國企帶頭盤活存量房 政策密集出臺孕育萬億租賃市場

　　在政策大力推動之下，住房租賃市場即將迎來發(fā)展大年。近日，住建部、國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(下稱《通知》)，鼓勵各地多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，盤活存量住房，多措并舉大力發(fā)展住房租賃市場。

　　鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元。

　　不少參與市場的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從目前租賃市場的實際狀況來看，房源、金融和稅收是大力發(fā)展租賃市場的幾大痛點。九部委《通知》中，通過頂層設(shè)計意在盤活市場上大量存量房源用于租賃，解決房源獲取的一大痛點，同時要求國企帶頭、深度參與市場，亦是旨在盤活國企手中大量閑置資源。與此同時，金融和財稅方面的政策扶持力度將繼續(xù)加大，廣州等城市正在醞釀出臺針對大型租賃企業(yè)的補(bǔ)貼政策，將直接利好行業(yè)龍頭企業(yè)。

　　頂層設(shè)計盤活市場存量

　　實際上，從2015年起，中央及各地方政府便相繼出臺購租并舉、商改住、租賃稅收優(yōu)惠等一系列支持政策，旨在通過規(guī)范化的租賃市場滿足居民住房需求，構(gòu)建更加完善的住房體系。而今年7月20日，九部委的聯(lián)合發(fā)文更是首次由多部委聯(lián)合出臺政策支持租賃市場，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化，同時也為后續(xù)多部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。

　　從政策內(nèi)容上來看，《通知》主要著力于租房市場的供給側(cè)，包括增量開發(fā)(新增租賃用地)與存量挖掘(國有閑置廠房辦公房)，尤其是明確提出挖掘和盤活市場的閑置存量房源，將成為租賃市場房源供給的一條重要渠道。

　　本輪樓市調(diào)控重在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制，政策組合拳是一個有機(jī)整體，此前多地陸續(xù)出臺的“限售”政策與租賃市場也形成了有機(jī)結(jié)合。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，從廈門成為全國第一個限售城市以來，已有超過30個省市出臺政策，規(guī)定購買住房在取得產(chǎn)證后2至3年內(nèi)不能上市交易，這在很多當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，限售政策之下部分房源就會投入到租賃市場，從供應(yīng)端增加了租賃房源的有效供給。

　　在更多房源投入到租賃市場的同時，政策推動之下機(jī)構(gòu)房東正成為市場中的重要角色。與個人房東不同，機(jī)構(gòu)房東的共同點在于通過資本、公益運(yùn)營商、設(shè)計師及裝修服務(wù)商等多方力量切入，來盤活低頻效使用或徹底閑置的物業(yè)用于租賃。

　　其中，以鏈家、世聯(lián)行為代表的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要著力于整合分散的個人住宅房源。如鏈家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房進(jìn)行改造，通常是將一房改為兩房，兩房改為三房等增加租賃空間，以賺取差價，彌補(bǔ)改造費用、房屋空置等所帶來的成本。世聯(lián)行的紅璞公寓則以集中式公寓為發(fā)展方向、以包租長租為手段，將整棟或整個小區(qū)進(jìn)行包租運(yùn)營，一般的租約10到15年。

　　作為盤活居住存量房的重點方向，長租公寓儼然成為新的風(fēng)口。以萬科泊寓為例，主要通過租下廠房、城中村等閑置房源進(jìn)行改造，租期一般超過15年?；钴S于京滬穗深的數(shù)個獨立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋所改造的存量物業(yè)包括老舊的城中村物業(yè)，以及由于產(chǎn)業(yè)升級被淘汰下來的大量工業(yè)廠房和工業(yè)宿舍。如家旗下的逗號公寓、華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓等，其改造存量房與做酒店類似，也是與工業(yè)廠房、農(nóng)民房等簽訂長租合同后集中運(yùn)營。

　　鼓勵國企轉(zhuǎn)型引領(lǐng)市場

　　另一個值得關(guān)注的提法是，《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房，發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、盤活存量房屋和增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。這也是國家政策層面首次明確國企在租賃市場發(fā)展中的帶頭作用。

