調(diào)控政策疾風(fēng)驟雨 控制房?jī)r(jià)任重道遠(yuǎn)

　　引言：2010年的樓市調(diào)控，注定是將載入史冊(cè)的一場(chǎng)偉大博弈，在這場(chǎng)大戲中，政府、開(kāi)發(fā)商、投資者、炒房客、住房者的身影無(wú)處不在，多方的沖擊，多方的角力，共同構(gòu)成了這一幅壯麗的畫卷。雖然樓市調(diào)控政策一輪又一輪，力度越來(lái)越強(qiáng)，但調(diào)控的效果多少有點(diǎn)差強(qiáng)人意。在這種情況下，政府未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)新一輪調(diào)控政策？2011年中國(guó)樓市將走向何方？2010年究竟是高房?jī)r(jià)時(shí)代的終點(diǎn)還是中點(diǎn)？這些問(wèn)題似乎難以回答，既然如此，就讓我們一起來(lái)回顧一下今年以來(lái)的樓市調(diào)控全過(guò)程，希望在這之后，各位讀者的心里能有一份自己的答案。

　　如果有人想問(wèn)2010年的樓市調(diào)控關(guān)鍵詞，那真是不勝枚舉：新國(guó)十條、首付比例、二套房、三套房、預(yù)售、房產(chǎn)稅、土地增值稅預(yù)交率、新國(guó)五條、限購(gòu)令、保障房、公租房、閑置土地、差別化房貸……這其中，每一個(gè)詞都代表著一次多方角力的核心戰(zhàn)場(chǎng)，而每一次主戰(zhàn)場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，背后都有著說(shuō)不盡的故事。

　　一、歷次房?jī)r(jià)調(diào)控一覽

　　自1989年中國(guó)首套商品房誕生以來(lái)，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)上演了很多次。

　　1998年7月3日，中國(guó)徹底取消福利分房，與之配套，銀行接連降息降低開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)。

　　2003年6月13日，央行發(fā)布121號(hào)文件抑制房地產(chǎn)資金。但當(dāng)年8月12日，國(guó)發(fā)18號(hào)文將房地產(chǎn)業(yè)視為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。從此，房?jī)r(jià)飛漲。

　　2004年，“8?31大限”問(wèn)世，央行開(kāi)始加息。然而，房?jī)r(jià)并沒(méi)有停止攀升。

　　2005年，中央出臺(tái)新“國(guó)八條”，但房?jī)r(jià)在下半年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

　　到2006年，“國(guó)六條”出臺(tái)進(jìn)行新一輪調(diào)控。但現(xiàn)實(shí)是，政策一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)一次比一次漲得高。一個(gè)新鮮的名詞“房奴”問(wèn)世。

　　2007年，《物權(quán)法》通過(guò)，然而，當(dāng)年地王頻現(xiàn)。

　　2009年春節(jié)一過(guò)，樓市量?jī)r(jià)齊升。當(dāng)年12月，國(guó)務(wù)院明確表示“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策，從刺激消費(fèi)又全面轉(zhuǎn)向“抑制”房?jī)r(jià)。

　　然而，2010年的樓市，依然猶如脫韁之馬，由此引發(fā)“新國(guó)十條”和“新國(guó)五條”兩輪嚴(yán)厲調(diào)控。但房?jī)r(jià)還是沒(méi)跌?！?/p>

　　二、2010樓市調(diào)控主脈絡(luò)：

　　1月10號(hào)，國(guó)辦發(fā)出通知，要求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年樓市調(diào)控的前奏由此展開(kāi)。

　　3月18日，國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企15天推出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國(guó)家調(diào)控樓市的決心初見(jiàn)端倪盡量避免誤傷。

　　3月28日至4月2日，隨著新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開(kāi)篇評(píng)論，連發(fā)6篇文章伊始，中央媒體連續(xù)14天炮轟高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，以及追問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。政府在最后出招前照例打出了“輿論牌”。

　　4月份，國(guó)家開(kāi)始陸續(xù)頒布號(hào)稱史上最牛的房產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)十條”詳見(jiàn)后表。2010年樓市調(diào)控的大幕正式拉開(kāi)。

　　4月30日起，北京、深圳、重慶、廣州陸續(xù)出臺(tái)地方樓市調(diào)控細(xì)則。2010年樓市正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

　　6月4日，住建部又發(fā)文進(jìn)步規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)《關(guān)于規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》?！锻ㄖ肥沟枚追康恼J(rèn)定執(zhí)行更易于操作，同時(shí)也堵上了一些地區(qū)消極執(zhí)行調(diào)控政策的漏洞。

　　8月17日起，人民日?qǐng)?bào)以《別讓樓市調(diào)控成了“百日維新”》 為題，短短一個(gè)月內(nèi)六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”， 新華社更是以《必須打擊開(kāi)發(fā)商“逆市操作”》為開(kāi)篇評(píng)論，七駁“樓市即將回暖”。2010年樓市“二次調(diào)控”的輿論鋪墊整合完畢。

　　9月29日，正當(dāng)開(kāi)發(fā)商期盼傳統(tǒng)的“金九銀十“能否使樓市回暖，帶來(lái)一個(gè)銷售的“小陽(yáng)春”時(shí)，國(guó)家又出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果的措施，俗稱“新國(guó)五條” 詳見(jiàn)后表。2010年的樓市“二次調(diào)控”揭開(kāi)了神秘面紗。

　　縱觀整個(gè)調(diào)控過(guò)程，2010年國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控政策一波接一波，環(huán)環(huán)相扣。通過(guò)頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心，但能否終結(jié)目前的高房?jī)r(jià)，還是一個(gè)糾結(jié)不清的謎題。

