調(diào)控房?jī)r(jià)給力容易"著力"難房?jī)r(jià)是否還會(huì)"飛"?

調(diào)控房?jī)r(jià)，政策很給力，但現(xiàn)實(shí)是，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

2010年，國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控打出“組合拳”，但并沒(méi)有使樓市進(jìn)入“冬天”。

2011年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)銷售指數(shù)表明，作為內(nèi)蒙古樓市“晴雨表”的呼包二市，房?jī)r(jià)同比去年環(huán)比上月都呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，統(tǒng)計(jì)顯示，2010年12月，呼和浩特房屋銷售價(jià)格指數(shù)，同比7.3％，環(huán)比0.5％，包頭房屋銷售價(jià)格指數(shù)，同比5.1％，環(huán)比0.3％，雖然增幅不大，但平滑上漲態(tài)勢(shì)讓多數(shù)市民望房興嘆。

房?jī)r(jià)“漲”勢(shì)不減

元旦期間，位于呼和浩特市東部的東河灣部分樓盤價(jià)格每平米上調(diào)500元。

“您所購(gòu)買的樓盤每平米上調(diào)500元，恭賀您所購(gòu)房屋升值?！蹦硺潜P銷售部置業(yè)顧問(wèn)池先生給每位業(yè)主發(fā)來(lái)了短信?！暗囟魏?、前景看好，肯定增值”。

1月19日，就職于呼市某傳媒公司的高先生心情愉悅，他終于敲定一套位于呼市南二環(huán)西段的住宅，作為他來(lái)年的婚房。單價(jià)4000元，就目前呼市的房?jī)r(jià)，不算很高，為此，他有些慶幸，忙著辦理首付款。

統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去的一年，內(nèi)蒙古商品房銷售量?jī)r(jià)齊增，商品房銷售面積3020.54萬(wàn)平米，銷售面積增速17.0%，商品房銷售額1065.03億元，超千億元大關(guān)，銷售額增速38.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)銷售額增速18.3%。

據(jù)2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜揭示：杭州市房?jī)r(jià)躍居榜首，達(dá)到每平米25840元，創(chuàng)歷史最高；北京以每平米22310元緊隨其后，上海以每平米19l68元列第三。我區(qū)的鄂爾多斯以每平米6220元列32位，呼和浩特市每平米4920元，列63位。

誰(shuí)在助推房?jī)r(jià)？

房?jī)r(jià)為何如此瘋狂，成本幾何？

內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍認(rèn)為，城市的房?jī)r(jià)影響因素涉及到政策的有5個(gè)方面：一是金融與貨幣政策，二是稅收政策，三是土地供給方式和供給數(shù)量，四是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的行政性管理措施，五是所在城市的調(diào)控意愿和能力。

“地價(jià)占整個(gè)房?jī)r(jià)的成本比重越來(lái)越大了，甚至有的占1/2?！弊蛉?，內(nèi)蒙古億通房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)高志彪接受本報(bào)記者采訪時(shí)透露。

據(jù)其講，以每畝200萬(wàn)的拍購(gòu)價(jià)所購(gòu)地塊，按一般的容積率計(jì)算，每平米的土地成本差不多在1500元左右，建筑材料、工人工資折合下來(lái)差不多每平米逼近2000元，各種稅費(fèi)、隱性支付折合下來(lái)最低每平米500元，這樣算下來(lái)，粗略估算，每平米房子的成本在4000元左右。

去年8月，在呼市一輪地價(jià)競(jìng)拍中，內(nèi)蒙古國(guó)際會(huì)展中心附近一商業(yè)地塊拍出每平米420萬(wàn)高價(jià)。誰(shuí)在助推房?jī)r(jià)，無(wú)疑，地價(jià)是最大的推手。高志彪表示。

大量流資進(jìn)入樓市

“成本這么高，房?jī)r(jià)降下來(lái)很難，商品房?jī)r(jià)格一定下不來(lái)?！备咧颈胝f(shuō)。

就目前來(lái)看，投資房地產(chǎn)成為最為穩(wěn)妥的理財(cái)方式，皆有全民炒房形勢(shì)，作為大量投資，房地產(chǎn)可謂最佳“投資品”，比投資黃金還要風(fēng)險(xiǎn)小，股市的長(zhǎng)期低迷刺激了民間資本，大量的“閑錢”流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。高志彪表示。

