房地產(chǎn)：保障房是估值突破點

　　回歸理性，僵局終破。我們認為下半年在政策不放松前提下，庫存資金兩把劍終將打破地產(chǎn)調(diào)控僵局，而結(jié)局一定不是“雙輸”，在宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)定、存量資金并不枯竭以及剛需依然旺盛的情形下，價格的適度調(diào)整必將帶來銷量的逐步修復。

　　調(diào)控非一日之功，政策將在多重博弈中尋求動態(tài)平衡。目前政策雖然基本壓制了房價上漲，但因為當前調(diào)控行政色彩濃厚，容易一放就亂，長遠看只有加大有效供給，同時加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型，解決對土地財政嚴重依賴的問題，調(diào)控才能真正完成。而中期來看，通脹和本幣升值問題仍是調(diào)控的干擾因素。因此我們判斷下半年至明年政策難以放松，后期政策維穩(wěn)，微調(diào)為主，重點在于保障房建設(shè)的落實問題。

　　庫存資金兩把劍，打破僵局。2011年行業(yè)庫存累積成為史上新高，去庫存至少延續(xù)至明年下半年；而由于調(diào)控在貨幣端效果顯著及去年的擴張熱情，今年資金壓力將直逼08年水平。若以08年資金缺口水平作為臨界點，行業(yè)能承受銷量最大跌幅為10%，這意味著下半年銷售任務不輕，調(diào)價在所難免。

　　期待保障房大戲上演。我們測算十二五期間地方政府的保障房建設(shè)資金缺口為1.09萬億，而資金最緊張的是建設(shè)任務較重的2011年至2013年，每年資金缺口可達3300-3400億。地方政府的資金壓力主要存在于公租房和廉租房建設(shè)，而保障房將來的發(fā)展方向?qū)⒁宰鉃橹?，若不進行模式創(chuàng)新將很難推進。模式創(chuàng)新的關(guān)鍵在于地方政府、開發(fā)商和金融機構(gòu)三方利益的協(xié)調(diào)，而解決方案的重中之重是政府優(yōu)惠力度與金融創(chuàng)新。目前保障房融資模式創(chuàng)新已初見端倪，三季度有望快速推進，我們期待下半年大戲開演。

　　價格適度調(diào)整下的銷量修復將帶動股價趨勢上行，后期選股遵循三條邏輯。下半年“以價補量，以量補利”的狀況有望出現(xiàn)，這將帶動股價趨勢上行。后期選股遵循三條邏輯，一是“強者恒強”邏輯，著重推薦行業(yè)高周轉(zhuǎn)龍頭，以及部分資金充裕，業(yè)績確定的區(qū)域龍頭；二是“模式差異化”邏輯，即某些商業(yè)模式獨特，具有差異化擴張模式，并且未來兩年有良好的銷售預期的企業(yè)；三是“保障房”邏輯，保障房融資模式創(chuàng)新的推進將對參建保障房的開發(fā)商形成利好。下半年我們重點推薦的組合是福星、首開、保利、萬科、冠城、北京城建600266,股吧和魯商置業(yè)600223,股吧。

　　
來源：和訊股票

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