　　三、2010年房?jī)r(jià)運(yùn)行情況概覽

　　2010年年初，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià) 持續(xù)走高，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅一舉突破10%的“準(zhǔn)紅線”，引發(fā)了社會(huì)輿論的強(qiáng)烈不滿，國(guó)家開(kāi)始著手進(jìn)行調(diào)控。4月“新國(guó)十條”的出臺(tái)，使得全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅由12.8%開(kāi)始回落。

　　在“新國(guó)十條”出臺(tái)后三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量跌的博弈階段，但是，進(jìn)入8月，國(guó)內(nèi)樓市再度出現(xiàn)了價(jià)升量增的狀況，樓市的回暖跡象及開(kāi)發(fā)商的逆市提價(jià)立即招致了國(guó)家的第二輪調(diào)控政策。

　　隨后，國(guó)內(nèi)樓市的小陽(yáng)春快速退去，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅再度出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的回落。

1全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅

　　進(jìn)入11月，即“新五條”出臺(tái)后的第二個(gè)月，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍在上漲。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，環(huán)比上漲0.82%，其中，86個(gè)城市房屋價(jià)格環(huán)比上漲，14個(gè)城市環(huán)比下跌，二三線城市成為漲價(jià)主力。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市房?jī)r(jià)平均高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　以目前的情況看，由于房?jī)r(jià)仍然不肯低下它那“高貴”的頭，因此，不排除國(guó)家繼續(xù)推出第三輪調(diào)控政策的可能性。而第三輪的調(diào)控手段，除了加息巨大的空間尚存外，政府手中最強(qiáng)大的儲(chǔ)備“武器”，也是最讓業(yè)界懼怕的房產(chǎn)稅或?qū)ⅰ傲羷Α薄?/p>

　　結(jié)束語(yǔ)

　　2010年國(guó)家對(duì)樓市的嚴(yán)厲調(diào)控到現(xiàn)在為止，還沒(méi)有能撼動(dòng)整體的高房?jī)r(jià)，但是，從最近兩月的全國(guó)各地的推盤現(xiàn)狀可以看出，樓市價(jià)格上漲同盟的根基已經(jīng)發(fā)生了很大的動(dòng)搖。北京通州區(qū)域的一些樓盤最近幾周的動(dòng)靜就很大，房山、大興的價(jià)格也沒(méi)有以往那么堅(jiān)挺，以價(jià)格換銷量的策略被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采用。降價(jià)者銷量可觀，堅(jiān)挺者只能硬扛越來(lái)越大的政策和市場(chǎng)壓力。

　　目前來(lái)看，希望調(diào)控政策的效果一步到位是不切實(shí)際的，接近年底時(shí)，看到各個(gè)區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格的分化，可見(jiàn)政策起到的作用至關(guān)重要，而打破價(jià)格上漲同盟應(yīng)該是一個(gè)可喜的成績(jī)。前有銷量的誘惑，后有政策的壓力，預(yù)計(jì)后市開(kāi)發(fā)商價(jià)格策略的分化將越來(lái)越明顯，而從量變到質(zhì)變的過(guò)程中，政策的效果有望逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　附：2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策一覽

　　時(shí)間 措施 要點(diǎn)

　　2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款

　　中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。

　　2010.09.29 中國(guó)出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果新五條

　　國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

　　2010.09.27 國(guó)土部住建部出重拳：閑置土地一年以上禁拿地

　　土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》下稱《通知》，要求貫徹落實(shí)“國(guó)10號(hào)文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展。

　　2010.09.18 李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè)；堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求

　　加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開(kāi)。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房.

　　2010.09.08 京滬先行啟動(dòng)空置房調(diào)查：空置率數(shù)據(jù)暫難出爐

　　北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來(lái)做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。

　　2010.09.04 首批十城市土地規(guī)劃獲批：102市須上報(bào)總體規(guī)劃

　　國(guó)務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。

　　2010.08.02 國(guó)土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單

　　國(guó)土資源部已將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。

　　2010.07.12 銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動(dòng)搖

　　針對(duì)近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。

　　2010.06.12 住建部等七部門發(fā)文：加快發(fā)展公租房

　　由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》12日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難。

　　2010.06.04 三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭包括借款人、配偶及未成年子女成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

　　2010.05.22 廣州出臺(tái)國(guó)十條樓市新政細(xì)則： 未停止三套房貸

　　廣州細(xì)則主要是重申國(guó)務(wù)院“國(guó)十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。

　　2010.05.22 重慶樓市新政出臺(tái)：未對(duì)第三套房停貸

　　重慶調(diào)控重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場(chǎng)秩序等，沒(méi)有對(duì)三套房停貸作出限制，同時(shí)對(duì)首次購(gòu)買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，有保有壓的調(diào)控措施。

　　2010.05.06 深圳版新國(guó)十條出爐：暫停三套房貸款

　　5月6日，深圳出臺(tái)“新國(guó)十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì) 保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　2010.04.30 北京出臺(tái)地方樓市新政：同一家庭限新購(gòu)一套房；暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購(gòu)房

　　同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　2010.04.21 二套房以住房套數(shù)界定；不再以貸款為準(zhǔn)

　　銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。

　　2010.04.19 住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)商不得收取定金 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　2010.04.17 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　2010.04.15 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買二套房首付不得低于50%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　2010.04.13 住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　2010.04.11 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。

　　2010.03.18 國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案 按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快 調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2010.03.10 國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開(kāi)展突擊檢查

　　國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開(kāi)制度；五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查。

　　2010.02.20 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者

　　流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。

　　2010.01.10 國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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