國際資本大鱷正在“對賭”中國房地產(chǎn)泡沫

去年以來，全球“做空”中國的力量正在集結(jié)，美國《新聞周刊》把中國將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟(jì)崩潰，列為“2010年十大世界預(yù)測”第二位；華爾街空頭大師查諾斯斷言，中國房地產(chǎn)業(yè)的問題比迪拜嚴(yán)重1000倍，資產(chǎn)高估與信用供應(yīng)過剩是主要原因，中國過多的貨幣造就了房地產(chǎn)泡沫；英國《金融時報》刊文稱，中國將重蹈日本覆轍。而國際評級公司惠譽近日更是以信貸規(guī)模急劇擴(kuò)大、房地產(chǎn)價格大幅上漲加劇了中國宏觀金融穩(wěn)定性所面臨的風(fēng)險為由，將中國的長期本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面，一場“做空”中國的大幕正在拉開。

發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場增長停滯，而新興經(jīng)濟(jì)體房價繼續(xù)飆升。近期《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)布最新全球房價排名報告顯示，歐美等發(fā)達(dá)國家樓市深陷價格低洼，不斷下跌的房價成為各國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的障礙。一些發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)庫存規(guī)模較大，房價面臨“二次探底”風(fēng)險。2009年美國房地產(chǎn)市場附加值占GDP達(dá)到13.2%，房屋作為重要的抵押品對美國銀行業(yè)4.3萬億美元房地產(chǎn)抵押貸款和近10萬億美元資產(chǎn)支持證券的質(zhì)量具有關(guān)鍵性影響，然而美國房價依然持續(xù)下跌，目前處于2005年以來的最低點；新屋銷售量和新屋開工率極其低迷，處于三十多年來的最低值，預(yù)計本輪房地產(chǎn)衰退對美國經(jīng)濟(jì)的拖累還將繼續(xù)。與此相反，亞太地區(qū)等新興市場樓市火爆異常，亞太地區(qū)目前已經(jīng)顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的明顯信號，資本大鱷正是看好這塊“肥肉”。

中國是選擇的最佳“做空”對象，高房價問題不僅是房地產(chǎn)市場本身的扭曲，也是影響中國未來可持續(xù)發(fā)展和國家經(jīng)濟(jì)安全的重大問題。國際資本正是看到了這種扭曲，將房地產(chǎn)市場作為其主要的“做空”目標(biāo)。一方面，吹大泡沫，去年以來，國際資本以“熱錢”的形式通過各種隱蔽渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在人民幣升值預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，流入我國房地產(chǎn)市場的“熱錢”可以通過參與炒高房屋資產(chǎn)價格獲取資產(chǎn)升值與套匯的雙重收益。

而另一方面，資本大鱷“翻手為云，覆手為雨”，又在厲兵秣馬，集結(jié)“做空”中國的動能。查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等幾位華爾街赫赫有名的資本大佬，不約而同“看空中國”。查諾斯宣揚，近期他募集了2000萬美元的離岸基金，對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。國際金融大鱷索羅斯裹挾萬億熱錢重返香港，對中國虎視眈眈。

宣稱“中國經(jīng)濟(jì)崩潰”的人，所持理由不外乎三個：投資、房地產(chǎn)、信貸三大領(lǐng)域存在泡沫，地方政府債務(wù)規(guī)模過大。這三者的關(guān)系是，首先，第一，中國的投資占經(jīng)濟(jì)增長的比重，無論橫向還是縱向比較都明顯過高。這表明中國的投資過剩，投資效率很低。其次，房地產(chǎn)投資占了全部固定資產(chǎn)投資額的1/4到1/5，房地產(chǎn)創(chuàng)造的增加值占G D P約6%，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個，房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動力；最后，房地產(chǎn)捆綁著土地財政和土地金融，這樣低效率的投資，房地產(chǎn)泡沫以及對地方政府融資平臺的資金支持，都會使銀行的貸款質(zhì)量惡化。

空頭力量在集結(jié)為中國經(jīng)濟(jì)拉響了紅色警報。前車之鑒教訓(xùn)深刻，只有經(jīng)濟(jì)機(jī)體強(qiáng)健才不會被淪為“做空”的對象。因此，中國當(dāng)前最關(guān)鍵是要通過結(jié)構(gòu)調(diào)整將中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的“虛火”降下來，要盡快通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換盡快擺脫房地產(chǎn)依賴型增長。

拐點爭論再現(xiàn)江湖！

每日經(jīng)濟(jì)新聞4月14日訊鑒于以前多次拐點論過后，樓市迎來的不是期盼中的降價拐點，而是拉開又一輪殘酷的房價暴漲的序幕，本次拐點爭論過后是否會遭遇同樣的宿命？由于市場中出現(xiàn)了“開發(fā)商有意制造房價假摔”的質(zhì)疑，有購房者甚至擔(dān)心所謂的房價拐點會是本山大叔之拐——忽悠。

