房?jī)r(jià)下調(diào)20%背后：地產(chǎn)將迎新黃金五年

在國(guó)人見(jiàn)面聊房子堪比英國(guó)人見(jiàn)面談天氣的當(dāng)下，關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)論由于一而再、再而三的發(fā)生似乎已顯得有些乏味了?？山鼛滋?，人們的情緒再次被與之相關(guān)的兩件事情調(diào)動(dòng)了起來(lái)。

第一件事與一個(gè)數(shù)字有聯(lián)系——20%。11月20日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》預(yù)測(cè)：在房地產(chǎn)新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整時(shí)期的到來(lái)，屆時(shí)不僅房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，同時(shí)在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑，并預(yù)計(jì)2011年3、4月份將是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)期。

第二件事則關(guān)乎地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)。近日有消息稱，房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)將出現(xiàn)龐大的保障房供應(yīng)，這將對(duì)商品房住宅形成擠壓作用，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也將常態(tài)化，這些都將對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)格局和“錢”景產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。摩根大通投資銀行董事總經(jīng)理龔方雄也公開(kāi)表示，隨著政府逐漸介入房地產(chǎn)低端市場(chǎng)，未來(lái)十年房地產(chǎn)行業(yè)將“不太可能像過(guò)去十年那樣那么容易賺錢”。

房?jī)r(jià)走勢(shì)、行業(yè)前景，像一對(duì)難解的謎題，連日來(lái)困惑著許多人的雙眼?！锻顿Y者報(bào)》記者通過(guò)對(duì)市場(chǎng)各方的采訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然目前對(duì)房?jī)r(jià)變化的具體幅度還難有定論，但在未來(lái)的半年到一年中，房?jī)r(jià)松動(dòng)已是難變的趨勢(shì)；而在行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展空間上，即便房地產(chǎn)在過(guò)去的十年里剛剛度過(guò)了伴隨著高達(dá)30%復(fù)合增長(zhǎng)率的“美好時(shí)光”，接下來(lái)的日子里仍舊會(huì)迎來(lái)一個(gè)“黃金五年”。

爭(zhēng)議20%降價(jià)

針對(duì)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院關(guān)于房?jī)r(jià)將下降20%的判斷，記者隨機(jī)采訪了數(shù)位不同階層的消費(fèi)者，卻沒(méi)有遇到“知音”。

“我老家在吉林延邊，一個(gè)最邊遠(yuǎn)的小城，在中國(guó)地圖找起來(lái)都很費(fèi)勁，可今年的房?jī)r(jià)也都從1000多元漲到了快3000元，所以現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)能跌讓我怎么相信呢？”在一家書(shū)店門口，一位高校工作人員伸長(zhǎng)了手臂在地圖上向記者指劃著那個(gè)臨近國(guó)界線的空白處。

“調(diào)控房?jī)r(jià)調(diào)了兩年了，越調(diào)越漲，現(xiàn)在我看還是跌不了?！币晃荒赀^(guò)花甲的北京居民略顯憤慨地說(shuō)。

“我也在盼著房?jī)r(jià)下降，不過(guò)估計(jì)自己要很失望嘍?！币晃还景最I(lǐng)調(diào)侃道。

雖然消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期“和者寥寥”，一些研究機(jī)構(gòu)近來(lái)的觀點(diǎn)卻都與之不謀而合。

在一個(gè)月前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院就發(fā)布研究報(bào)告預(yù)計(jì)，“我國(guó)房?jī)r(jià)從2010年第四季度至2011年上半年同比增速將逐漸下降，到2011年上半年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，本輪宏觀調(diào)控措施，在使得一線房?jī)r(jià)下降20%之后將逐漸放松。從2011年下半年起，房?jī)r(jià)增速可能觸底反彈”。

在近日高盛的一次媒體見(jiàn)面會(huì)上，該機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)分析師王逸也表示，“隨著地方政府紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，購(gòu)房者情緒逐步理性化，開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況將愈發(fā)薄弱，而庫(kù)存的上升最終將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。我們預(yù)測(cè)，未來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)將較當(dāng)前水平下跌20%，在大規(guī)模保障性住房建成之前，未來(lái)房?jī)r(jià)復(fù)蘇勢(shì)頭將受政府政策的掣肘”。

住宅市場(chǎng)松動(dòng)

事實(shí)上，觀察相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，近來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。

