chǎn)主要矛盾不再是短缺，而是不平衡和不充分的問題；我國房價(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。“發(fā)展比生長更全面，質(zhì)量比生長更重要。我們更關(guān)注企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量，包括產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，也包括經(jīng)營管理的制定，企業(yè)的經(jīng)營管理要有助于社會(huì)整體的健康發(fā)展。”郁亮強(qiáng)調(diào)。
值得注意的是，伴隨新業(yè)態(tài)而來的是新壓力和新要求，資金問題成為房企亟待解決的問題。《2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》指出，2017年百強(qiáng)企業(yè)負(fù)債壓力加大，資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，有效負(fù)債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，整體可控；短期償債壓力明顯加大，流動(dòng)比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動(dòng)比率為0.51，較去年下降0.04。
銀行按揭貸款收緊、嚴(yán)控開發(fā)貸等貨幣政策趨緊，已對房地產(chǎn)到位資金產(chǎn)生影響。數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，比上年增長8.2%；而2016年這一增速為15.2%。
廣東省房協(xié)專家委副主任委員袁鴻昌認(rèn)為，債務(wù)問題會(huì)成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的問題，控制債務(wù)、回款是今年房企重中之重。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來資產(chǎn)證券化將在房地產(chǎn)融資中扮演重要的角色。
另據(jù)了解，2018年房企有可能迎來新一波上市潮。3月19日碧桂園控股有限公司公告稱，建議分拆集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在港交所主板獨(dú)立上市。恒大總裁夏海鈞在年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，就恒大A股上市問題與監(jiān)管層“溝通非常順利”。3月20日SOHO中國有首席財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂亦表示，希望把較為獨(dú)立的SOHO3Q業(yè)務(wù)分拆上市。（李澤坤）
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