針對這一話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日奔赴各線，并結(jié)合北京313家在售樓盤價格的全方位調(diào)查，與開發(fā)商、專家學(xué)者、消費者面對面溝通，傾聽他們的心聲，試圖還原市場本質(zhì)，探尋房價演變的軌跡。

/房企說/

陽光[最新消息 價格 戶型 點評]100范小沖：房價回穩(wěn) 未現(xiàn)拐點

在北京樓市總體成交量大降之下，一季度不少開發(fā)商的銷售量卻逆勢大增；而在有關(guān)拐點的一片熱議聲中，市場卻頻頻質(zhì)疑房價“假摔”。目前到底是拐點已現(xiàn)還是開發(fā)商有意假摔？針對這一焦點話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》以下簡稱NBD記者專訪了陽光100[簡介 最新動態(tài)]置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖。

房價企穩(wěn) 遠(yuǎn)談不上拐點

NBD：3月北京一手商品房成交均價同比下降了10.9%，這是19個月以來房價同比首次下降，您對此如何看待？

范小沖：成交均價只是一個大雜燴，并不能真實地反映市場的現(xiàn)狀，因為均價掩飾了供應(yīng)區(qū)域分布、樓盤檔次分布等信息。3月成交均價的下降，主要緣于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。由于限購等政策的嚴(yán)打，目前北京樓市返回到以剛需為主的需求結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致供應(yīng)上也因需而變，以郊區(qū)供應(yīng)為主，市區(qū)供應(yīng)為輔，從而拉低了均價。同比下降10.9%并不能代表這個市場的反轉(zhuǎn)。但至少可以看到，此前快速上漲的勢頭已被遏制住了，但還未出現(xiàn)一個大規(guī)模的降價潮或跳水。

NBD：您所講的“分化”具體如何解釋？

范小沖：除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化，需求結(jié)構(gòu)也被打回到以剛需為主。同時，房票的出現(xiàn)，也催生了需求方式的變化。過去買房時，剛需或改善需求者對總價或單價的依賴心理較重，而限購之下，買房時的考慮重心由原來的價格轉(zhuǎn)向房票。房票意味著購房資格成為珍貴資源，因此在購買時，買方更珍惜手中的房票，致使買房行為更趨理性，更著眼于長遠(yuǎn)。因此改善性需求開始追求一步到位，這也導(dǎo)致中高端樓盤會走穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升。中小戶型因為剛需支持，也可能不愁銷售，但一些不高不低、定位模糊的樓盤，即使價格下調(diào)，也未必會導(dǎo)致銷售上升。

NBD：一季度樓市總體成交量大降，但不少大型開發(fā)商的銷售量為何卻在增長？

范小沖：目前成交量大幅下降的城市主要是一線城市與中心城市，但時下的大型開發(fā)商基本已完成業(yè)務(wù)的全國性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所帶來的沖擊。

NBD記者：重壓下樓市出現(xiàn)拐點了嗎？

范小沖：現(xiàn)在還談不上拐點。目前一些城市成交量下降的主要原因是購房者的觀望情緒，但量在下降，價卻在僵持。后期成交量會適度回升。由于限購的存在，不太可能出現(xiàn)去年7月底開始的量升價漲的局面，房價會控制在一定的程度。不過拐點雖然未現(xiàn)，但目前的市場結(jié)構(gòu)與運轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則確實正在發(fā)生改變。

NBD：今年的房價會跌還是漲？

范小沖：二三線城市房價會平穩(wěn)，但略有上漲。一線城市會分化，市區(qū)中高端商品房的房價下降可能性不大，但郊區(qū)的房價可能會穩(wěn)中有降。

調(diào)控下各方價值取向不一

NBD：在地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府、地方政府、消費者、銀行和開發(fā)商各自有怎樣的價值取向或立場？

范小沖：中央政府從維穩(wěn)與調(diào)控威信出發(fā)，主要關(guān)注避免社會矛盾的激化。另一方面，加快保障房體系建設(shè)，從而建立起市場歸市場、保障歸保障的市場體系。

目前中央政府通過行政手段讓各地控制房價，但地方政府的財政體系目前主要以土地財政為主，且時下各地方政府有龐大的地方融資平臺，其主要抵押物就是土地，房價若下跌，土地抵押物的價值就會下降，可能就會引發(fā)地方融資平臺的崩潰。這也導(dǎo)致在地產(chǎn)調(diào)控中地方政府的內(nèi)在動力與中央政府的出發(fā)點出現(xiàn)分歧。如果不解決內(nèi)在的機(jī)制問題，地方政府就會出現(xiàn)陽奉陰違等的暗扛現(xiàn)象，致使中央的調(diào)控目標(biāo)大打折扣。

