房地產(chǎn)調(diào)控：投資總量 結(jié)構(gòu)和策略分析

　　住宅投資增速的下滑可由部分基建新增投資彌補(bǔ)。房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致未來(lái)投資增速出現(xiàn)放緩，但不會(huì)顯著下滑，其原因主要來(lái)自于投資結(jié)構(gòu)的變化，即以軌道交通和水利水電水運(yùn)等基建行業(yè)投資力度的加大以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部保障房建設(shè)的彌補(bǔ)作用?？紤]到保障房后的住宅投資，加上城市軌道交通、水利水運(yùn)水電后投資為4.96萬(wàn)億，與2010年可比項(xiàng)目增長(zhǎng)0.96萬(wàn)億，增速為24%，與2010年固定資產(chǎn)投資增速基本持平。

　　保障房是宏觀政策用來(lái)調(diào)控投資大棋盤(pán)上的眾多棋子中一顆。3600萬(wàn)套保障房的作用于2008年底的“4萬(wàn)億”有異曲同工之妙，一方面可以用來(lái)壓制投資者對(duì)于商品房房?jī)r(jià)非理性上漲的預(yù)期，逐步消除房?jī)r(jià)上漲過(guò)高過(guò)快給社會(huì)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，另一方面也能切合“促民生”的政策推動(dòng)趨勢(shì)，切實(shí)解決中低端收入的民眾的住房問(wèn)題。估算2011年在保障房拉動(dòng)下的住宅投資約4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)17%左右，新增投資在0.6萬(wàn)億左右。盡管新開(kāi)工面積可能下降至9%，但房屋套數(shù)的增長(zhǎng)依然可能維持在17%。

　　新增投資帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)。政策調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)整體投資增速將有所回落，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上的行業(yè)可能隨之出現(xiàn)增速下降情況；但由于新增基建投資的彌補(bǔ)，土建材料及相關(guān)行業(yè)的增速不會(huì)顯著下滑。另外，保障房會(huì)是中低端家電家具裝潢等消費(fèi)行業(yè)“渠道下沉”的新形式，參與保障房建設(shè)的建筑公司及主要商圈位于保障房重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的公司也將會(huì)受益保障房建設(shè)。其次，由于城市軌道交通增速在32%左右，高于整體投資增速，相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)備制造、機(jī)電工程等行業(yè)將明顯受益受益。同時(shí)，水利水電水運(yùn)的投資增速可能達(dá)到60%以上，遠(yuǎn)高于整體投資增速，相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)備類(lèi)公司將會(huì)大幅受益，爆破公司、節(jié)水灌溉企業(yè)以及污水處理和新材料管道等子行業(yè)也明顯受益。

　　投資建議：

　　在保障房和基建相關(guān)土建工程子行業(yè)中我們更看好大型建筑公司、水泥和工程機(jī)械；在相關(guān)材料方面，我們看好煤炭、化工；在水務(wù)方面，我們看好內(nèi)河水運(yùn)、水電建設(shè)、污水處理和新型管材；在鐵路和軌道交通領(lǐng)域，我們提醒投資者關(guān)注專(zhuān)業(yè)機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商包括列車(chē)技術(shù)、通信設(shè)備、信號(hào)設(shè)備；在家電中我們更喜歡渠道下沉、三四線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)較強(qiáng)的廠商；此外，建議投資者關(guān)注受房?jī)r(jià)影響較大的銀行及房地產(chǎn)行業(yè)本身，只要政策不繼續(xù)緊縮，房?jī)r(jià)得到控制的情況下，這兩個(gè)行業(yè)具有良好的配置價(jià)值。

來(lái)源：中金公司

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