房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策博弈進(jìn)入敏感期


作者:劉京玲    時(shí)間:2011-05-10





樓市進(jìn)入市場(chǎng)與政策艱難博弈的敏感期。

上周,中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)公布。盡管在4月的最后一周,國(guó)內(nèi)樓市集體上演了市場(chǎng)“回暖”大戲,六成城市成交量上漲,其中北京一改連續(xù)兩周的跌勢(shì)以環(huán)比42.67%領(lǐng)漲一線城市。但是,樓市成交量的短暫回暖卻無法扭轉(zhuǎn)整個(gè)4月樓市的低迷:住房成交量跌入谷底、土地成交也陷入低迷。

但房?jī)r(jià)依然處于高位,遲遲未見松動(dòng)。業(yè)界認(rèn)為,房?jī)r(jià)飆漲得到遏制,但卻未到調(diào)控理想狀態(tài),原有調(diào)控政策持續(xù)甚至出臺(tái)新一輪調(diào)控的可能性很大。

過半城市成交量大幅下挫觸谷底

受國(guó)務(wù)院8路樓市督察組影響,政策仍處觀望階段,各地樓市成交陷入低迷。

整個(gè)4月,中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,五成城市成交面積環(huán)比下降,平均降幅25%。其中天津、深圳、福州、合肥、三亞、大連、貴陽、汕頭等8城市跌幅接近或超過30%。大連領(lǐng)跌,下降幅度達(dá)到87.87%,合肥亦下跌了63%。

一線城市持續(xù)低迷,京滬深成交面積繼續(xù)下挫。

中指院數(shù)據(jù)顯示,4月份,北京商品住宅成交6983套,面積67.17萬平方米,比3月份微漲13%,但同比下降了54%。

盡管4月最后一周樓市交易量攀升,樓市回暖論調(diào)重現(xiàn),但在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí),中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)中心副總監(jiān)安戎表示,更愿意將這種“回暖”看作市場(chǎng)的低位盤整,“前2個(gè)月,北京成交量已經(jīng)非常低,3月份成交量持續(xù)下降,4月份成交量上漲仍為低位反彈?!?/p>

安戎表示,“1至4月北京總成交面積295萬平方米,同比2010年下跌四成”,遠(yuǎn)稱不上樓市回暖。

這一觀點(diǎn)可以從北京商品住宅成交面積走勢(shì)圖得到印證,4月北京商品房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于樓市相對(duì)低迷的2008年商品住宅月成交套數(shù),為2007年以來交易量低谷。

相較于北京成交量低位震蕩,上海住宅成交量環(huán)比下滑1.6%,成交11007套,成交面積110.17萬平方米,環(huán)比下跌了1.64%。1至4月份總成交面積444.11萬平方米,同比2010年下跌了3.32%。

天津4月住宅成交4363套,成交面積為45.83萬平方米,環(huán)比下降了26.11%。1至4月份總成交面積302.22萬平方米,同比2010年下跌了5.64%。中國(guó)指數(shù)研究院分析,天津市場(chǎng)需求在本地限購令出臺(tái)前搶先釋放,“3、4月份天津樓市成交量持續(xù)大幅下滑,已經(jīng)降至去年春節(jié)以來的最低點(diǎn)”。

比天津更為低迷,南京成交量自2月份持續(xù)大幅下滑,中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,進(jìn)入3、4月份,限購令影響日趨深入,4月份南京樓市已跌入谷底,已經(jīng)與2008年南京樓市最低谷的3月份持平,交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年、2009年、2010年月均成交量,僅為2008年月均成交量的50%左右。

除此以外,深圳成交量下探30%、成都成交量持續(xù)下滑。10大重點(diǎn)城市中,重慶、杭州成交量環(huán)比微漲。

而數(shù)據(jù)顯示,成交量大跌原因并非供應(yīng)量不足,截至4月底,主要城市市場(chǎng)供應(yīng)普遍增加。其中,重慶商品房可售量增加超過85萬平方米,上海商品住房可售量增加73萬平方米,廣州和杭州商品房可售量增加皆超過30萬平方米,僅深圳可售面積下降了20萬平方米。

土地供應(yīng)加大成交量?jī)r(jià)齊跌

與成交量低迷相對(duì)應(yīng),進(jìn)入4月份后,土地市場(chǎng)的交易也出現(xiàn)寒冬現(xiàn)象。盡管土地供應(yīng)量在持續(xù)放量,但成交量萎縮,以底價(jià)成交的地塊大量增加,價(jià)格也持續(xù)走低。去年開發(fā)商不計(jì)成本瘋狂拿地的情形已經(jīng)一去不復(fù)返,地王似已絕跡。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)120個(gè)城市土地市場(chǎng)交易監(jiān)測(cè),4月全國(guó)120個(gè)城市成交量大幅縮水,比3月份少了1成。其中住宅類用地成交289宗,環(huán)比減少了35%,同比減少了33%。而地價(jià)也隨之下跌,住宅用地更為明顯,住宅用地平均樓面地價(jià)為997元/平方米,環(huán)比下降了33%。

4月19日國(guó)土部曾表示要加大2011年住宅用地供應(yīng),要求今年住宅用地供應(yīng)量要高于前兩年水平。中指院認(rèn)為,隨著地方政府對(duì)土地市場(chǎng)監(jiān)管和查處力度,作為房地產(chǎn)市

來源:中國(guó)商報(bào) 作者:劉京玲



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