樓市調(diào)控下 保障房和商用房產(chǎn)成信托新出路

由于房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率被一致認(rèn)為是近期將輪替使用的宏觀(guān)調(diào)控政策，信托公司在2011年迫切需要尋求新出路。

全國(guó)社保基金理事會(huì)近日首次為地方保障房項(xiàng)目提供信托融資。此次保障房信托主要是社?；稹⑿磐泄九c政府的合作，可以說(shuō)是信政合作的新發(fā)展和新突破，同時(shí)也是信托公司參與國(guó)家扶持產(chǎn)業(yè)里程碑式的新發(fā)展。

推基金化產(chǎn)品突圍市場(chǎng)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目受限，貸款類(lèi)資金的運(yùn)用方式逐漸減少，很多信托公司選擇發(fā)行“基金化產(chǎn)品”來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)突圍。據(jù)相關(guān)人士表示，所謂基金化產(chǎn)品，就是委托人基于對(duì)受托人的信任，自愿將其合法擁有并有權(quán)支配的資金交付給受托人，由受托人根據(jù)信托文件的規(guī)定運(yùn)用信托資金。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，就是把資金統(tǒng)一放到一個(gè)“資金池”中做分類(lèi)投資，即一開(kāi)始不確定具體投資項(xiàng)目，而是在資金到位后通過(guò)單一或組合形式投資于優(yōu)質(zhì)企業(yè)及項(xiàng)目，這類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)作模式不局限于某個(gè)單一領(lǐng)域，而是轉(zhuǎn)向大范圍、多領(lǐng)域，比如礦產(chǎn)資源、能源、地產(chǎn)等都是投資領(lǐng)域的備選方案?；鸹a(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于可以規(guī)避監(jiān)管限制，投向靈活，同時(shí)也要注意合同細(xì)則，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于可以有效地規(guī)避監(jiān)管，業(yè)內(nèi)人士告訴商報(bào)記者，因?yàn)闆](méi)有確定的投資領(lǐng)域，并且投資項(xiàng)目可以組合投資，所以在操作上也相對(duì)靈活，一定意義上也能分散風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然最重要的是在房地產(chǎn)信托監(jiān)管的大力度下能有效地規(guī)避監(jiān)管限制。這對(duì)于信托公司是一個(gè)很好的出路。針對(duì)日益嚴(yán)格的監(jiān)管，信托公司必須從專(zhuān)業(yè)化角度，在法律允許的前提下實(shí)現(xiàn)自身利潤(rùn)的最大化，這也是立足信托行業(yè)的根本之一。由于基金化產(chǎn)品的資金運(yùn)用方式比較靈活，并且這類(lèi)產(chǎn)品的投資范圍更加廣泛，相對(duì)而言它的收益自然也會(huì)水漲船高，但是其也存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。所以，投資者在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品之前，最好對(duì)產(chǎn)品所在的信托公司有所了解，有實(shí)力的公司相對(duì)而言會(huì)選擇比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，或者直接為這一項(xiàng)目做第三方擔(dān)保。同時(shí)，投資者也要仔細(xì)閱讀合同細(xì)則，規(guī)避可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于基金化產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，這是信托公司提高自主管理能力的突破口，不僅將成為信托公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也有助于信托公司培養(yǎng)自身的資產(chǎn)管理能力，同時(shí)，這也是監(jiān)管層鼓勵(lì)的方向，可謂是一箭三雕。

高端理財(cái)平臺(tái)服務(wù)專(zhuān)業(yè)

所謂高端理財(cái)平臺(tái)，是指類(lèi)似于私人銀行的服務(wù)，為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)個(gè)性化的金融服務(wù)。

隨著銀信業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)信托的監(jiān)管非常嚴(yán)格，越來(lái)越多的信托公司在思考一個(gè)問(wèn)題，是否應(yīng)該回歸到本質(zhì)，走向高端理財(cái)產(chǎn)品的個(gè)性化服務(wù)。在中國(guó)這個(gè)蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)，信托產(chǎn)品走向個(gè)人客戶(hù)不再是夢(mèng)想，目前中國(guó)的財(cái)富總額以及富裕家庭的數(shù)目正在迅猛增長(zhǎng)，中國(guó)2009年的高凈值個(gè)人達(dá)到了47．7萬(wàn)，全球排名第四，僅次于美國(guó)、日本和德國(guó)，中國(guó)的財(cái)富管理市場(chǎng)前景一片大好。目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)給信托計(jì)劃投資者定的范圍基本為可投資資產(chǎn)在300萬(wàn)元以上的高端客戶(hù)，并且信托公司投資機(jī)制非常靈活，在某種程度上也能契合高端客戶(hù)的需求，走個(gè)性差異化路線(xiàn)。為高端客戶(hù)制定專(zhuān)業(yè)個(gè)性化的投資方案，提供專(zhuān)業(yè)化的理財(cái)知識(shí)可以說(shuō)是信托行業(yè)的明天。

有關(guān)人士表示，高端信托產(chǎn)品都是個(gè)性化的，為每一個(gè)客戶(hù)量身定做的。每個(gè)產(chǎn)品都會(huì)以滿(mǎn)足特定客戶(hù)的投資需求和通過(guò)客戶(hù)擁有的資源條件來(lái)制定出最符合客戶(hù)的投資項(xiàng)目。通道型的銀信合作業(yè)務(wù)基本走到了盡頭，雖然這類(lèi)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍不斷增長(zhǎng)，但信托管理費(fèi)率卻在急劇下降。而房地產(chǎn)信托在短期內(nèi)依舊不會(huì)大范圍發(fā)行，信托公司和房地產(chǎn)之間的緣分也在受“大家長(zhǎng)”銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管而裹足不前。所以，信托公司必須重振旗鼓，整裝待發(fā)，走專(zhuān)業(yè)化、差異化的發(fā)展道路。

