我國商品房將逐漸淡出投資品市場


時(shí)間:2011-02-14





今年住宅商品房價(jià)格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價(jià)格泡沫問題將成為歷史。未來涉及廣大百姓利益的商品房價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢,商品房也將逐漸淡出投資品市場。

2011年新年伊始,隨著新“國八條”的出臺(tái),以及上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn),我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊。在不斷加大的調(diào)控措施下,未來涉及廣大百姓利益的商品房價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢,商品房也將逐漸淡出投資品市場,商品房價(jià)格總體走勢將逐漸回歸到與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入增長相匹配的狀態(tài),租金收益回升到高于一年期存款利率水平。

2011年,住宅商品房價(jià)格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價(jià)格泡沫問題也將成為歷史。主要基于以下三方面判斷:

新措施直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入

最新的限購令已成為所有調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施,直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入,在沒有尋找到新的替代政策措施前,限購令不會(huì)取消。進(jìn)入2011年后,調(diào)控政策進(jìn)一步收緊,主要有兩方面。

一是上海、重慶出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn),房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于塵埃落定。預(yù)計(jì),房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革可能在一年內(nèi)擴(kuò)大到北京、廣州、深圳等一線城市,在5年內(nèi)將在全國重點(diǎn)城市普遍推開。房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)高漲的初衷,成為兩市方案公布之后最受關(guān)注的問題之一。

從各界的分析判斷看,房產(chǎn)稅不可能一下子把高房價(jià)壓下去,但也會(huì)遏制炒房,降低投資收益預(yù)期。至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收范圍實(shí)際覆蓋范圍多大,最終能否得以足額順利征收,多大程度影響到房價(jià),讓住房消費(fèi)回歸理性,各界還需要觀察。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的具體實(shí)施效果還涉及征收效果及配套政策上,在一些大型中心城市,由于大量的即期和潛在的住房需求,所以是否會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到租金以及其他改善型購買者也需要觀察。但是無論怎樣,重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革具有很強(qiáng)的示范作用。對(duì)全國投機(jī)性購房者,尤其是炒房客有著很大的警示作用。

二是出臺(tái)新的“國八條”,進(jìn)一步加大調(diào)控力度。如對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房價(jià)過高、上漲過快的城市,在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施,也就是限購令。截至2月5日,根據(jù)“國八條”的最新要求,京、津、滬、渝4個(gè)直轄市,大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市,再加上27個(gè)省會(huì)城市,明確將要實(shí)行限購的城市就已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)。

根據(jù)有關(guān)部門研究估計(jì),按照新的政策要求,從目前市場的情況來看,在全國的范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達(dá)到60個(gè)。如此直接的市場干預(yù)可能會(huì)帶來一定的副作用。雖然該政策在市場中顯得有些笨拙和簡單,其是否科學(xué)合理,是否會(huì)扭曲市場配置商品房的資源暫且不論,就目前各項(xiàng)政策措施看,限購令對(duì)于抑制投機(jī)和投資的作用最大。

因?yàn)樵撜咧苯酉拗屏舜罅康耐稒C(jī)和投資資金進(jìn)入,從各地房地產(chǎn)中介反映情況看,該政策直接導(dǎo)致了成交量的急劇萎縮和短期的零成交,各種需求同時(shí)受到限制,尤其對(duì)購買多套房以上的,具有抑制投資和投機(jī)需求立竿見影的效果。所以,在沒有找到更有效的調(diào)控政策外,限購令絕不會(huì)隨便取消。

商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性在加強(qiáng),資本屬性趨弱化

目前的一些調(diào)控政策雖然仍處于探索階段,但已開始觸及房地產(chǎn)背后的深層次問題,商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性可能進(jìn)一步明確和增強(qiáng),資本屬性將趨于弱化。回顧我國房地產(chǎn)市場化改革及歷次調(diào)控以來房價(jià)不斷上漲的歷史經(jīng)驗(yàn),商品房市場主要存在兩大深層次問題。

一是從需求方面看,我國收入差距的擴(kuò)大化,造成了我國房地產(chǎn)市場購買能力的差距擴(kuò)大化,是收入差距擴(kuò)大化問題在房地產(chǎn)市場的反映,是房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”。這就是通常人們議論的財(cái)富積累中“二八現(xiàn)象”的負(fù)面效應(yīng),即財(cái)富積累中20%的群體掌握了80%以上的財(cái)富。這是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中投資需求不斷增加,價(jià)格不斷拉高的重要因素。

