房地產(chǎn)將面臨資金失血癥

　　2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金情況并不如外界預(yù)期的如此緊張,臨近歲末,房?jī)r(jià)并未達(dá)到公眾預(yù)想的調(diào)控結(jié)果,而是主要靠著各種行政措施的高壓,呈現(xiàn)暫時(shí)被抑制的脆弱狀態(tài)。回顧今年,銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全面收緊,而后房地產(chǎn)銀信合作業(yè)務(wù)全面叫停,調(diào)控收緊了房地產(chǎn)商的融資渠道。繼而開(kāi)發(fā)商融資全面戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向信托平臺(tái),造成了幾乎整個(gè)2010年房地產(chǎn)信托的瘋狂。

　　融資渠道調(diào)控下,2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金為何仍游刃有余？

　　一是房地產(chǎn)信托融資渠道新補(bǔ)給。統(tǒng)計(jì)顯示1-10月,全國(guó)信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)類(lèi)信托1500億元,10月為178億元。由于銀行信貸的收緊,造成了今年房地產(chǎn)信托的瓢盆滿(mǎn)盈。

　　二是2010年調(diào)控前房地產(chǎn)商資金沉淀。2009年和2010年初是房?jī)r(jià)最瘋狂的時(shí)候,房地產(chǎn)商依靠當(dāng)時(shí)火爆的銷(xiāo)售沉淀了大量資金。雖然,陸續(xù)建成的樓盤(pán)仍有“存貨”,但由于資金鏈壓力不大,所以調(diào)控后降價(jià)幅度并不大。

　　社科院藍(lán)皮書(shū)數(shù)據(jù)顯示,2010年前3個(gè)季度全國(guó)僅30個(gè)納入統(tǒng)計(jì)的城市,土地出讓收入就高達(dá)9000億元,比上年增長(zhǎng)70%。這一數(shù)據(jù)也顯示了2010年開(kāi)發(fā)商資金情況良好,開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備戰(zhàn)仍在繼續(xù),同時(shí)也說(shuō)明地方政府靠“賣(mài)地吃飯”的模式仍在延續(xù)。

　　那么2011年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金情況是否會(huì)有所改變呢？

　　首先,在銀行信貸繼續(xù)收緊的背景下,年底房地產(chǎn)類(lèi)信托業(yè)務(wù)被“緊急剎車(chē)”。11月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,發(fā)令逐筆排查房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn),多家信托已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)意欲掐住信托這條房地產(chǎn)最后的的輸血管道。

　　其次,除銀行和信托外可替代融資渠道有限。私募股權(quán)基金、民間拆借等都尚未成氣候,因此上述渠道雖有空間,但不可能完全接過(guò)銀行與信托的融資交接棒。據(jù)上海的東方典當(dāng)行表示,今年有逾10家開(kāi)發(fā)商聯(lián)系欲從他們典當(dāng)行融資這在往年是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。民間融資的成本至少是銀行融資成本的數(shù)倍,可以預(yù)見(jiàn)明年房地產(chǎn)開(kāi)放商的整體融資成本將直線(xiàn)上升。

　　未來(lái),開(kāi)發(fā)商除了面臨上述資金困局外,還有長(zhǎng)期隱性的不定因素。

　　爭(zhēng)議頗多的房地產(chǎn)稅終于被證實(shí)將率先在上海和重慶試點(diǎn)。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)漸行漸進(jìn),而其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響難以確定,一旦房產(chǎn)稅改革鋪開(kāi),房?jī)r(jià)很有可能走低。受此影響房地產(chǎn)商的資金回籠堪憂(yōu)。這是房產(chǎn)稅改革帶來(lái)的必然結(jié)果。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債務(wù)累積數(shù)額巨大。據(jù)2010年上半年數(shù)據(jù)顯示,十大標(biāo)桿房企的負(fù)債總額高達(dá)4200億元,63家上市房企背負(fù)近6000億元巨債。如果以2009年的利潤(rùn)水平來(lái)還清這些債務(wù),需要超過(guò)15年的時(shí)間。隨著融資渠道的收緊和未來(lái)房?jī)r(jià)下降對(duì)銷(xiāo)售造成的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)壓力會(huì)驟然上升。

　　信托到期兌付隱患。房地產(chǎn)信托期限一般為1-3年,今年發(fā)行的1500億元加之前兩天發(fā)行的量。如果到期兌付時(shí)正值房市低迷,資金匯款發(fā)生問(wèn)題,那顯然將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成巨大壓力。

　　國(guó)家調(diào)控整頓房地產(chǎn)行業(yè)的決心堅(jiān)定。銀監(jiān)會(huì)向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”,要求只能對(duì)名單中列示的16家房地產(chǎn)央企提供新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,對(duì)16家之外的非房地產(chǎn)主業(yè)央企不得提供新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

