房地產(chǎn)調(diào)控加碼：一手壓 一手放

　　今后中國的房地產(chǎn)開發(fā)商將會背負雙重身份——商品房逐利開發(fā)商和保障房民生建設(shè)者。

　　7月20日，由國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作，要求加快供地進度保證保障房用地。另外，堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，推進商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。

　　以前土地出讓中延用至今的“價高者得”將會變成“政府和市場”雙向定價，對抑制房地產(chǎn)價格形成有利支持；而在出讓商品房用地時要求配建一定面積的保障房，此前已經(jīng)有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。會議對此做了明確表態(tài)，并有意將之在各地推廣。

　　限購加碼土地流拍

　　保障房沒人干，商品房也逐漸變冷。

　　國信證券統(tǒng)計，從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數(shù)高達37宗，一個半月的流拍數(shù)量幾乎超過上半年流拍數(shù)量總和。

　　土地市場趨冷正在加速，但這無礙調(diào)控政策的加碼。7月12日，溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議提出了五項要求（以下簡稱“新國五條”），其中重點就是“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”以及“確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)”等要求。

　　限購政策的普及無疑是在雪上加霜，最終形成房地產(chǎn)市場的供給不足。

　　國信證券數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年受限購、限證等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全國130個城市土地出讓金為7524億元，雖然同比僅減少5.5%，但環(huán)比則大幅減少37.6%。

　　7月20日，國土資源部土地利用管理司發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年上半年，全國保障性安居工程用地計劃完成16476.92公頃，與去年同期的13316.80公頃相比，增加24%，但僅完成全年任務(wù)的21.6%。

　　商品房限制發(fā)展的同時保障房并沒有達到預(yù)期效果。這一點，管理層顯然已開始意識到，并在努力做出轉(zhuǎn)變。

　　轉(zhuǎn)變只為保障房讓路

　　7月20日，二三線城市限購措施出臺后的第8天，國務(wù)院再次出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施。先后兩次國務(wù)院會議的共同議題：保障房。政策上最大的區(qū)別：前者是“限”，后者則是“放”。

　　從限制購買商品房，到加大商品房土地供應(yīng)并配套保障房建設(shè)，如此頻繁調(diào)控的背后，根本意圖還是確保調(diào)控成果：房價合理回歸與保障房順利推出。

　　一方面，讓保障房順利推出。7月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，“推進商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變?！边@可能意味著中央正在嘗試各種改革確保保障房順利推出。

　　楊紅旭對《投資者報》記者表示，事實上，自去年以來，中央一直在嘗試各種改革方式，尤其在保障房上。例如，此次會議將此前的土地出讓方式由主要的“招標拍賣掛牌出讓制度”變?yōu)椤巴七M商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變”，這種轉(zhuǎn)變可達到在抑制地價、房價的同時，解決保障房供地問題，讓保障房順利推出。

　　有分析人士還表示，未來國家一方面加大保障房建設(shè)，另一方面可能會放寬對商品房市場的管制，將商品房交給市場。不過，前提條件是保障房能順利推出。

　　另一方面，讓房價合理回歸。今年初，調(diào)控政策對一線城市實施限購后，現(xiàn)在又將擴至二三線城市。7月12日國務(wù)院會議提出對“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。

　　有媒體稱，未來限購政策可能全國化，新增的限購城市名單可能超過100個。

　　“這顯然并不現(xiàn)實。因為從房價調(diào)控的考慮上，政策目標一方面應(yīng)該進一步對一線城市施加壓力，同時對暗地里開始放松限購政策的地方的一種提醒和糾正，而不是意在真正大面積的擴大限購城市。并且，無論從政策必要性還是從可操作性上看，限購政策向三線城市大范圍推廣的概率依然很低。”楊紅旭稱。

　　他表示，國家繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的目的，正是為了提高調(diào)控效果全面顯現(xiàn)的保險系數(shù)。一是部分地方政府“不老實”，本地樓市連續(xù)低迷幾個月后，就忍受不住寂寞了，尤其是土地出讓金和房地產(chǎn)稅收的萎縮，讓他們有點捉襟見肘。明著不敢與中央對著干，卻已在私下里嘗試放松調(diào)控，對于限購措施的落實有所懈怠。

　　二是市場需求仍有所表現(xiàn)。其一，在限購城市，住宅的投資投機性需求多已逃之夭夭，但在部分未限購城市，卻出現(xiàn)了他們的身影，北京、上海、深圳、廣州等這些大都市周邊的中小城市，經(jīng)濟水平和城市環(huán)境也不錯，具有較高的投資價值，近幾個月這些地方的房價上漲明顯；其二，開發(fā)商的購地需求仍然可觀，表現(xiàn)在地價上漲較快，第二季度全國主要監(jiān)測城市居住用地價為4443元／平方米，同比去年同期上漲10.7%，而高地價會在一定程度上推高房價。

　　值得注意的是，目前限購城市已達40多個，新限購城市又能增加多少呢？

　　長江證券000783,股吧房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，限購政策是在今年4月份對抑制房地產(chǎn)過熱的延續(xù)，重點調(diào)控的對象是二、三線上漲過快的城市。但是估計覆蓋面不會太廣，因為限購的只是個別上漲過快的城市。

