金融機構集體進軍地產 高價搶地風頭壓倒開發(fā)商

保監(jiān)會強調投資不動產需遵循專地專用原則對險企購地行為密切關注

近日北京CBD核心商務區(qū)的招標再度引來各方關注。以泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等險企為主的金融機構扎堆競購該地塊，取代萬通、萬達等傳統(tǒng)房企擔當主角，并在幾大地塊上紛紛報出最高價，成為搶占北京新地標之戰(zhàn)中的一景。

這是9月份保險資金投資不動產新政出臺后，險企首度高調集中亮相。業(yè)內人士預計，明年保險資金將成為地產大宗交易的主要買家。此次險企出手拿地做商業(yè)自用，符合現(xiàn)行政策。但對于新政后險企投資熱情高漲、出現(xiàn)搶購土地盲目跟風的現(xiàn)象，保監(jiān)會有關負責人表示將密切關注。除了險企以外，中信集團、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機構和集團也出現(xiàn)在競購名單上，金融機構集中"轉行"做地產，自用需求究竟有多大？這背后恐怕還是洶涌的資金推動。

扎堆競購CBD地塊

在險資投資不動產政策放開后，保險資金開始扎堆拿地了，目標是北京地標CBD地塊。在12月7日CBD核心商務區(qū)6宗地塊第二輪投標現(xiàn)場，保險公司的身影格外引人注目，入圍名單共出現(xiàn)8家險企，他們鎖定的目標是原中服地塊分拆后的4宗（Z3、Z4、Z5、Z6）地塊，而且在報價中均顯示了其強大的資金優(yōu)勢。

從現(xiàn)已公布的入圍名單來看，險企呈一馬當先的態(tài)勢，涉足了除Z15地塊以外的其他地塊，其中在三個地塊的競標上，泰康人壽、生命人壽、安邦財險和它們各自的聯(lián)合競標伙伴分別報出了最高價；生命人壽、華康資本（保險）、安邦財險分別出現(xiàn)在兩個地塊入圍名單中，流露出志在必得之意。

來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，Z3地塊的規(guī)劃建筑面積為12萬平方米，招標底價為17.34億元，參與競標的4家單位中有兩家是保險機構。其中，泰康人壽與標準投資集團的聯(lián)合體報價最高，為31.2億元；陽光保險和陽光財險的聯(lián)合體報價次之，為25.4814億元。

Z4地塊的規(guī)劃建筑面積為14萬平方米，招標底價為20.23億元，參與競標的3家單位中仍是險資報價最高。生命人壽和聯(lián)通組成的聯(lián)合體報價高達35億元，高于民生銀行的29.96億元報價。Z5地塊的規(guī)劃建筑面積為12萬平方米，招標底價為17.34億元，參與競標的3家單位中，安邦財險、和平健康保險、標準投資集團組成的聯(lián)合體報價最高，為25.2億元。

而Z6地塊的規(guī)劃建筑面積為19萬平方米，招標底價為27.455億元，參與競標的3家單位中最高報價為42.75億元，而安邦財險、生命人壽、安邦人壽、標準投資集團組成的聯(lián)合體以39.9億元的報價排在第二位。

據(jù)透露，第二輪評標將在3-7個工作日出結果，但是否將向社會公布，則視情況而定，截至目前，招標結果尚未披露。北京市土地儲備中心有關人士表示，此次是綜合評標，并非所有報最高價的開發(fā)商都能在評標中勝出。

不過險企對此地塊的熱衷值得關注。仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東表示，北京市CBD的寫字樓開發(fā)風險幾乎為零，具有良好的現(xiàn)金流和未來穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，并且在市場上有良好的估值體系，這符合保險公司的投資偏好，回報穩(wěn)定理性。

對于此次險企扎堆競購CBD，保監(jiān)會有關人士表示，上述險企出手拿地是商業(yè)自用，符合現(xiàn)行政策。險資投資不動產須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產的方式，開發(fā)和銷售住宅。若發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，保監(jiān)會將從嚴查處。

不過，最有意思的是，除了險企以外，中信集團、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機構和集團也出現(xiàn)在競購名單上，其中中信集團給出63億元最高報價的Z15地塊，更是要建成北京最高的建筑--500米的北京新地標，63億元也成為"北京土地出讓史上最高報價"。金融機構一擲千金集中"轉行"做地產，自用需求究竟有多大令人懷疑，這背后恐怕還是與洶涌的資金不無聯(lián)系。

"最近多地都出現(xiàn)了年底土地競拍瘋狂的景象，地王潮再次出現(xiàn)。央企、民企、連金融機構也出現(xiàn)在其中，主要還是錢太多了沒處去，買地買房最保值"，一位業(yè)內人士評價說。