從收入差距擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響分析。目前我國居民儲(chǔ)蓄存款本外幣已經(jīng)達(dá)30余萬億人民幣,如果按照“二八現(xiàn)象”分析,20%的高端客戶中,掌握了約24萬億存款,其釋放和潛在的購買力是主要是奢侈品和投資品,其中房產(chǎn)是其中一個(gè)主要的投資渠道。據(jù)業(yè)內(nèi)分析,目前市場普遍的購房者中,70%為二次購房,主要為改善型,而購買三套以上的需求中投資客比重較大。

換句話說,大部分高端客戶擁有三套以上住房。又根據(jù)胡潤對(duì)2009年中國富豪的調(diào)查,全國已有82.5萬個(gè)千萬富豪和5.1萬個(gè)億萬富豪,每1萬人中有6人是千萬富豪。北京市富裕人士最多,分別有14.3萬個(gè)千萬富豪和8800個(gè)億萬富豪,廣東排名第二,上海排名第三。千萬富豪中除了商人、高收入人士、股票投資者外,就是炒房者。

擁有的多套房產(chǎn),在過去幾年內(nèi)升值很快,個(gè)人資產(chǎn)快速膨脹,而這種資產(chǎn)的增值和膨脹,是以犧牲和侵占廣大中低收入階層的基本住房利益而實(shí)現(xiàn)的。所以可以初步判斷,我國房地產(chǎn)分配中也存在強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱的“馬太效應(yīng)”。在以往各部門分析房價(jià)與居民收入的關(guān)系時(shí),大都是以居民收入的平均水平來測量的。而對(duì)于大大超過居民平均收入水平的高收入和富裕階層來說,房價(jià)依然可以承受。

根據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì),北京、上海的中高端自住和投資需求大致在3-5萬的單價(jià)區(qū)間,具有較強(qiáng)的消費(fèi)和投資能力,但這對(duì)絕大多數(shù)居民已難以承受。由于房地產(chǎn)投資收益主要通過價(jià)格上漲預(yù)期來實(shí)現(xiàn),基本脫離投資租金回報(bào)的價(jià)值規(guī)律,目前北京、上海等一線城市租金收入已低于一年儲(chǔ)蓄存款利率。

所以,只要房地產(chǎn)市場中對(duì)高收入和富裕階層沒有明顯的限制和控制措施,房地產(chǎn)市場的分配格局依然會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的失衡,“馬太效應(yīng)”依然會(huì)擴(kuò)大,房價(jià)就不可能真正長久的回歸到廣大中低收入階層能承受的區(qū)間內(nèi)。目前的限購令已開始將大量的投資資金暫時(shí)擋在商品房市場之外,房產(chǎn)稅收開始增加投資成本。這些政策已開始觸及收入貧富差距在商品房市場負(fù)面影響的深層次問題。

二是從房屋的價(jià)值屬性看,目前商品房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品與投資性商品雙重特點(diǎn)的矛盾,公平和效率的平衡問題或者孰者優(yōu)先問題長期未有明確和共識(shí),資本的逐利性決定了大量資金長期依附在房地產(chǎn)領(lǐng)域,如同寄生蟲一樣難以有效根治。

但是,目前理論界對(duì)于重新認(rèn)識(shí)商品房準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的呼聲在不斷增強(qiáng),住房已引起中央和社會(huì)各界最廣泛和深入關(guān)注的焦點(diǎn)問題,重要原因之一住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題,“住有所居”是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要目標(biāo),是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。

遏制房價(jià)過快上漲,更好滿足人民群眾住房需求,是保障和改善民生的重大任務(wù),是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大課題,這些觀點(diǎn)已經(jīng)成為共識(shí)。究竟如何定義我國商品房的屬性才具有科學(xué)性、政策的可操作性,是一個(gè)涉及面和影響廣的課題。

就我國住房的實(shí)際需求巨大、土地供應(yīng)有限和稀缺、住房在我國和諧社會(huì)建設(shè)中的重要性來看,未來房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定健康發(fā)展,使更多民眾從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中受益,理論上應(yīng)淡化住房的投資品屬性,政策取向應(yīng)逐步使商品房淡出投資領(lǐng)域,突出住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。因?yàn)?,如果住房帶有較強(qiáng)的投資品屬性,任何資本的逐利性決定大量資金依然會(huì)依附市場或違規(guī)進(jìn)場。