　　對此，住建部交易租賃和產(chǎn)權(quán)管理處處長沈悅曾表示，支持國有企業(yè)轉(zhuǎn)型將主要以兩種方式進(jìn)行，由地方政府參與組建新的住房租賃企業(yè)，或在相關(guān)國有企業(yè)基礎(chǔ)上改建，推動從事保障房、人才公寓等相關(guān)業(yè)務(wù)公司轉(zhuǎn)型。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來，國有企業(yè)和國有資本的引領(lǐng)和帶動作用主要體現(xiàn)在開發(fā)和金融環(huán)節(jié)，而在后期的運(yùn)營和租后管理環(huán)節(jié)，市場化、民營化的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)則更具優(yōu)勢。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉坦言，在各個城市，閑置廠房和商業(yè)辦公用房的擁有者中，國企占比相對較高，鼓勵存量開發(fā)，就必須從政策層面激發(fā)這部分國企參與的積極性。

　　但這并不意味著其他企業(yè)和個體出租人無法進(jìn)入改造市場?！锻ㄖ访鞔_提出，探索采取購買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營管理?？梢钥闯?，國企的優(yōu)勢在于前端的房源供給，而民企機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢則在于后端的運(yùn)營管理，如果兩者可以充分合作，則可揚(yáng)長避短、各自發(fā)揮優(yōu)勢。

　　事實上，不僅是國家層面的政策引導(dǎo)，在地方政府的實際操作中，也充分體現(xiàn)出在租賃市場發(fā)展之初對國有企業(yè)的偏愛。例如，上海7月首次推出浦東張江和嘉定新城的2宗純租賃住宅地塊，政府在出讓規(guī)則中有明確規(guī)定——參與競拍的開發(fā)商，需由當(dāng)?shù)卣蚱渲付毮懿块T出具的認(rèn)定文件才能參與競拍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是為國企度身定制的一道準(zhǔn)入門檻。事實上，最終的出讓結(jié)果顯示，受讓方正是國資背景的地方政府平臺公司。

　　對此，浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局工作人員解釋稱：“作為第一批租賃地塊，建設(shè)中可能存在不少問題。為方便后續(xù)物業(yè)管理，加大與企業(yè)的溝通，更希望國有企業(yè)摘牌。”在不少開發(fā)商看來，這也屬意料之內(nèi)。設(shè)置一定的門檻將其他房企拒之門外，一是可以避免競買者較多造成哄抬價格、成交價過高的情況；二是首幅租賃地塊具有示范和標(biāo)桿意義，由國企操盤，更能實現(xiàn)政府對租賃住房的政策意圖。

　　細(xì)化支持政策解決痛點

　　此外，《通知》首次提出了金融支持租賃市場的詳細(xì)政策。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，針對企業(yè)參與租賃市場的政策扶持力度將繼續(xù)加大，尤其是在金融和財稅方面的政策優(yōu)惠，將是解決行業(yè)痛點的關(guān)鍵。

　　在金融政策方面，《通知》要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用債券及資產(chǎn)支持證券。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs).

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果REITs能夠得到實質(zhì)性推動，對于當(dāng)前租賃市場中自持物業(yè)開發(fā)商的資金回籠和退出機(jī)制有著重要意義。

　　“以長租公寓為代表的持有型物業(yè)，其核心是資金成本的比拼。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在談到其長租公寓品牌冠寓時表示，對參與租賃市場的房企而言，最強(qiáng)大的競爭力就在于持續(xù)拿到成本足夠低的錢，這才是制勝的關(guān)鍵技能。

　　世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、紅璞公寓總經(jīng)理甘偉則表示，除了資金之外，長租公寓最大的痛點在于稅收和消防政策。這方面政策的松綁和突破，會使得這個行業(yè)迎來實質(zhì)性的大利好。

　　“這方面的政策推動，部分城市走在了前面。”甘偉透露，比如廣州目前有一個公寓行業(yè)協(xié)會，正在醞釀給予前十名的大型住房租賃企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額暫定每平方米50元，補(bǔ)貼兩年。從政策面來看，明顯鼓勵和扶持行業(yè)龍頭企業(yè)，這種實質(zhì)性的優(yōu)惠政策對大企業(yè)來說是極大的利好。

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