樓市政策催化市場(chǎng) 房地產(chǎn)現(xiàn)多重市場(chǎng)反應(yīng)

限購令一出，猶如唐僧念了緊箍咒一樣，將這個(gè)市場(chǎng)的一部分空間禁錮了起來，不僅如預(yù)期般勒住了部分投資客的手，也將一部分剛性需求擋在了門外。政策的頻繁頒布，猶如催化劑一般催生著市場(chǎng)的發(fā)展，開發(fā)商在適應(yīng)著市場(chǎng)的同時(shí)也在找著政策的空隙來進(jìn)行銷售。

但是市場(chǎng)就是市場(chǎng)，會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素，但也會(huì)出現(xiàn)意料之中的事情，綜合樓市政策頒布以來的市場(chǎng)情況，特做了一個(gè)市場(chǎng)的總結(jié)，以期對(duì)這個(gè)階段的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能有一個(gè)比較清晰的解讀。

一、商改住

限購令的頒布，使得一線城市最先體會(huì)到市場(chǎng)的寒冷，眾多焦點(diǎn)都凝聚在了北京、上海等一線城市身上。限購令也的確在較短的時(shí)間內(nèi)就體現(xiàn)出了其威力，讓北京上海等一線城市的成交量迅速的有了反應(yīng)，他們首先進(jìn)入了樓市的冰凍期。開發(fā)商時(shí)刻都在洞悉限購令的影響，更是在較短的時(shí)間內(nèi)找到了應(yīng)對(duì)措施將商業(yè)項(xiàng)目改為住宅。武漢也存在商改住的現(xiàn)象，有62.1%的網(wǎng)民認(rèn)為這是開發(fā)商在鉆空子。56.10％網(wǎng)友對(duì)此不買賬，認(rèn)為“商改住”風(fēng)險(xiǎn)不小。32.93％網(wǎng)友表示會(huì)繼續(xù)購買“商改住”住房，畢竟“商改住”項(xiàng)目總價(jià)還比較低。

面對(duì)此情況北京市住建委等五部門聯(lián)合特發(fā)出通知，叫?！吧谈淖　?，說明商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若將商用單位當(dāng)住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。

也有專家建議“商改住”居住成本較高，商業(yè)的水電、物業(yè)費(fèi)都明顯高于住宅；保值風(fēng)險(xiǎn)依然較大，商業(yè)項(xiàng)目的土地，使用期限一般是40年到50年，到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰，不續(xù)期可能性較大。另外，如果以后限購取消，高位買入的此類房屋就難保值。

二、商業(yè)地產(chǎn)

有句話說得好：“如果說住宅市場(chǎng)是關(guān)掉的那扇‘門’，那么商業(yè)地產(chǎn)就是被打開的那扇‘窗’”。

在當(dāng)下政策調(diào)控的宏觀背景下，商業(yè)物業(yè)愈發(fā)替代住宅，成為投資者的避風(fēng)港和價(jià)格洼地。而商業(yè)地產(chǎn)既可以享受租金收益回報(bào)的同時(shí)，又可以享受未來的保值增值空間，因此相比黃金、古玩等傳統(tǒng)投資品，商業(yè)物業(yè)日漸成為市場(chǎng)的主流投資品。

“4·17”新政調(diào)控力度史無前例，在“不轉(zhuǎn)型即被淘汰”的市場(chǎng)壓力下，與住宅相比仍處于政策“照耀下”的商業(yè)地產(chǎn)，成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“香餑餑”，萬科、華潤(rùn)、保利、中糧、綠地等地產(chǎn)巨頭均以超過30%以上的資產(chǎn)比例殺入商業(yè)地產(chǎn)。

二三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。一方面，二三線城市的商業(yè)發(fā)展水平較低，許多二三線城市沒有一家集購物、休閑和娛樂為一體的現(xiàn)代化商場(chǎng)——shopping mall。從人口數(shù)量來看，二線城市的人口在700萬-1000萬左右，三線城市的人口也在百萬，商業(yè)需求多、購買力強(qiáng)。從經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)來說，二三線城市拿地的費(fèi)用要低于一線城市，雖然購買力或許不及一線城市那般強(qiáng)勢(shì)，但是三線城市的低開發(fā)、運(yùn)營的成本盈利比應(yīng)該不會(huì)低于一線城市的成本盈利比。而且二三線城市的成長(zhǎng)空間和成長(zhǎng)彈性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市的。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快和拉動(dòng)內(nèi)需政策的落實(shí)，二三線城市的潛力也正在逐步釋放。

