房地產(chǎn)調(diào)控多管齊下嚴(yán)控炒作 限購(gòu)限貸成常態(tài)

　　繼2010年4月、9月兩輪房地產(chǎn)調(diào)控后，第三輪調(diào)控大幕開(kāi)啟。一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，26日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的八條措施，將嚴(yán)厲打擊全國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱勢(shì)頭、擠壓二三線城市正在生成的房地產(chǎn)泡沫。其中，二套房首付比例升至60%，有望有效抑制投機(jī)購(gòu)房；限購(gòu)政策的全國(guó)性落實(shí)將對(duì)市場(chǎng)成交量產(chǎn)生明顯影響。

　　多管齊下嚴(yán)控炒作

　　北京中原認(rèn)為，新“國(guó)八條”可以說(shuō)是近幾年來(lái)最嚴(yán)厲的政策組合，特別是表現(xiàn)在限購(gòu)、限貸、征稅方面。

　　對(duì)于二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，北京中原分析師張大偉指出，新一輪調(diào)控再次加強(qiáng)對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，二套房增加一成首付將有效抑制投機(jī)購(gòu)房，同時(shí)降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。以北京為例，目前貸款購(gòu)房占比在4成左右，其中只有1成是二套房購(gòu)房貸款。雖然政策的直接影響可能不大，但對(duì)購(gòu)房者的威懾作用非常大。

　　對(duì)于加強(qiáng)住房交易環(huán)節(jié)的稅收征管，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新“國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，從而可遏制過(guò)度炒作。其次，對(duì)房?jī)r(jià)超過(guò)平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效遏制部分開(kāi)發(fā)商過(guò)快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)的抑制措施。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，首套房?jī)?yōu)惠利率在部分城市也可能被取消。在增加供應(yīng)及嚴(yán)格信貸的雙重作用下，樓市調(diào)控將顯現(xiàn)出疊加效應(yīng)。而前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政策也將在2011年進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的淡季。

　　嚴(yán)防二三線城市泡沫

　　對(duì)于新“國(guó)八條”提到的限購(gòu)政策，北京中原指出，嚴(yán)格的限購(gòu)政策已擴(kuò)展至全國(guó)，此舉主要目的是防止二三城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化進(jìn)程。已有2套房以上的家庭不得再買(mǎi)房，限購(gòu)政策的繼續(xù)收緊可能使得市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。

　　近日，住建部要求去年末房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已發(fā)布細(xì)則，部分二三線城市亦明確表態(tài)執(zhí)行限購(gòu)令。限購(gòu)范圍擴(kuò)大，強(qiáng)力防控二三線城市的房?jī)r(jià)泡沫，顯示房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨嚴(yán)之勢(shì)。

　　長(zhǎng)城證券研究員劉昆表示，2011年以來(lái)，全國(guó)陸續(xù)有多個(gè)城市加入了限購(gòu)令的行列，隨著樓市調(diào)控政策的推進(jìn)和地方問(wèn)責(zé)制的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)今年將有越來(lái)越多的二三線城市加入限購(gòu)行列。從去年四季度開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)令的熱點(diǎn)城市來(lái)看，政策出臺(tái)初期對(duì)樓市銷(xiāo)量的影響較為明顯，價(jià)格也會(huì)得到一定的抑制。

　　北京中原分析，此舉相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格。如果嚴(yán)格執(zhí)行，將有效遏制需求，可能明顯影響2月以后的市場(chǎng)交易。

　　此外，在強(qiáng)調(diào)繼續(xù)增加土地供給的同時(shí)，新“國(guó)八條”要求參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。這將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成負(fù)面影響。

　　強(qiáng)化地方政府調(diào)控責(zé)任

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，此次調(diào)控還強(qiáng)調(diào)了地方政府的價(jià)格維穩(wěn)作用，有望使調(diào)控實(shí)際作用比前兩次調(diào)控更加明顯。

　　會(huì)議要求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省區(qū)、市人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2010年兩輪調(diào)控中部分政策沒(méi)有得到有效執(zhí)行，主要原因是地方政府存在化解調(diào)控效力的利益動(dòng)機(jī)，而地方官員因執(zhí)行政策不力而被問(wèn)責(zé)的案例也并未發(fā)生。今年開(kāi)始，有主管部門(mén)的官員明確表示將向地方官員施壓，“不限購(gòu)，就約談”。

　　目前，全國(guó)已經(jīng)有近30個(gè)城市落實(shí)執(zhí)行限購(gòu)政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策將繼續(xù)收緊，同時(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策也將更趨嚴(yán)格。

　　北京中原預(yù)測(cè)，在一系列政策作用下，北京等大城市房?jī)r(jià)將再次停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)將立刻下調(diào)，60%以上的購(gòu)房者將出現(xiàn)明顯觀望。以北京為例，樓市成交量可能有20%以上的下降。但目前貨幣供應(yīng)量依然較高，保障房及商品房的供應(yīng)效果下半年才能明顯顯現(xiàn)，調(diào)控對(duì)價(jià)格的抑制作用需看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。

來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào)

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