　　國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)保障房體系。目前國(guó)家對(duì)于保障房的投入巨大,上海地區(qū)2011年住宅開(kāi)工工地60%用于保障房建設(shè)。保障房由政府財(cái)政支持,但也提出要建立保障房融資體系,因此國(guó)家勢(shì)必將引導(dǎo)資金進(jìn)入保障房融資體系,這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資也是擠壓競(jìng)爭(zhēng)。而房產(chǎn)稅推出后,房租租金會(huì)提高,這會(huì)造成新的社會(huì)矛盾,解決這一問(wèn)題的根本途徑在于保障性住房,尤其是公租房的建設(shè)要跟上。

　　2010政策調(diào)控雖未收到理想效果,但政策頒布后都需要經(jīng)歷一個(gè)反應(yīng)過(guò)程,特別是行業(yè)性的調(diào)控。隨著調(diào)控的持續(xù),2011年房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局必將集中顯現(xiàn),未來(lái)中小開(kāi)發(fā)商難逃被洗牌的厄運(yùn)。

　　房產(chǎn)金融投資品風(fēng)向標(biāo)

　　普惠8號(hào)杭房開(kāi)股權(quán)受益權(quán)投資

　　集合資金信托計(jì)劃

　　發(fā)行公司:華能信托

　　風(fēng)險(xiǎn)一般 適合穩(wěn)健投資者

　　該產(chǎn)品期限為18個(gè)月,預(yù)期年化收益率為7.5%。信托資金用于投資杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房開(kāi)集團(tuán)”持有的杭州中南豪情置業(yè)有限公司以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中南豪情”90%股權(quán)受益權(quán)和杭州和祥房地產(chǎn)有限公司以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杭州和祥”100%股權(quán)受益權(quán),資金用于江南星座、江南銘庭、江南文苑的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　【點(diǎn)評(píng)】資料顯示,中南豪情是專(zhuān)為開(kāi)發(fā)江南銘庭項(xiàng)目成立的公司,凈資產(chǎn)為1.5億元,而杭州和祥凈資產(chǎn)5.7億元。同時(shí),信托合同約定,杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司有權(quán)在信托計(jì)劃成立日起屆滿(mǎn)360天之前提前回購(gòu)已出讓的股權(quán)受益權(quán),同時(shí)受托人發(fā)放不超過(guò)原信托計(jì)劃規(guī)模的信托貸款,信托貸款將用于江南御府的開(kāi)發(fā)建設(shè)。從風(fēng)險(xiǎn)控制措施來(lái)看,本信托產(chǎn)品采用了股權(quán)質(zhì)押、土地抵押、賬戶(hù)監(jiān)管等措施,即房開(kāi)集團(tuán)以其持有的杭州和祥100%股權(quán)及中南豪情90%股權(quán)為其相應(yīng)的股權(quán)受益權(quán)回購(gòu)及其他義務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保;杭州和祥以其名下的國(guó)有土地使用權(quán)為房開(kāi)集團(tuán)相應(yīng)的股權(quán)受益權(quán)回購(gòu)及其他義務(wù)提供抵押擔(dān)保;房開(kāi)集團(tuán)、杭州和祥在工商銀行601398,股吧浙江省分行設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù),監(jiān)管資金專(zhuān)款專(zhuān)用。由于未公布質(zhì)押股權(quán)和抵押地塊的評(píng)估價(jià)值,以上兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施對(duì)于信托收益的保障程度尚未可知。綜合來(lái)看,在房地產(chǎn)第三輪調(diào)控措施尚未落地的情況下,投資于該領(lǐng)域的信托產(chǎn)品還是面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　保利錦程1號(hào) 集合資金信托計(jì)劃

　　發(fā)行公司:方正東亞信托

　　風(fēng)險(xiǎn)偏大 投資者需要謹(jǐn)慎

　　該產(chǎn)品期限為18個(gè)月,最高預(yù)期年化收益率為8.5%。該信托產(chǎn)品沒(méi)有特定的資金運(yùn)用領(lǐng)域,而是通過(guò)建立“資金池”,將信托資金以股權(quán)、購(gòu)買(mǎi)特定資產(chǎn)權(quán)益、貸款、可轉(zhuǎn)股債權(quán)、投資經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等方式單一或組合地投資于項(xiàng)目主要推薦方北京保利龍馬資產(chǎn)管理公司推薦的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目包括但不限于礦產(chǎn)資源、能源、地產(chǎn)類(lèi)等。

來(lái)源：東地產(chǎn) 作者：李曉東

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