首先看成交量，自9、10月份對(duì)地產(chǎn)的“二次調(diào)控”進(jìn)行以來(lái)，全國(guó)十余個(gè)重點(diǎn)城市整體成交量出現(xiàn)了連續(xù)下滑，雖然成交量下降勢(shì)頭在11月第三周出現(xiàn)了反彈，但在市場(chǎng)分析者眼中，成交量“二次探底”的趨勢(shì)并未改變。

“考慮后期緊縮貨幣政策還會(huì)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面影響不斷，結(jié)合傳統(tǒng)銷售淡季的到來(lái)，商品房成交在2011年3月前相對(duì)不容樂(lè)觀?！闭闵套C券房地產(chǎn)分析師戴方這樣分析。

與成交量下降相對(duì)應(yīng)的是不少城市庫(kù)存的上升，以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，從11月8日到11月21日，兩周內(nèi)市場(chǎng)期房銷售量為22萬(wàn)和15萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅減少，但待售期房為820萬(wàn)平方米，兩周內(nèi)增多20萬(wàn)平方米，截至11月第三周存貨周期已經(jīng)為55周。

開(kāi)發(fā)商手中的庫(kù)存亦是不少。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息，以申萬(wàn)行業(yè)分類的135家滬深房地產(chǎn)上市公司為研究范圍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的存貨顯著增加，如果按照100萬(wàn)元一套房產(chǎn)估算，發(fā)布了三季報(bào)的49家A股房企的存貨量就高達(dá)50萬(wàn)套。而所有房地產(chǎn)上市公司共有121家，根據(jù)所有房企今年中報(bào)的囤貨數(shù)據(jù) 7736億元計(jì)算，預(yù)計(jì)今年三季度所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的囤房量不會(huì)低于年中。

根據(jù)資料，萬(wàn)科今年前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額714.2億元，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額413.96億元，按照簡(jiǎn)單的年化計(jì)算，萬(wàn)科與保利地產(chǎn)的銷售金額為952億元和551 億元。而根據(jù)他們各自達(dá)到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計(jì)算，要賣完這些囤貨，萬(wàn)科需要1.3年，保利需要1.85年。

但觀察各城市房屋銷售價(jià)格，除了個(gè)別城市出現(xiàn)了大幅下降外，其余均保持穩(wěn)定，似乎離普遍下降還有距離。

對(duì)此世聯(lián)地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：第一，開(kāi)發(fā)商“不缺錢”，經(jīng)歷了7～9月市場(chǎng)的回暖，特別是9月，開(kāi)發(fā)商趁著旺季大量推售產(chǎn)品，促使了9月量?jī)r(jià)齊升，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)基本完成了今年的銷售目標(biāo)，所以短時(shí)間內(nèi)不大會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，降價(jià)的預(yù)期看低；第二，買賣雙方預(yù)期看漲，很多賣家都覺(jué)得房子賣一套少一套，所以情愿再等等也不愿意減價(jià)出貨；買家則認(rèn)為國(guó)家多次政策打擊，房?jī)r(jià)還是維持高位，未來(lái)下降空間應(yīng)該不大；第三，“限購(gòu)令”在各個(gè)城市的執(zhí)行程度各不相同，天津“限購(gòu)令”不僅不計(jì)個(gè)人之前所購(gòu)的房屋數(shù)量，限購(gòu)的實(shí)行范圍也僅僅是市內(nèi)6區(qū)；而廈門、福州以及海口等已經(jīng)規(guī)定了“限購(gòu)令”期限到今年年底。這使很多人擔(dān)心，限購(gòu)令一旦解除，被壓抑的需求就會(huì)像洪水一樣暴發(fā)出來(lái)；第四，人民幣匯率上升，導(dǎo)致更多熱錢流入中國(guó)，房地產(chǎn)是主要投資的項(xiàng)目，降價(jià)幾率很低。特別是美國(guó)剛剛宣布的QE2（美聯(lián)儲(chǔ)第二輪量化寬松政策），將會(huì)導(dǎo)致更多的熱錢流入新興國(guó)家，中國(guó)將會(huì)首當(dāng)其沖，未來(lái)房地產(chǎn)升值預(yù)期的壓力將會(huì)更大。

“2007年9·27 新政后，全國(guó)多數(shù)城市量?jī)r(jià)都有二次觸底，通常成交量二次觸底時(shí)，價(jià)格才會(huì)真正觸底?！?世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌也仍延續(xù)其一直以來(lái)的觀點(diǎn)，“現(xiàn)在看起來(lái)一類城市房地產(chǎn)成交量二次觸底基本完成，二三線城市正在進(jìn)行，加上多項(xiàng)調(diào)控政策疊加，價(jià)格下降是大概率事件?！蓖鹾１髶?jù)此這樣判斷。