三、中介倒閉

2008年的房產(chǎn)調(diào)控我們還依然歷歷在目，尤其以深圳的二手房市場(chǎng)反應(yīng)最為強(qiáng)烈。大批大批的中介都倒閉，只剩下很少一部分中介在艱難支撐。房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表與體溫表，市場(chǎng)政策的作用會(huì)在短時(shí)間內(nèi)體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，以北京為例，2011年自政策頒布的當(dāng)月起二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)下降2.6%，已掛牌的房主則開始調(diào)低價(jià)格。二手房成交均價(jià)在4月份首次出現(xiàn)下降，降幅為1.5%。如果二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，受到傷害最大的行業(yè)無疑是賴以為生的房產(chǎn)中介。

當(dāng)前房產(chǎn)中介正面臨成交量嚴(yán)重萎縮與市場(chǎng)份額明顯下降的雙重困局。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中介行業(yè)成交規(guī)模相比去年四季度下降了62%左右，超過整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的下降幅度。北京市場(chǎng)預(yù)期在下一階段會(huì)有接近千家中介倒閉關(guān)門，中介市場(chǎng)已然進(jìn)入了風(fēng)雨飄搖的時(shí)期。

住建部日前起草的新規(guī)，將會(huì)大幅度抬高中介的介入門檻，無證經(jīng)營現(xiàn)象將被禁止。以上海為例，目前事實(shí)上在上海擁有中介從業(yè)人員資格證書的很少不超過三成，如果嚴(yán)格執(zhí)行檢查將會(huì)有六成的中介公司倒閉，實(shí)際情況是有證的不上崗，上崗的沒有證，三成的中介會(huì)租賃上崗證，中介出租賃費(fèi)。相關(guān)部門針對(duì)有證中介和無證中介都沒有針對(duì)性的監(jiān)管。

如果這個(gè)階段再將中介新政進(jìn)行落地，那將會(huì)是中介公司的又一次大考驗(yàn)。但是部分品牌中介卻非常歡迎此類政策落地。

四、二三線城市房?jī)r(jià)上漲

限購將一線城市捆綁的透不過氣來，但是二三線城市很多都沒有將新政推行開來，這就為二三線城市房?jī)r(jià)的上漲埋下了伏筆。

業(yè)內(nèi)人士分析，部分二三線城市上漲，與一部分投資投機(jī)性需求自一線城市被“擠出”后“涌入”當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)，也跟當(dāng)?shù)貐^(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯、交通設(shè)施完善、城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。但要警惕二三線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，以免按下葫蘆起了瓢。打擊了一線城市卻搞活了二三線城市，這樣還是有一大部分市民買不起房子。

一旦二三線城市成為炒房投資需求新的“戰(zhàn)場(chǎng)”，將對(duì)全局的房?jī)r(jià)調(diào)控造成十分不利的影響。

其實(shí)，一線房企蜂擁進(jìn)入二三線城市早些年就已顯露端倪。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2009年，10大標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬m2，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬m2，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢(shì)。2010年，這10大標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)商拿地耗資近3000億元，其中二三線城市儼然成了主戰(zhàn)場(chǎng)，地塊面積逾1.44億平方米。二三線城市的成長(zhǎng)空間被看做是投資的砝碼，但是二三線城市的房?jī)r(jià)一旦被炒高，又會(huì)造成局部的購房恐慌，或許會(huì)出現(xiàn)一陣購房高潮。也只有等到政策確確實(shí)實(shí)、穩(wěn)穩(wěn)定定的落到二三線城市的時(shí)候才不會(huì)有購房恐慌，但是到時(shí)誰知道會(huì)不會(huì)又再催生“四線城市”那也說不定啊。

來源：山東商報(bào)

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