“高房價”未走 “高房租時代”已近？

診斷一：需求不斷 內火旺盛

“現(xiàn)在房價這么高，很多人買不起房子，但對房子的需求并沒有減少，比如一些剛畢業(yè)在大城市參加工作的大學生、準備結婚生孩子的年輕人，在城市打拼的農民工，他們都想擁有自己的住房，買不起就只能選擇去租房子，所以租金也會隨著漲?！比珖f(xié)委員張小玲說。

隨著我國城鎮(zhèn)化步伐不斷加快，越來越多的農村人擁入城市，越來越多的小城市人口擁入大城市，無論是買是租，這都對住房提出了要求，這就是通常所說的剛性需求，這無疑讓房價和房租的上漲有了內在動力。

全國政協(xié)委員賈康說，從我國的情況來看，重點城市中心城區(qū)的房價總體還是會向上走的，因為還是會有很多購買者去爭奪購買中心城區(qū)的不動產，而這些不動產又相對有限。

診斷二： 治本之策仍需增加供給

一些代表委員指出，“限購令”可稱為一劑“猛藥”，其在短期內可以對房價起到剎車作用，但只是治標之策，治本之策是增加供給，這個供給包括土地，包括保障性住房等。

“價格是由供需決定。無論是房價漲還是房租漲，都說明一個事實，住房的供需仍不平衡，需求仍然大于供給，要穩(wěn)定房價，長期來看，需要加大供給，提供更多的保障性住房、經濟適用房、廉租房等，同時改變地方土地財政局面。當然，還包括規(guī)范市場秩序?！比珖舜蟠戆榈抡f。

診斷三：土地出讓金可與保障房建設“打捆”

根據我國今年的工作部署，保障性住房的開工任務是1000萬套，這將是我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程，而這能否在穩(wěn)定房價和穩(wěn)定租金價格上起作用，還需作進一步觀察。

一些接受采訪的代表委員認為，保障性住房建設的提速將對穩(wěn)定房價發(fā)揮積極作用，是房地產調控的一劑良方，但保障性住房的建設要想真正“讓更多百姓的安居夢想變成現(xiàn)實”，還需要在資金、土地、工程質量等方面有保障。

“保障房主要還是靠地方，國家早已規(guī)定地方將土地出讓金的10%用于保障房建設，但落實不理想。建議把土地出讓金與保障房建設“打捆”，這才能解決大問題?！比珖f(xié)委員周嵐認為。

樓市調控

調控：“藝術地”擠出地產泡沫

兩會期間，房地產調控始終是代表委員最為關心的經濟問題之一。對于目前的調控，委員們的爭議頗多。對于未來的調控策略，經濟界的委員們也各有各的看法。

全國政協(xié)委員、民生銀行董事長董文標則將目光聚焦在了房地產蘊藏的金融風險上，“房地產行業(yè)具有強大的產業(yè)鏈，現(xiàn)在形成的泡沫，應通過合理的方式、方法，藝術地擠出來，還不能完全擠破，否則對銀行等相關行業(yè)損害巨大。”

在他看來，目前推高房價的主要因素，一是政府壟斷的土地價格不斷上漲；二是房地產開發(fā)商大量攫取超額利潤；三是在市場經濟中投機購房者的存在。

董文標委員建議，解決房地產的問題，一是在政府對土地提出分類指導價的基礎上，對開發(fā)商采取累進稅制；二是政府控制土地價格，實施指導價，禁止國有或有政府背景的企業(yè)參與土地拍賣；三是對銀行的房地產開發(fā)貸款制定指導價，利率必須一定幅度上??；四是按照購房交易額對購房者實行高消費稅，并對住房面積進行一定限制。

稅收：是征房產稅還是消費稅？

在談到對高檔住房和投資性住房的調控時，國家稅務總局原副局長許善達委員建議用消費稅的辦法代替房產稅來解決調控問題。

“征收房產稅，消費、投資、投機環(huán)節(jié)都要交稅，這樣做不符合鼓勵消費、限制投資、抑制投機的出發(fā)點；而征收消費稅能夠體現(xiàn)出鼓勵消費的原則，特別是對多次買賣的抑制作用?！痹S善達委員說。

借鑒：香港、德國還是新加坡？

在謝炳委員看來，解決目前房地產業(yè)發(fā)展的問題可以借鑒香港的經驗：香港通過政府建房，再以較低的價格租給中低收入人群。在實現(xiàn)基本住房保障的基礎上，發(fā)展房地產的市場化部分。