靜候新房降價(jià)潮

市場(chǎng)松動(dòng)源自調(diào)控政策的壓制。自今年9月29日管理層啟動(dòng)地產(chǎn)“二次調(diào)控”之后，針對(duì)需求、供給、資金等方面的政策層出不窮并且沒(méi)有停止的跡象。

“目前對(duì)地產(chǎn)影響最大是加息、限購(gòu)、限貸、企業(yè)資金管理。加息的初期影響少，累加才會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。二三線城市依然活躍，限購(gòu)城市可能繼續(xù)增加，向中西部轉(zhuǎn)移?！睂?duì)于未來(lái)政策的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌這樣預(yù)計(jì)。

記者大致梳理，截至目前，已經(jīng)有15座城市發(fā)布了住宅限購(gòu)令；有三個(gè)省市發(fā)布規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商必須把預(yù)售房款存入專戶并專款專用；接下來(lái)，還可能有10多座城市會(huì)發(fā)布住宅限購(gòu)令。

而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在資金鏈上的一系列收緊措施更令其倍感壓力。近日，央行在9天里連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)后，一般金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到18%，此前被實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率的6家銀行則提高至18.5%，均超過(guò)了歷史最高點(diǎn)。

但這也只是貨幣環(huán)境回歸穩(wěn)健道路上的開(kāi)始。11月20日，在“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇”上，曾擔(dān)任國(guó)家外匯局局長(zhǎng)及中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)之職的全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈給出了控制貨幣供應(yīng)的計(jì)算公式。吳曉靈認(rèn)為，最簡(jiǎn)單明了的方法應(yīng)該是：M2等于GDP的增量加CPI控制增量，放大1～2個(gè)百分點(diǎn)。

“未來(lái)兩年假設(shè)平均每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)9%，CPI每年4%，再上拋兩個(gè)百分點(diǎn)，就意味著未來(lái)兩年M2廣義貨幣增量將控制在15%以內(nèi)。當(dāng)前的增速為19.3%，還有高達(dá)4.3個(gè)百分點(diǎn)的下降空間，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)貨幣環(huán)境已然不同。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪據(jù)此粗略估算后得出這樣的結(jié)論。

“雖然說(shuō)目前大的開(kāi)發(fā)商并不缺錢，但是如果央行進(jìn)一步收緊流動(dòng)性，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影響，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)采取降低預(yù)期的開(kāi)盤價(jià)等方式促進(jìn)資金的回籠?！?大通證券房地產(chǎn)研究員黃鶴表示。

在融資方面，地產(chǎn)商也面臨極其嚴(yán)厲的政策環(huán)境。針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的貸款，從年初起已經(jīng)被銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行過(guò)數(shù)次風(fēng)險(xiǎn)提示，據(jù)了解，地產(chǎn)商貸款目前已經(jīng)成為銀行的回避區(qū)；而股市融資也從年初就開(kāi)始嚴(yán)卡；之前本剩下一條通過(guò)信托融資的渠道也于近期開(kāi)始封閉。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)始面臨供應(yīng)增加、需求放緩以及日益加重的財(cái)務(wù)壓力。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，至10月30日，已經(jīng)披露三季報(bào)的國(guó)內(nèi)83家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中 ,去年同期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家。首開(kāi)股份、運(yùn)盛實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)等幾家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，其中的60家大型房企一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款所占比例高達(dá)63.6%。換言之，60家大型房企中未來(lái)2年有不小的還款壓力。

長(zhǎng)期向上動(dòng)力仍存

雖然短期壓力重重，房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展卻依然有著不錯(cuò)的前景。

“我們繼續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，在未來(lái)的五年，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本要素都將持續(xù)?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事辦公室一位不愿意透露姓名的人士肯定著答復(fù)記者的提問(wèn)。

