房地產(chǎn)市場開始回暖？

　　樓市在經(jīng)歷前4個(gè)月的冰冷期后，5月份終于迎來一個(gè)小陽春，在加大推盤量的情況下，大部分城市成交量都有較大幅度的增長。這回升是市場回暖的開始，還只是曇花一現(xiàn)?

　　首先我們來看看兩個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，一線城市：北上廣深5月份市場表現(xiàn)少有的一致性，新房成交量同環(huán)比均出現(xiàn)大幅增長。二三線城市：二三線城市5月份市場也基本上表現(xiàn)出一致性，大部分城市新房成交量環(huán)比均出現(xiàn)上漲。二線城市中除了無錫環(huán)比小幅下降0.7%外，其余所監(jiān)測的城市成交量均表現(xiàn)上漲。其中杭州上漲幅度最大，環(huán)比上漲125.7%，同比上漲114.6%，總體來看，二、三線城市由于城市數(shù)量較多，市場表現(xiàn)難免有所分化。但大致來看，5月份市場成交基本上表現(xiàn)上漲的趨勢。

　　6月份以來市場的情況如何呢?筆者拿到的中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測的10個(gè)城市中，本年1-25周成交面積前三位為重慶、上海和長沙，1-25周重點(diǎn)城市中，成交量漲跌參半。廣州、上海、深圳、蘇州、天津成交面積同比2010年上漲，其余皆下跌。廣州漲幅最大，達(dá)31.45%;長沙跌幅最大，達(dá)28.01%，其次重慶跌幅為25.65%，北京跌幅亦超過20%。雖然該機(jī)構(gòu)沒有披露三線城市的成交數(shù)據(jù)，但代表著全國樓市風(fēng)向標(biāo)的重點(diǎn)城市今年以來走勢嚴(yán)重分化，同為一線城市的北京和廣州，一個(gè)大跌20%，而后者卻大漲31%。

　　作為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)的變化讓我們對市場的形勢有了一個(gè)大致的判斷。即，盡管5月份各地成交量反彈，但是這種反彈仍未到影響整體趨勢的程度。

　　為何會(huì)出現(xiàn)這樣的反彈?筆者認(rèn)為，由于今年1-4月份，市場供銷兩淡，各地樓市在政策調(diào)控下，市場觀望氣氛濃厚，成交一直比較低迷，使得市場本身短期存在很強(qiáng)的反彈欲望。同時(shí)，由于前期銷售的慘淡給很多上市開發(fā)商業(yè)績目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來了壓力，為實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績目標(biāo)，各開發(fā)商會(huì)有加大銷售、增加業(yè)績的欲望。最后，購房者在觀望一段時(shí)間后，在現(xiàn)實(shí)購房需求及開發(fā)商打折促銷的活動(dòng)下，會(huì)擇機(jī)入市。

　　對于5月份銷售的反彈，市場還有一種聲音認(rèn)為這根本連反彈都算不上，其理由是，去年5月份是全年銷售較低迷的時(shí)期，對比的基數(shù)較低而形成反彈的假象。但筆者認(rèn)為，廈門環(huán)比上漲85.4%、常州環(huán)比上漲29.7%、中山環(huán)比上漲4.6%等等，從這些環(huán)比的數(shù)據(jù)可以看出，在降價(jià)促銷走量的策略下，即便不與去年5月比較，很多城市的銷售環(huán)比上月上漲的趨勢是成立的。
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　　如果反彈難以持續(xù)，未來市場將呈現(xiàn)何種走向?筆者認(rèn)為，3季度極可能是全年大規(guī)模降價(jià)潮的開始。主要原因在于，由于CPI再創(chuàng)新高，貨幣政策必然繼續(xù)縮緊。6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2011年5月份宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月CPI同比上漲5.5%，創(chuàng)34個(gè)月來新高，政府治理通脹的目標(biāo)仍未達(dá)到。同日，中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，顯示政府當(dāng)前仍然堅(jiān)決要治理通脹，為此繼續(xù)緊縮貨幣流動(dòng)性。存款準(zhǔn)備金率的提高，將會(huì)使得銀行信貸額度繼續(xù)從緊，從而流向房地產(chǎn)市場的資金將更加有限。

　　另一方面，盡管在推盤量不斷增加，及開發(fā)商打折促銷的情況下，市場成交還會(huì)有所回升。然而，由于CPI不斷創(chuàng)月度新高，治理通脹仍是當(dāng)前政府的首要問題，政策依舊會(huì)收緊，使得流入樓市的資金不斷減少;同時(shí)作為樓市調(diào)控目標(biāo)的房價(jià)目前仍未有所松動(dòng)，未來政府對樓市的調(diào)控也將會(huì)持續(xù)。在緊縮貨幣政策及樓市調(diào)控政策的雙重影響下，未來樓市反彈的高度及時(shí)間必會(huì)受到抑制。

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