在一連串銀根收緊的背景下，目前銀行的信貸壓力很緊張。但銀行是商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織，存在盈利壓力。對于銀行來說，房地產(chǎn)是他們利潤池中最大的一塊，因為可以承擔(dān)更高的利息，且風(fēng)險不是很大，所以銀行還是愿意給房地產(chǎn)行業(yè)放貸的。

對于購房者而言，沒買房的當(dāng)然希望房價大跌，但房價若真的大跌又會讓經(jīng)濟(jì)受損，失業(yè)增加，可能讓更多的人買不起房；另一方面，有房的人總體上希望房價上漲，因此出現(xiàn)了買房時要求簽定不降價合同的現(xiàn)象。在城市中，有房的人比例也是相當(dāng)大的。

對處在調(diào)控周期中的開發(fā)商而言，他們希望市場穩(wěn)定發(fā)展，少點波動，多點可預(yù)期。

各地或被迫修改房價控制目標(biāo)

NBD：房價是表象上的東西，中國房地產(chǎn)的本質(zhì)問題是什么，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行調(diào)控？

范小沖：其一，是要建立保障與市場雙軌制的機(jī)制，讓保障歸保障，市場歸市場。比如中高檔房，讓市場去解決，并以市場的手段去調(diào)控，如一些大戶型別墅占有了太多的社會資源，政府可以在銀行利率、稅收等方面去調(diào)控，通過多征稅讓更多的資金來反哺保障房建設(shè)，最終讓市場中的每個人，按不同能力各取所需，這才是一個良性的市場結(jié)構(gòu)。

其二，房價飛漲的本質(zhì)原因是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上漲，實際上也是因為貨幣貶值。在貨幣超發(fā)中，房地產(chǎn)是最大的資金池，目前限購并不代表市場上的貨幣就沒有了，而是在其他地方游蕩，比如進(jìn)入農(nóng)副產(chǎn)品市場，催生蒜你狠、豆你玩等現(xiàn)象?？傊谪泿懦l(fā)的情況下，錢是堵不住的。

NBD：現(xiàn)在大家都在推測各地房價控制目標(biāo)可能會被要求重改，新的房價控制目標(biāo)可能會朝哪個方向走？

范小沖：目前多個城市的房價控制目標(biāo)基本定在10%~15%之間，而去年全國房價上漲了9.9%，換句話說，這些目標(biāo)基本與中央的出發(fā)點是相背離的，中央很可能會要求各地重新修改，否則將意味著調(diào)控不成功。

修改后的二版房價控制目標(biāo)可能會向北京的做法靠攏。北京在其房價控制目標(biāo)中，將普通住房與中高檔房分開，從而使政府將關(guān)注點對準(zhǔn)與民生相關(guān)的普通住房，且提出穩(wěn)中有降的目標(biāo)，這是有可能的。如果將各種中高端房放在一起來算均價，只會變成文字游戲。到時地方政府說房價降了，民眾卻感覺沒降，豈不白搭？

NBD：“國十條”出臺已近一年，其間國家出臺了很多調(diào)控政策，從開發(fā)商的角度來看，您最關(guān)注哪方面的政策或行業(yè)變化？

范小沖：首先是市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向雙軌制，意味著未來的住宅用地供應(yīng)會越來越少；其次，普通住宅變成了民生品，因此這方面的調(diào)控會越來越嚴(yán)。所以房企應(yīng)該更多地將目光投向更加市場化的中高端這塊，否則未來生存空間會越來越小。

NBD：目前國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項督查小組正在各地督查調(diào)控政策實施狀況，因此不少人推測，下一步可能還會出現(xiàn)更多的調(diào)控政策，對此您如何看待？

范小沖：中央對目前的調(diào)控效果肯定不滿意，因此一定還會出臺新政策，比如加息。加大供給也是下一步政府可能強(qiáng)化的一塊。此外，還可能在開發(fā)商預(yù)售制度、資金限制等方面強(qiáng)化政策或加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行。實際上政府手中還有很多調(diào)控牌，但需把握分寸，畢竟政府的調(diào)控是動手術(shù)取毒瘤，是要推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而不是來砸盤。

NBD：下一個更猛的政策最可能是什么？

范小沖：強(qiáng)制要求各地修改房價控制目標(biāo)。房價控制目標(biāo)工作做好的話，就會是一個很猛的政策。

來源：搜房網(wǎng)綜合整理

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