李文岳委員比較傾向于德國和北歐措施，“德國政策的基本點是：每戶購房，未償還原貸款之前不再提供新貸款；房產不能作為資產向銀行抵押申請貸款；對出售房產獲利征收30%—40%的所得稅。這些政策使得德國房地產市場價格一直很穩(wěn)定?！?/p>

洪敬南委員比較認可新加坡的住房體系，“新加坡政府規(guī)定，每月收入在8000新元以下的公民才可以申請保障性住房。申請者獲批之后，可以獲得20年的低息貸款，購入5年后才可賣出?！?/p>

保障房分配

保障房分配公正，制度設計先堵“后門”

兩會期間，關注保障房建設問題的全國人大代表崔堅專門到位于北京鹿海園的公租房項目調研，并與來自各地的全國人大代表們共同探討公租房建設的可持續(xù)模式。

“如何確保1000萬套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜絕‘開后門’現(xiàn)象，關鍵是制度設計先要堵住‘后門’?！比珖舜蟠?、重慶市國資委主任崔堅實地調研后認為，必須警惕大規(guī)模建設保障房過程中集資建房借機死灰復燃、開豪車買保障房、廉租房分配給機關事業(yè)單位等“灰色交易”問題，國家應盡早作出頂層設計“防患于未然”。

“保障房要確保公益性，不能進入市場是一條‘紅線’?！贝迗源碚f，過去經濟適用房之所以產生一些腐敗現(xiàn)象，主要是因為5年期滿后可以作為商品房交易，其中的差價產生了利益輸送。所以，今后保障房不能像商品房進入市場交易，購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，沒有牟利空間，才能從根本上確保保障房分配公平公正。

治本之策

有效控制房價須終結土地財政

代表、委員熱議土地財政話題，建議將財政體制改革提上議事日程。

財政部部長謝旭人7日透露，去年全國國有土地有償出讓收入29397億元，同比增長106.2%，與2010年超過8萬億元的全國財政收入相對照可以發(fā)現(xiàn)，去年我國土地出讓收入占財政收入比重已超過30%。對此，參加全國兩會的代表、委員紛紛表示，土地財政不可持續(xù)，國家應繼續(xù)解決土地財政問題。

現(xiàn)象：地方大量賣地是“寅吃卯糧”

“房價為什么能節(jié)節(jié)上漲，是因為背后有地方政府賣地的沖動，正是地方政府對土地財政的依賴導致近年來房地產價格過快上漲，土地財政必須終結?！比珖f(xié)委員張懿宸在小組討論時說。

對比相關數(shù)據可以發(fā)現(xiàn)，近年來，各地土地出讓收入增長情況與房價上漲情況高度吻合。土地財政一定程度上刺激了房價上漲，房價上漲反過來又進一步加深了地方政府的賣地沖動。

“土地是一種稀缺資源，總有賣完的時候。”全國政協(xié)委員盧步東認為，一些地方政府為獲得巨額預算外財政收入，不斷抬高地價，大量賣地，是“寅吃卯糧”行為，會透支城市未來的繁榮，這種做法不可持續(xù)。

對策：財政體制改革應提上議事日程

如何杜絕土地財政，引發(fā)代表委員們的熱議。全國人大代表、全國人大財經委員會委員王明權認為，解決好“土地財政”問題，要靠推進財政體制改革，“十二五”期間財政體制改革應提上重要議事日程。

分稅制改革之后，國家財稅收入不斷增加，但與此同時，地方政府也日益暴露出事權多財權少的問題，一些地方財政入不敷出，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預算外收入的重要來源。如何理順中央與地方財權事權關系？ “現(xiàn)在有兩種意見：一種辦法是把上級政府的錢更多地下放給基層政府，能夠轉移得多一些；另一種辦法是，錢不轉移但是可以把職責上收，就是由上級政府履行更多的職責。”全國政協(xié)委員、國家稅務總局原副局長許善達建議。

今年以來，伴隨著一道道“限購令”的發(fā)出，我國部分熱點城市房租上漲的趨勢繼續(xù)放大，一些觀點就此認為我國樓市在未離開“高房價時代”的同時，又在跑步進入“高房租時代”。我國樓市的“癥結”究竟是什么？該如何“根治”？正在此間舉行的全國兩會上，代表委員為我國樓市做“診斷”。

來源：合肥房地產交易網

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