保障房商用地產(chǎn)或成機(jī)遇

目前大多數(shù)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)都是在為商業(yè)房產(chǎn)融資，而這部分業(yè)務(wù)因?yàn)榉績(jī)r(jià)居高不下，以及風(fēng)險(xiǎn)較高，而受到銀監(jiān)會(huì)的大力監(jiān)管。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要集中在商業(yè)住宅領(lǐng)域，而保障房、商業(yè)地產(chǎn)則有可能成為信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域新的機(jī)遇和盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。并且這也是政策導(dǎo)向，國(guó)家正在大力投資建設(shè)保障房。然而保障房的資金問(wèn)題一直是困擾保障房健康可持續(xù)發(fā)展的主要問(wèn)題，如果信托公司通過(guò)合法途徑對(duì)保障房進(jìn)行有效的融資建設(shè)，這不僅可以解決保障房的資金問(wèn)題，也為信托公司提供了一條新的出路。

關(guān)于投資保障房和商業(yè)住宅的利潤(rùn)問(wèn)題，有關(guān)分析專(zhuān)家表示，雖然商業(yè)住宅收益較高，但是趨于政策壓力，并且具有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)以及波動(dòng)幅度，也并不是一本萬(wàn)利的投資方式，而如果做保障房、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，雖然投資收益也許不如商業(yè)住宅，但是規(guī)模一旦做大，收益也會(huì)相當(dāng)可觀(guān)，最重要的是其受到政策扶持，風(fēng)險(xiǎn)及波動(dòng)各方面都將有所保障。

保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)，在房地產(chǎn)信托嚴(yán)控的今天，受?chē)?guó)家政策扶持的保障房是個(gè)很好的選擇。據(jù)商報(bào)記者了解，此次保障房信托主要是社保基金、信托公司與政府的合作，可以說(shuō)是信政合作的新發(fā)展和新突破，同時(shí)也是信托公司參與國(guó)家扶持產(chǎn)業(yè)里程碑式的新發(fā)展。

據(jù)有關(guān)報(bào)告分析預(yù)計(jì)，得益于高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2011年亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)提供廣泛的投資機(jī)會(huì)，其中中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格或?qū)⒀杆偕仙?。所以，投資商業(yè)地產(chǎn)也不失為信托公司的一個(gè)上佳選擇。報(bào)告認(rèn)為，在中國(guó)、印度和巴西等主要發(fā)展中國(guó)家，以及受惠于這些發(fā)展中國(guó)家而經(jīng)濟(jì)騰飛的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，商業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)有比較高的需求，商業(yè)房產(chǎn)的投資領(lǐng)域被廣泛看好。

在種種政策的嚴(yán)控下，信托行業(yè)在不斷地突破外部條件的限制，尋求自身力量的飛躍，信托行業(yè)可謂是“帶著鐐銬在跳舞”，但是這也為信托行業(yè)尋找更寬闊更豐富的發(fā)展平臺(tái)提供了契機(jī)。不在發(fā)展中成長(zhǎng)，就在發(fā)展中滅亡。信托公司如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的金融市場(chǎng)分得一杯羹，相信他們已經(jīng)尋好出路，做好打算。

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信托投資需要較高風(fēng)險(xiǎn)承受能力

由于信托投資的準(zhǔn)入金額較高，所以投資者在進(jìn)行信托投資的時(shí)候，必須對(duì)所在的信托公司，及相關(guān)的業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)可控程度要有一定的了解。在投資時(shí)要尤為審慎，特別是在監(jiān)管趨緊的背景下，2011年信托理財(cái)應(yīng)更注重“穩(wěn)健”。

同銀行理財(cái)產(chǎn)品一樣，在信托理財(cái)產(chǎn)品的選擇上，投資者購(gòu)買(mǎi)時(shí)也需要選擇適合自己的品種，并不是收益越高的越適合，要綜合考慮各方面的因素。中高收入群體可以更多關(guān)注“性?xún)r(jià)比”較高的信托產(chǎn)品，這類(lèi)產(chǎn)品門(mén)檻一般在百萬(wàn)元左右，但預(yù)期年化收益率接近10％，并且要指出的是，這種產(chǎn)品比較適合中長(zhǎng)期投資，如果想短期內(nèi)得到較高收益率，則不建議選擇此類(lèi)產(chǎn)品。而對(duì)于資金量相對(duì)較少，同時(shí)偏好有穩(wěn)定收益率的投資者，可以購(gòu)買(mǎi)銀信合作產(chǎn)品中的信貸類(lèi)產(chǎn)品，不過(guò)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)投資者要仔細(xì)閱讀產(chǎn)品說(shuō)明及購(gòu)買(mǎi)合同，對(duì)這款產(chǎn)品的資金投向及運(yùn)作方式都要有一個(gè)詳細(xì)了解及分析。有關(guān)專(zhuān)家建議，在投資項(xiàng)目的選擇上，投資者可以選擇將資金投向工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目的產(chǎn)品上，同時(shí)也可以選擇實(shí)力比較雄厚的信托公司，相對(duì)而言，在投資選擇時(shí)會(huì)選擇比較優(yōu)質(zhì)的企業(yè)及項(xiàng)目，投資者可以適當(dāng)規(guī)避不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于逐漸興起的藝術(shù)品?穴玉石、字畫(huà)等?雪相對(duì)另類(lèi)的信托投資產(chǎn)品，投資者不應(yīng)盲目跟風(fēng)，更要注重其內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。畢竟每個(gè)新興市場(chǎng)的崛起，有其內(nèi)部的不穩(wěn)定因素，投資者要格外注意。

作者： 陸婷婷 曾雅杰 來(lái)源： 上海商報(bào)

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