中國(guó)房地產(chǎn)融資成本越來(lái)越高 開(kāi)發(fā)商會(huì)"不差錢(qián)"嗎

自9日起中國(guó)人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過(guò)去4個(gè)月中第三次加息。另外存款準(zhǔn)備金率經(jīng)7次提高后，也達(dá)到19%的歷史峰值。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來(lái)越難，融資成本越來(lái)越高，一些企業(yè)甚至可能會(huì)因資金“斷鏈”而突然死亡，行業(yè)整合將加速。

此次金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)后，五年期以上貸款利率達(dá)到6.6%。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱，以首套房商業(yè)貸款100萬(wàn)元20年期限為例，加息后月供增加117元。而給購(gòu)房者傳遞的信息是未來(lái)還款壓力還會(huì)繼續(xù)增加，市場(chǎng)需求會(huì)因此而減少。特別是近期部分商業(yè)銀行實(shí)質(zhì)性取消首套房貸款利率優(yōu)惠，這比加息更有殺傷力。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，擠出投機(jī)、投資和保值需求之后，僅靠自住需求房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法維持穩(wěn)定的銷(xiāo)量，也難以維持目前的價(jià)格。未來(lái)銷(xiāo)量萎縮和房?jī)r(jià)下降將是大概率事件。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大。而更為嚴(yán)峻的是，從去年二季度起，開(kāi)發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經(jīng)是既成事實(shí)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。但最明顯的特點(diǎn)就是，利用外資、自籌資金增速較快，與2009年的數(shù)據(jù)相比，2010年國(guó)內(nèi)貸款的占比從20%下降到17%，自籌資金則從31%上升到37%，而開(kāi)發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時(shí)，高價(jià)購(gòu)地、跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、過(guò)度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等被認(rèn)為存在高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)公司，其經(jīng)營(yíng)狀況也已成為監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)跟蹤對(duì)象。

SOHO董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率每提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著又有3500億元的資金被凍結(jié)。這與普遍增加資金使用成本的加息不同，在資金緊張而銀行貸款成本較低時(shí)，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能貸到款。因此上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將加速房地產(chǎn)企業(yè)分化。

不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)募資的難度也越來(lái)越大。自去年4月中旬以來(lái)，21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資432億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬(wàn)澤股份通過(guò)了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

在資金壓力下，一些香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始加速多元化融資途徑，其中，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金等融資方式被廣泛應(yīng)用。碧桂園和恒大地產(chǎn)新年伊始便已相繼在港發(fā)行債券融資。但房企海外融資代價(jià)也十分高昂，以恒大地產(chǎn)為例，今年1月14日發(fā)行的5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，而在2010年1月和4月恒大先后兩次發(fā)行共13.5億美元債券時(shí)的利率竟高達(dá)13%。更有房企融資成本高達(dá)15%，這種融資方式也被業(yè)內(nèi)人士批評(píng)為“飲鴆止渴”。

此外，房地產(chǎn)信托融資難度也面臨加大的趨勢(shì)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資也逐步減少，2010年10月份，共有253款信托產(chǎn)品，其中，資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融資品種中，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的只有29款，占比下降為9.6%。

戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏稱，一次次加息將與限購(gòu)、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源。如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)力相對(duì)不足的開(kāi)發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金“斷鏈”危險(xiǎn)。近期已有不少房企通過(guò)尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對(duì)資金困局，一段時(shí)間內(nèi)“大魚(yú)吃小魚(yú)”、市場(chǎng)“洗牌”在所難免。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，今年開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”的局面將改變，部分企業(yè)將面臨被迫降價(jià)促銷(xiāo)進(jìn)行資金回籠，這也有助于房?jī)r(jià)適當(dāng)回調(diào)。

來(lái)源：新華網(wǎng) 魏宗凱 葉鋒

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