明年或成土地"大買家"

保監(jiān)會9月初發(fā)布的《保險資金投資不動產暫行辦法》明確，險資投資不動產僅限于商業(yè)不動產，辦公不動產，與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產及自用性不動產，自此，險資投資不動產閘門開啟。

國際知名物業(yè)公司戴德梁行預計，隨著保險資金進入不動產的開閘，明年保險資金將成為地產大宗交易的主要買家。

"在住宅地產遭遇頻頻調控、開發(fā)商資金鏈比較緊張的情況下，無疑給了險資和金融機構通過持有方式進入商業(yè)地產的機遇。"對外經(jīng)貿大學保險法研究中心主任王國軍表示，由于險資投資物業(yè)時通常會選擇持有型物業(yè)，商業(yè)地產就成為其首選投資也是惟一的投資渠道，這跟當下的調控并不相違背；另外，住宅地產在經(jīng)過長期的高速增長之后，商住價格倒掛的情況已經(jīng)非常嚴重，因此當下正是商業(yè)地產價格較低的時期，險資選擇這個時候進入也是考慮了這樣的因素。

來自保險公司的分析人士表示，現(xiàn)在拿地時機不錯，調控政策使房價不再飆升并趨于穩(wěn)定。此外，隨著保險公司業(yè)務規(guī)模的不斷壯大，保費增速加快，資金不斷增多，資金運用壓力比較嚴峻，同時，保險公司員工的不斷擴大，也帶來對自身物業(yè)辦公用房的需求。

事實上，自三季度以來，保險公司已開始頻頻出手成熟物業(yè)。人保、平安、太保近期在洽購商業(yè)物業(yè)上均有所收獲。

今年9月，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內視為新政出臺后的險資投資商業(yè)地產第一單。不過中匯廣場是平安自用的辦公樓，用的是平安自有資本金，平安目前尚無險資投資商業(yè)地產的案例。但平安集團副董事長孫建一表示，隨著保險資金的投資渠道進一步開放，公司會逐步加大對商業(yè)地產和其他新的投資渠道的投入。

人保集團則于10月底與北京西城區(qū)有關單位簽訂意向書，擬以近40億的價格買下首都時代廣場作為其新總部。太平洋保險正運作以40多億元的價格買下上海世紀商貿廣場。

泰康人壽則在北京市的核心地段--中國美術館南側，拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。有消息人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業(yè)項目。

業(yè)內人士普遍預測，投資不動產一定程度上能化解險企投資壓力。申銀萬國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，投資商業(yè)地產可獲取5%-8%的收益率，對應較低的波動率，風險較?。幻绹纳虡I(yè)地產收益率與中國類似，長期在7%以上，5%左右來自租金收入，2%左右來自資產升值。

"養(yǎng)老社區(qū)"圈地熱情高

不動產投資新政的開閘，也使險資成為地方政府眼中的"香餑餑"。據(jù)了解，一些發(fā)達省份紛紛把建設養(yǎng)老實體作為"保民生"的重要方面，這和險企延伸產業(yè)鏈、建設養(yǎng)老社區(qū)的思路不謀而合。中國人壽有關人士透露，現(xiàn)在到地方都會受到各地政府的熱情接待，會談的主要議題就是引入保險資金投資地方養(yǎng)老社區(qū)建設。而作為特大型金融企業(yè)，他們很受地方政府歡迎，如要開展不動產投資，僅從地價上就能得到不少的優(yōu)惠。

在養(yǎng)老社區(qū)建設上，中國人壽"一南一北"的格局已初步形成，目前已在河北廊坊建立養(yǎng)老社區(qū)項目，總面積過萬畝，首期投資約100億元。同時正在海南籌劃建立類似的社區(qū)。而泰康人壽也成立了弘泰老齡產業(yè)投資管理有限責任公司負責養(yǎng)老社區(qū)的建設，已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預計將于2013年至2014年建成。

有地產人士表示，保險公司動輒數(shù)十億購買上千畝土地開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，有規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開發(fā)之嫌。養(yǎng)老社區(qū)的用地性質是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，應該協(xié)議轉讓還是招拍掛，政策都不明朗，保監(jiān)會應針對養(yǎng)老地產圈定行為出臺新規(guī)細則。

對此，保監(jiān)會有關負責人表示，自不動產開閘以來，險企投資熱情高漲，出現(xiàn)搶購土地、規(guī)劃較大的現(xiàn)象，有跟風、盲目傾向，保監(jiān)會會對此保持高度關注，嚴禁借開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)之名圈地。

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