政策技術資金面面相覷房地產時間之窗已打開?

　　我們生活在一個偉大而又瘋狂的時代，買房者的經歷使大家對房地產市場的實際運行路徑充滿了無窮的好奇和猜想，讓我們一起細細體味這個時代所散發(fā)出的氣息并共同見證它的真相。全球最著名的房地產周期研究專家弗雷德·哈里森認為，今年可能是房地產變盤的節(jié)點，時間之窗打開了。

　　政策面

　　調控加緊再加緊

　　十多年來房價的高速上漲，已使部分大城市的居民對擁有房產越來越感到可望而不可及，城市化的基礎和動力何在?

　　從2003年開始，政府就對房價進行過數次試探性調控，但都由于調控方式和力度及房地產循環(huán)周期節(jié)點沒有真正到來等原因而未能奏效。2010年4月以來，面對瘋狂上漲的房價和巨大的社會輿論壓力，管理層終于開始實行被稱為“史上最嚴房地產調控政策”，從上調房貸到限購、加息，從試點出臺房產稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產投機需求到加大保障房供給，這次房地產調控力度之大、涉及面之廣前所未有，足見其決心之大，大有不把房價打下去絕不罷休之勢。

　　技術面

　　指標鈍化再鈍化

　　經濟分析有效的方法是化繁為簡，綱舉目張。簡單的基礎性指標，以房市中的租售比、房價收入比相當于股市中的市盈率指標來看房市，令人吃驚。

　　以波瀾壯闊、跌宕起伏的滬市A股K線圖為例，老股民對這四個時間和點位不陌生：1997年1510點、1999年1756點、2001年2245點和2007年的6124點，它們對應的簡單市盈率，大約是60倍、63倍、66倍和70倍。A股從來沒有在60倍的市盈率以上停留超過兩個月，這個看似簡單的常識有時會救我們的命。

　　來看一下美國房價收入比，即新建單戶住宅平均售價與人均可支配收入之比，它的歷史均值為8.4，超過9就屬于歷史極值區(qū)域，1989年美國房地產崩盤前這個指標值是9.73，2007年次貸危機前是9.9。

　　再看一下國內房產業(yè)中這些基礎性的指標值，租售比超過500國際正常值150。按單套住宅80平方米計，目前國內的房價收入比也超過30國際正常值6-9。

　　資金面

　　貨幣收縮再收縮

　　2009年和2010年，管理層為應對國際金融危機向市場注入了巨額流動性，根據經驗，2011年和2012年國內將面臨巨大的通脹壓力。從2010年底開始改變適度寬松的貨幣政策，通過提高存款準備金率和加息收緊市場流動性，以應對不斷加劇的通脹趨勢。在可預見的今明兩年內，國家的這一政策應該不會改變。

　　從長期來看，隨著劉易斯拐點的來臨，國內勞動力供應已經趨緊，工資水平正在上漲。資源品價格還會繼續(xù)上升，國內也面臨嚴重的通脹壓力，流動性緊縮可能成為常態(tài)。緊縮貨幣政策對房地產泡沫意味著什么，相信過來人都有經驗。

　　“勝利者的詛咒”能否兌現?

　　弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產周期研究專家，他曾準確預見了1992年英國房地產的崩潰及2007年美國房地產的崩盤。根據哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產周期，工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在這18年里，哈里森認為，房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后經歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂哈里森稱之為“勝利者的詛咒”，最后是歷時4年左右的崩潰。

　　為什么房地產周期能夠在工業(yè)革命后的幾百年中世界上所有市場經濟國家都是如此相同呢?我想是因為人性是共同的，即人類的恐懼、貪婪推動了房地產業(yè)循環(huán)往復、周而復始。讓我們來看看世界上最近幾個著名的房地產泡沫：美國1989年房地產泡沫破裂，導致信貸危機，到2007年次貸危機爆發(fā)，房地產泡沫再次破裂;日本房地產1974年開始為期3年的調整，到1992年一個更大的泡沫破裂;香港房地產1985年開始復蘇，中間經歷慘痛的崩盤，人均資產損失273萬港幣，到2003年香港房地產業(yè)才再次復蘇。

　　1998年是國內房地產市場化的元年，從這一年開始國內房價經歷了7年的上漲后，在2005年有一個短暫的調整，然后又有3年的快速上漲，2008年上漲被全球金融危機暫時打斷，2009年全年及2010年初又是極為瘋狂的上漲。根據哈里森周期，2011年左右的國內房地產業(yè)處在變盤的節(jié)點。房地產的“時間之窗”是否已經打開?

來源：廈門商報 作者：陳文強

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