而他們口中所指的“基本要素”包括：中國(guó)的城市化進(jìn)程方興未艾，隨著產(chǎn)業(yè)由大城市向小城市，由沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)的不斷轉(zhuǎn)移，中國(guó)的城市數(shù)量和城鎮(zhèn)人口的規(guī)模都將不斷擴(kuò)張，這將催生住宅需求的不斷增長(zhǎng)；中國(guó)的人口紅利仍將繼續(xù)，一方面，勞動(dòng)年齡人口在未來(lái)5年將繼續(xù)增長(zhǎng)，另一方面，45~60歲年齡段人口比例的上升也帶來(lái)了社會(huì)儲(chǔ)蓄的增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了堅(jiān)實(shí)的支撐；隨著“十二五”期間中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，勞動(dòng)者收入水平的提高也能增強(qiáng)他們?cè)谧》肯M(fèi)方面的購(gòu)買力。

“未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是向上?！比A創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)斷言，支撐他如此肯定的是市場(chǎng)供需的相關(guān)數(shù)據(jù)，楊介紹，從1998年到現(xiàn)在，商品房一共建成數(shù)量為5000萬(wàn)套，而高收入和最高收入群體的數(shù)量，以城市居民的20%計(jì)算，目前為4500萬(wàn)戶，即使以這個(gè)數(shù)字作為需求端來(lái)看，戶均套數(shù)不過(guò)是0.8，而根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在戶均套數(shù)達(dá)到1之前，市場(chǎng)始終是向上發(fā)展的。

對(duì)于“十二五”期間保障房大規(guī)模建設(shè)擠占需求的憂慮，住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，無(wú)論從供給還是從需求角度看，保障房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，影響都不會(huì)很大。

“保障房建設(shè)是民生問(wèn)題，不是市場(chǎng)問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)還是以市場(chǎng)為主導(dǎo)?！蓖踱暳址治稣J(rèn)為，從供應(yīng)角度看，保障房不能自由買賣交易，所以難言增加市場(chǎng)供應(yīng)量；從需求端看，保障房面對(duì)的群體本身也基本上是沒(méi)有條件進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，因此也就不存在擠占之說(shuō)；從土地供應(yīng)方面看，未來(lái)供地相對(duì)還是有限，但城市規(guī)劃推進(jìn)速度卻在加快，“因此在這樣一種宏觀基礎(chǔ)下，房地產(chǎn)行業(yè)不發(fā)展也得發(fā)展?！蓖踱暳痔寡?。

“到2020年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一這樣判斷，其依據(jù)主要在于對(duì)城鎮(zhèn)化的分析，朱中一認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)不到47%的城鎮(zhèn)化率將留給地產(chǎn)行業(yè)較大發(fā)展空間。“按照發(fā)達(dá)國(guó)家75%城鎮(zhèn)化率來(lái)估算，年均城鎮(zhèn)化率增加一個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也還有20年的發(fā)展空間，不過(guò)到2020年左右，隨著人口數(shù)量的變化，房地產(chǎn)可能會(huì)有一個(gè)階段性的過(guò)剩出現(xiàn)?！敝熘幸环治龅?。

雖然長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)依舊，但也有研究機(jī)構(gòu)分析指出，一些推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的因素近期也在悄然消退，雖然幅度微小、速度緩慢，但也值得投資者居安思危、保持警惕。

這些因素包括：第一，財(cái)稅體制改革預(yù)計(jì)在“十二五”期間將會(huì)有所加快，預(yù)計(jì)分稅制的改革將會(huì)深化，中央和地方政府在事權(quán)和稅權(quán)的分配上將會(huì)有更加合理的調(diào)整，原先支撐地方政府把更多興奮點(diǎn)放在辦企業(yè)、搞建設(shè)項(xiàng)目、抬高地價(jià)增加土地批租收入等短期行為的因素將會(huì)逐步淡化，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴將會(huì)逐步減小。

第二，預(yù)計(jì)在“十二五”期間，政府會(huì)鼓勵(lì)像上海、重慶這樣有積極性、有戰(zhàn)略全局思考的地方?jīng)Q策層，先行先試搞房產(chǎn)稅，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間實(shí)驗(yàn)，再考慮擴(kuò)大覆蓋面。屆時(shí)，房產(chǎn)稅收入將會(huì)成為地方財(cái)政收入的重要收入來(lái)源。

第三，目前經(jīng)濟(jì)界的共識(shí)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率應(yīng)該在個(gè)位數(shù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力將會(huì)更多地由消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)，而不再是投資和出口，這樣，過(guò)去多年來(lái)長(zhǎng)期依靠較高的貨幣供應(yīng)量來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式將會(huì)漸漸發(fā)生變化，而貨幣供應(yīng)量逐步回歸將會(huì)長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。　

來(lái)源:投資者報(bào) 作者：劉敏

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