2011年新政下，房地產(chǎn)投資路在何方？

　　從2010年初開(kāi)始，我國(guó)住宅市場(chǎng)就開(kāi)始遭遇接踵而來(lái)的調(diào)控政策，“二套房首付由最初的3成提到不得低于6成，貸款利率加升到1.1倍，三套房直接停貸”，這使得原本傾向于住宅市場(chǎng)的投資者購(gòu)房成本增加，觀望情緒漸濃。而就在今年3月4日，鄭州樓市“最強(qiáng)限購(gòu)令”細(xì)則在千呼萬(wàn)喚中應(yīng)聲落地。細(xì)則規(guī)定：自2011年3月4日起，鄭州市區(qū)鄭州市包含市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)，高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)不在限購(gòu)范圍已有一套住房的本市戶(hù)籍家庭，持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€(gè)人所得稅一年以上的非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)一套。對(duì)已有兩套住房的本市戶(hù)籍，擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，無(wú)法提供一年以上居住證或社?；騻€(gè)人所得稅證明的持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍暫停在本市向其售房。

　　事實(shí)證明，此次鄭州市“限購(gòu)令”細(xì)則的出臺(tái)對(duì)住宅市場(chǎng)的投機(jī)炒房行為打擊面之精準(zhǔn)、力度之大，堪稱(chēng)史無(wú)前例。據(jù)悉，限購(gòu)細(xì)則落地之后，住宅投資市場(chǎng)“冬眠”之態(tài)顯現(xiàn)；而商鋪、寫(xiě)字間等產(chǎn)品因其置身于新政之外而備受投資者的青睞。這似乎正印證一個(gè)流傳很久的業(yè)內(nèi)預(yù)言：21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，第二個(gè)十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。

　　一直以來(lái)，住宅投資由于門(mén)檻較低、見(jiàn)效快等優(yōu)勢(shì)，投資客總是將大量熱錢(qián)注入，等待高額回報(bào)，而真正具有長(zhǎng)期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)卻一直不溫不火。此次新政的出臺(tái)，招招指向住宅投資，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。

　　與住宅市場(chǎng)不同，影響商業(yè)地產(chǎn)更多的是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城市化進(jìn)程和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面。從一系列已經(jīng)出臺(tái)的新政上分析，國(guó)家旨在調(diào)控過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)和抑制各種激增的投資性需求，其中并沒(méi)有將商業(yè)地產(chǎn)納入本輪調(diào)控的重點(diǎn)。此次新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響不僅不大，反而在國(guó)家不斷出臺(tái)拉動(dòng)內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，迎來(lái)了新的高潮。

　　目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)提供的信貸政策依舊不變，維持5成首付，利率也是以往的指標(biāo)，并沒(méi)有增加商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資成本。在住宅政策頻出、投資限制加大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也成為了房地產(chǎn)投資者當(dāng)下最穩(wěn)妥、最安全的投資方向。

　　限購(gòu)令下，寫(xiě)字樓投資成為“香餑餑”

　　“不限購(gòu)、不限貸、不限外”的自身優(yōu)勢(shì)，使得商業(yè)地產(chǎn)受到越來(lái)越多投資者的喜愛(ài)和追捧。而商業(yè)地產(chǎn)中的寫(xiě)字樓物業(yè)，因其投資門(mén)檻低、收益持續(xù)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)受到廣大投資者追捧，成為了本次樓市調(diào)控下最為引人矚目的投資“香餑餑”。有專(zhuān)家認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓目的有兩個(gè)：即長(zhǎng)線(xiàn)和短線(xiàn)回報(bào)。例如，上市公司為了彰顯公司實(shí)力，就必須擁有自己的大量不動(dòng)資產(chǎn)。而寫(xiě)字樓，尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓，是上市公司向股民證明實(shí)力的最好憑證，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，這就是具有強(qiáng)勁潛在回報(bào)的長(zhǎng)線(xiàn)投資。而擁有寫(xiě)字樓的個(gè)人投資者，購(gòu)買(mǎi)后將這些寫(xiě)字樓租賃出去，可以成為源源不斷的資金收益。另外，投資者一旦遇到其他優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，但又面臨資金短缺的狀況，還可以憑借這些不動(dòng)產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款以緩燃眉之急。根據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年鄭州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積和新增面積都呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，供需趨勢(shì)旺盛。而2010年鄭州寫(xiě)字樓的出租租金與2009年相比也上漲了不少。較低的投資門(mén)檻和穩(wěn)定、高收益的投資前景，使一直處于價(jià)值“低洼地帶”的寫(xiě)字樓，成為新一代投資寵兒。

