外資進入房地產從嚴 商務部政策調整空間有限

房價調控一招接連一招，依然是繼續(xù)從緊之勢。

同時，海外資本對中國的房地產業(yè)的興趣再次展露。商務部數(shù)據顯示，去年全年，中國累計吸收外資1057.4億美元，房地產吸收外資占比為22.7%。

今年年初，對更多躍躍欲試的海外資本，中國政府早早念起了 “緊箍咒”。

1月18日，在中國商務部的新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人姚堅表示，商務部將會進一步加強外資進入房地產的監(jiān)管，和有關土地建設、外匯、金融部門加強合作，進一步規(guī)范審批外資進入房地產領域。

一句話，引起了市場對從緊政策的無限猜測。

“目前對外資進入房地產的監(jiān)管政策已經相當嚴格，政策可調整的空間并不是很大。但是在政策執(zhí)行的力度和規(guī)范性上可以進一步加強。”商務部的一位官員告訴本報。

政策調整空間有限

上述官員說：“目前并沒有像外界想象的那樣，正在醞釀一份大規(guī)模的限制外資進入房地產的政策調整文件，因為可修正的空間已經非常有限。”

國內限制外資進入房地產市場，最早可以追溯到十幾年前。

1998年開始，中國的住房分配貨幣化。歷經多年的發(fā)展，隨著房地產成為暴利行業(yè)，對限制外資進入房地產領域“炒作”的呼聲越來越高。

當時，坊間對外資設限呼聲較高的方面包括：減免稅收優(yōu)惠、行政管制外匯資金流入和結匯、對引進外資和境外上市進行監(jiān)管和設限、提高外資房企注冊資本的總投資比等。

一位地方商務系統(tǒng)的官員說：“現(xiàn)在在這幾個問題上都已設限，而且都比當時想象的更嚴格。”

目前，外商投資房地產的程序要經過層層核審：首先是在地方政府審批，然后到國家商務部進行備案，備案通過之后才能到國家外匯管理局進行登記，這三步之后才是換匯、讓資金進入。

在審批上，目前的政策已經是從最前端入手限制外商投資房地產。

2006年7月11日，建設部聯(lián)合其他五部委出臺了第一份限制外資進入房地產的政策，即171號文件《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱《意見》），被業(yè)內稱為“外資限炒令”，旨在加強對外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營和境外機構和個人購房的管理。

這份《意見》中最引人注意的武器有兩件，其中之一就是首次用土地使用證來調節(jié)和把握外資房企進入的節(jié)奏。

《意見》指出，設立外商投資房企由商務部和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。待付清土地出讓金后換發(fā)《國有土地使用證》，然后再換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》。

“這也就意味著，外商投資房地產企業(yè)的批準成立必須有相應項目的《國有土地使用證》作基礎。也就是這個公司既要有項目又要有土地。”上述地方商務部門官員解釋，“土地使用證的硬性考核，能夠有效防止擅長資金運作的外資空殼公司的設立，進而限制海外熱錢涌入房地產?！?

凱德置地的相關人士還指出，通過1年期的外商投資企業(yè)批準證書，至少名義上將外資投資企業(yè)在國內生根延緩了一年。而綜合考慮土地使用權證還是融資的前提，也就有效減少了外資企業(yè)從銀行貸款過多存在的隱憂。

171號文件出臺之前，外資大都以股權和項目轉讓等形式進入國內房地產，《意見》在此方面著墨頗多。

《意見》對海外投資者以境外公司直接投資境內房產明確說“不”。第一條規(guī)定，投資非自用房地產，要遵循商業(yè)存在的原則，設立外商投資企業(yè)。

“這不僅給海外熱錢投機房產增加了成本，還給外資慣常的設立BVI離岸殼公司這種操作手法關上了門?！蹦惩缎腥耸恐赋觥?

此外，還對外商投資房地產企業(yè)的股權和項目轉讓加強審批。這對外資進入國內房地產幫助缺錢的企業(yè)或項目融資，得到一定股份，然后通過股權轉讓賺取收益的投資企業(yè)影響很大。

《意見》對境外投資者并購境內房地產企業(yè)做出明文規(guī)定，除了審批，還構筑了“防火墻”。例如第五條指出，要求妥善安置職工，處理銀行貸款，明文規(guī)定要以自有資金一次性支付全部轉讓金；第八條指出，外商投資房地產企業(yè)的中外投資各方，不得訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

這也被業(yè)界解讀為對外資投資房地產的調控重刀揮向股權換熱錢、以股權并購進入國內房地產的方式。

當時大家頗為關注的注冊資本金也已經提高到了50%，而且必須在兩年內全部完成。

“這個已經很難再提高。其實注冊資本金如果和國內企業(yè)一致，貸款按照工程的進度進來，這樣或許更能減少央行在短時期內大量發(fā)行人民幣去對沖的壓力，也降低通貨膨脹的壓力。”上述地方商務部門官員說。

“加強監(jiān)管”重在執(zhí)行力度

而行政管制外匯資金流入和結匯，目前的規(guī)定也已經相當嚴格。

上述商務部官員說：“這些公司賬戶上基本不能留錢，日常使用資金就是5萬，需要的采購資金等等，都需要帶著采購合同，按照合同上所要支付的錢進行換匯。之前還討論過的將政策的著力點放在外資結匯離場的時間上，主要就是把短錢變成長錢，讓外資在獲利后的離場成本很大?，F(xiàn)在的人民幣升勢強勁，人家巴不得多呆上一段時間。”

那么現(xiàn)在的錢是怎么流進內地市場的呢？

成都地產界人士告訴記者，他認識的港澳臺公司都在成都有熟識的公司，基本都是將錢以賬務往來的名義打給這家成都的公司，再以這個公司的名義購買物業(yè)，金額通常在1億元以內。

更大的金額，操作方式就是一些基金會與在境外設有分公司或是境內的項目公司通過境外公司控股的房地產公司進行合作。這種交易可以在境外直接完成。

上述商務部官員說：“其實在這一點上，我們在政策中也有規(guī)定。”

2007年6月商務部、國家外匯管理局發(fā)出《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，通知中指出，要嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業(yè)。

“只是現(xiàn)在我們并不能很好地定義返程投資，更不能很好地辨認。這是需要進一步規(guī)范并加強執(zhí)行力度的問題。”他說。

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