而記者從呼市土地拍賣中心獲得的消息稱，1月下旬呼市將有新一輪地塊的拍賣“大戰(zhàn)”。

自治區(qū)政協(xié)委員、烏蘭察布市副市長(zhǎng)趙永華分析高房?jī)r(jià)時(shí)認(rèn)為：一是成本高。土地是地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，土地價(jià)格高是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的最直接原因，建房的稅費(fèi)每平米累計(jì)達(dá)到近300元，再加上辦房本費(fèi)用以及在房屋銷售過(guò)程中的廣告費(fèi)和中介費(fèi)等費(fèi)用，導(dǎo)致了房屋成本的提高。二是大量閑置資金流入。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，大量閑置資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)，促使房屋價(jià)格進(jìn)一步上漲。三是投資方向轉(zhuǎn)變。隨著物價(jià)的不斷上漲，人們擔(dān)心貨幣貶值，許多人將房子當(dāng)作投資，既防止貨幣貶值，又保證房子增值，大部分工薪階層也跟著一窩蜂的買房，助推了房屋價(jià)格的上升?，F(xiàn)在，出現(xiàn)較多的問(wèn)題是拆遷問(wèn)題。從根本上講也是由于房?jī)r(jià)高，開發(fā)商利潤(rùn)高引起的。

誰(shuí)在調(diào)控房?jī)r(jià)？

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在2011網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上表示，所有調(diào)控房?jī)r(jià)的做法都是錯(cuò)誤的。宏觀調(diào)控不應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)，而是告訴社會(huì)各階層怎么解決住房問(wèn)題。任志強(qiáng)稱，并不擔(dān)心在短期之內(nèi)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化或者是宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求減弱。

于光軍認(rèn)為，由于存在很多的“人定”因素，無(wú)論是大環(huán)境還是地方政策，清晰地判斷政策走勢(shì)較為困難。國(guó)家年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和去年12月26日關(guān)于“房?jī)r(jià)總理說(shuō)了算”的討論，給出的一個(gè)基本信息是樓市的政策性管理要分開，商品房由市場(chǎng)決定，政策所管轄的范圍主要在保障性住房的供給量上。而所謂市場(chǎng)決定一方面是由貸款管理等相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，另一方面則是要依靠市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行自行調(diào)節(jié)。

從2010年的國(guó)家調(diào)控政策效果看，壓低房?jī)r(jià)的作用并不明顯；不僅內(nèi)蒙古這些二、三線城市樓市價(jià)格上升，而且全國(guó)普遍水平也上升幅度較大。稅收政策方面，主要焦點(diǎn)集中在房產(chǎn)稅，雖然已在重慶、上海試點(diǎn)，但考慮到已經(jīng)空轉(zhuǎn)七八年的基本歷程以及從技術(shù)角度全面征收的工作難度，在全國(guó)全面征收的可能性很小。無(wú)論是有房家庭還是無(wú)房家庭，關(guān)注房產(chǎn)稅的運(yùn)行情況，是決定家庭房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)2011年必須做的事情。

抑制房?jī)r(jià)最好減免稅費(fèi)

“羊毛出在羊身上?！眱?nèi)蒙古億通房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)高志彪認(rèn)為，房產(chǎn)稅的實(shí)施可能將稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼給房屋租賃者，而不會(huì)讓購(gòu)房者多掏腰包，作用不大。

針對(duì)高房?jī)r(jià)，自治區(qū)政協(xié)委員、烏蘭察布市副市長(zhǎng)趙永華在今年的全區(qū)“兩會(huì)”上提交了抑制房?jī)r(jià)的提案，他認(rèn)為，最好的解決辦法就是減免土地出讓和建房中的稅費(fèi)。

即對(duì)90平米以下的住房，政府無(wú)償提供荒地，涉及的稅費(fèi)全部減免。如果是農(nóng)民的土地，只交土地補(bǔ)償費(fèi)。一戶人家按成本價(jià)購(gòu)買一套住房，而且只限個(gè)人居住，不能出售。大部分的中低收入者擁有房住，房子不再緊缺，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)。眾多囤積房子、囤積土地的人如果無(wú)利可圖，就會(huì)主動(dòng)把房子賣掉，并不再囤積土地，房?jī)r(jià)就會(huì)在正常水平線上波動(dòng)。

遏制投資商品住房行為，其中特別遏制異地投資行為。對(duì)于擁有多套住房的，可以征收高的物業(yè)占用稅，還可以通過(guò)征收遺產(chǎn)稅解決。對(duì)于炒房行為，要對(duì)空置房加收空置稅，起到進(jìn)一步降低房?jī)r(jià)的作用。這些措施再與政府現(xiàn)在實(shí)施的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房等制度結(jié)合起來(lái)，可以逐漸轉(zhuǎn)變公眾的住房觀念——先租后買、先舊后新、先小后大，完全可以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

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