馬克思曾經(jīng)有過經(jīng)典名言,200%的利潤可以讓人甘冒上斷頭臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)!從目前政策看,雖然有些政策尚不成熟,還在試點(diǎn)和探索階段,但一些政策導(dǎo)向已開始傾向準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì),至少目前已經(jīng)不鼓勵(lì)各類資金進(jìn)入商品房的投資。即便投資和投機(jī)資金通過各種渠道進(jìn)入該市場,未來也將面臨更大的政策性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控將長效化,商品房暴利時(shí)代將終結(jié)

房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將長效化并不斷完善,商品房瘋漲和暴利時(shí)代將難以再現(xiàn)。目前商品房價(jià)格歷經(jīng)多次條款依然高位,除了剛性需求,土地價(jià)格繼續(xù)上漲,部分地區(qū)政策執(zhí)行不力等因素外,部分投資和投機(jī)客對(duì)未來調(diào)控政策走勢依然存在博弈心理,心存僥幸,也是一個(gè)重要因素,許多手中有多套房的投資和投機(jī)客依然觀望。同時(shí),市場對(duì)現(xiàn)有政策依然存在不同的聲音,開發(fā)商、學(xué)者、政府部門、媒體對(duì)市場態(tài)度依然存在不少分歧。

所以,政策能否真正調(diào)控到位,關(guān)鍵看政府調(diào)控的決心和調(diào)控制度能否長效化。從新“國八條”看,對(duì)投資投機(jī)性購房、高房價(jià)的指向十分明確,既是一系列調(diào)控政策延續(xù),又是進(jìn)一步的“加碼”,充分體現(xiàn)了政府的調(diào)控決心,很明顯是不希望投資者再抱任何僥幸希望繼續(xù)攪和樓市。

除了政策會(huì)不斷繼續(xù)收緊外,未來通過專門的立法來來保障住房市場的長期健康發(fā)展也是遲早的議題,以避免調(diào)控政策短期化和貫徹不到位的情況。中國的房地產(chǎn)市場具有中國獨(dú)特的環(huán)境和背景,百姓的買房偏好和土地的稀缺,都決定中國的房地產(chǎn)必須體現(xiàn)中國的特色,絕不能簡單模仿西方發(fā)達(dá)國家的案例。



為此,通過立法來保障絕大多數(shù)住房者的利益,是我國未來房地產(chǎn)政策長期目標(biāo)和導(dǎo)向,這種政策取向中總會(huì)犧牲一些效率為代價(jià)。經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中有一種理想狀態(tài),就是帕累托最優(yōu)(Pareto Optimality),也稱為帕累托效率(Pareto efficiency)理論。帕累托最優(yōu)和帕累托改進(jìn),是博弈論中的重要概念,是指資源分配的一種狀態(tài),在不使任何人境況變壞的情況下,不可能再使某些人的處境變好。

帕累托最優(yōu)是公平與效率兼顧的“理想王國”。但是政策目標(biāo)總有主次之分,實(shí)踐中任何政策目標(biāo)要同時(shí)兼顧多重目標(biāo)都有很大難度,或者幾乎不可能,理論上達(dá)到帕累托最優(yōu),也需要許多假設(shè)。所以,無論是現(xiàn)在還在未來,應(yīng)堅(jiān)持主要政策目標(biāo)取向,不應(yīng)患得患失去考慮多重目標(biāo)。就目前政策而言,只要堅(jiān)持下去,年內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性很大。在政策不斷完善的趨勢下,長期看,房價(jià)難以再現(xiàn)暴漲情景。

來源: 上海證券報(bào)上?!?/p>



  版權(quán)及免責(zé)聲明:凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章,不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。

延伸閱讀

熱點(diǎn)視頻

第六屆中國報(bào)業(yè)黨建工作座談會(huì)(1) 第六屆中國報(bào)業(yè)黨建工作座談會(huì)(1)

熱點(diǎn)新聞

熱點(diǎn)輿情

特色小鎮(zhèn)

版權(quán)所有:中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)京ICP備11041399號(hào)-2京公網(wǎng)安備11010502003583