　　鄭州寫(xiě)字樓進(jìn)入高投資時(shí)代

　　升龍鳳凰城 環(huán)球廣場(chǎng)熱銷(xiāo)凸顯鄭汴路商圈商務(wù)潛力

　　近幾年，鄭州市經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)，城市發(fā)展再度騰飛的基礎(chǔ)迅速夯實(shí)。鄭州持續(xù)被資本市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，并相應(yīng)帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的持續(xù)回升。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄭州市新增中小型企業(yè)的數(shù)量不斷攀升，這些都將進(jìn)一步推動(dòng)鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交持續(xù)活躍，售價(jià)、租金也節(jié)節(jié)攀升。進(jìn)入2011年，住宅市場(chǎng)的限購(gòu)政策，將進(jìn)一步加劇寫(xiě)字樓供需比，鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的看點(diǎn)。

　　誰(shuí)將主導(dǎo)鄭州未來(lái)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)？鄭州城市商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力將如何演繹？這些都是業(yè)界及投資者密切關(guān)注的問(wèn)題。實(shí)際上，目前鄭州已有很多精明的投資客，轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，甚至一些國(guó)際資本也對(duì)鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)虎視眈眈?！霸卩嵵萃顿Y寫(xiě)字樓，新興的鄭汴路商圈商務(wù)板塊是首選”，有投資專(zhuān)家表示，鄭汴路商圈位于鄭州新老城區(qū)的交會(huì)核心，而且區(qū)域內(nèi)扎堆大量中小型企業(yè)，投資價(jià)值極高。

　　一提起鄭汴路商圈，大多數(shù)鄭州人的腦海里總是出現(xiàn)這樣兩個(gè)相互矛盾的畫(huà)面：一方面是流金淌銀、滿(mǎn)眼財(cái)富的繁華商業(yè)符號(hào)，一方面是街鋪雜亂、形象參差的商業(yè)環(huán)境和“店鋪辦公不分家”的非專(zhuān)業(yè)商圈形象。隨著紅星美凱龍、居然之家、鳳凰建材城等新一代家居建材館的出現(xiàn)，嗅覺(jué)敏感的人們似乎從中探到了鄭汴路商圈正在發(fā)生嬗變的信息。新一代商鋪載體在一定程度上改善了商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，卻依然無(wú)法解決“店鋪辦公”這一陳舊商務(wù)模式的根本性問(wèn)題，相反隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善和提升，對(duì)純粹商務(wù)空間的需求進(jìn)一步浮出水面，成為鄭汴路商圈如果想順利升級(jí)就不得不正視的焦點(diǎn)！位于該區(qū)域內(nèi)唯一5A甲級(jí)地標(biāo)寫(xiě)字樓――升龍鳳凰城 環(huán)球廣場(chǎng)喜人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也直接反應(yīng)出了這個(gè)區(qū)域的商務(wù)發(fā)展?jié)摿?。業(yè)內(nèi)人士爆料，該項(xiàng)目2010年的銷(xiāo)售額名列前茅，而且客戶(hù)大多為投資型客戶(hù)，很多客戶(hù)都是一擲千金，整層整層的購(gòu)買(mǎi)。據(jù)升龍鳳凰城 環(huán)球廣場(chǎng)寫(xiě)字樓工作人員講，項(xiàng)目正是在洞悉了鄭汴路商圈升級(jí)這一歷史性進(jìn)程的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏從容入市的，而這一點(diǎn)也得到了大部分投資者的認(rèn)可，這也直接反映出了鄭汴路商圈強(qiáng)勁的商務(wù)潛力。

　　當(dāng)然，鄭州寫(xiě)字樓的高投資時(shí)代才剛剛開(kāi)啟，寫(xiě)字樓是否為地產(chǎn)投資的最佳出路？鄭汴路商圈能否成為鄭州新興的高端商務(wù)區(qū)？我們將繼續(xù)關(guān)注。

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