　　“最多20個。”楊紅旭說。其判斷理由是對于國家部委來說，限購城市還應(yīng)增加多少，實屬棘手難題。當(dāng)前，二線城市多已實行限購，只是部分中西部省會城市措施不嚴而已，讓他們重新調(diào)整文件，從嚴執(zhí)行，似乎不太現(xiàn)實。而三線城市數(shù)量龐大，多數(shù)城市房價已經(jīng)企穩(wěn)，真正房價漲速較快的仍很少。

　　數(shù)據(jù)顯示，相比5月、6月份70個大中城市中的一、二、三線城市，房價環(huán)比漲幅分別為0.13%、0.14%、0.07%，其中三線城市房價漲幅最小。

　　不過，對于入圍名單，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)，未實行限購的城市中，今年以來房價漲幅較高的前十個城市依次為：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關(guān)、常德。因此，這些房價較高、上漲過快的城市出臺限購措施的可能性非常大。

　　調(diào)控政策有糾偏必要

　　大面積和長時間的限購政策只會矯枉過正。

　　國信證券認為，中國房地產(chǎn)問題的結(jié)癥首先是地產(chǎn)繁榮的紅利沒有用好（這些紅利包括土地出讓金、部分開發(fā)商的超常利潤、炒房人的資本利得等），其次是收入分配結(jié)構(gòu)不合理。從現(xiàn)有調(diào)控手段來看，并未觸及這兩方面結(jié)癥，而是“妖魔化生產(chǎn)者”和“情緒化打壓需求”，若這種思路不變，終將造成多輸——經(jīng)濟下滑、財政減收、有房人財富縮水、無房者雪上加霜。而且政策反復(fù)，也導(dǎo)致財富擠出效應(yīng)。

　　另外，從過去幾年數(shù)據(jù)上看，土地出讓金在地方財政中占重要地位，是地方財政收入的重要補充，個別城市土地出讓金收入規(guī)模甚至超過地方財政預(yù)算內(nèi)收入。

　　由于2009年開啟的“四萬億投資”后續(xù)工程今年還需繼續(xù)建設(shè)、水利及保障性住房的硬性任務(wù)也得抓緊完成，土地市場若持續(xù)低迷，地方財政將會面臨很大壓力。

　　保障房建設(shè)本質(zhì)上是地方政府的“讓利”行為，若財政吃緊，其保障房建設(shè)壓力或會強行轉(zhuǎn)嫁給一些央企或地方國資背景的企業(yè)，由這些企業(yè)來“讓利”，從而使這些企業(yè)的盈利水平下降。同時，“土地市場低迷”也意味著未來商品住房的供應(yīng)會減少，2009年房價報復(fù)性上漲，其中一個原因就是：市場復(fù)蘇后，由于2008年土地市場低迷，導(dǎo)致2009年供應(yīng)跟不上。

　　現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場似乎正在走三年前的老路。調(diào)控一年多，從實施的具體措施來看，有“糾偏”必要。

　　但在房價尚未回歸理性之際，部分地方已現(xiàn)蠢蠢欲動的放松情緒，同時住房保障推進得有點磨蹭?！霸谶@種形勢下，中央再次重申和強調(diào)調(diào)控方針與政策，希望地方政府勿懈怠，別亂來。”楊紅旭稱。

　　特別是6 月份的銷售量反彈更搶眼。從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，季調(diào)后的單月商品房銷售面積從5 月的0.91 億平方米上漲至1.04億平方米，環(huán)比上漲14%。這些現(xiàn)象引發(fā)了決策層對未來房價反彈的擔(dān)憂。

　　因為去年曾有過類似的教訓(xùn)。2010 年4月的地產(chǎn)調(diào)控之后，交易量也出現(xiàn)了明顯的下滑，但是一方面由于后期政策預(yù)期的穩(wěn)定導(dǎo)致交易量過快反彈，另一方面供給的增長又沒能跟上需求的恢復(fù)，使得房價重新開始過快上漲。

　　對此，莫尼塔房地產(chǎn)分析師施琪對《投資者報》記者分析表示，盡管當(dāng)前和未來幾個月供給增長的速度仍然會快過銷售增長，開發(fā)商依然處在“堆庫存”的過程之中，但6 月銷量超預(yù)期反彈，使得供銷增速差明顯收窄，引發(fā)后期房價反彈風(fēng)險。

　　而中央調(diào)控房價的決心十分明確，7月12日的國務(wù)院會議再次明確提出“促進房價合理回歸”。

　　“要使房價合理回歸，其言外之意一定要使房價實質(zhì)性降下來?！?銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家、董事總經(jīng)理潘向東對《投資者報》記者表示。而事實上，已實施限購的一線城市房價已出現(xiàn)下降趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份北京二手住房價格環(huán)比下降0.1%，這是在調(diào)控政策打壓下，北京二手房價格接連兩個月出現(xiàn)回落。

　　楊紅旭坦言，房價“拐點”三季度出現(xiàn)成定局。這也與中央調(diào)控的目標相一致?！叭绶績r再上漲，還會引發(fā)更嚴厲調(diào)控政策出臺。”潘向東對調(diào)控政策還是心存余悸。

　　“遏制房價過快上漲”正確性毋庸置疑，現(xiàn)在有條件的將房地產(chǎn)開發(fā)商引入保障房隊伍也算是一條正確的道路。只是如何平衡開發(fā)商逐利的本質(zhì)與保障房低利潤的關(guān)系，除開放保障房融資外，適當(dāng)提高商品房價格，或許才是開發(fā)商進入保障房領(lǐng)域的最大動力。

來源：搜狐焦點網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