強化房地產(chǎn)信貸防控 商業(yè)地產(chǎn)進調(diào)控視野

　　7月20日，中國銀監(jiān)會召開2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會，銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康發(fā)表重要講話，傳達貫徹黨中央、國務(wù)院最新要求，研判國內(nèi)外宏觀形勢，分析銀行業(yè)面臨的突出問題，部署下一階段的重點工作。

　　劉明康強調(diào)要進一步加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控，積極支持保障性安居工程建設(shè)。繼續(xù)嚴把開發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個基本要求，增加風(fēng)險排查頻度，加強對抵押物的及時估值和持續(xù)管理。加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款的管理，加大對假合同、假按揭等違規(guī)行為和轉(zhuǎn)按揭、加按揭等做法的打擊力度。密切關(guān)注二三線城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

　　有業(yè)內(nèi)人士對記者分析，此次銀行進一步強化地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控，主要是集中資金為下半年保障房建設(shè)助力，對于住宅項目，也明確了強化管理意識，而對于商業(yè)地產(chǎn)方面，會議已釋放了通過信貸手段加以調(diào)控的信號。

　　二三線城市商業(yè)地產(chǎn)升溫

　　日前，國際房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在成都發(fā)布的“2011年第二季度寫字樓和零售市場報告”顯示，商業(yè)地產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，這一趨勢已從北京、上海和廣州等一線城市蔓延到成都等傳統(tǒng)二線城市。而在限購和限外政策下，大量資本流向二三線城市商業(yè)地產(chǎn)。

　　報告顯示，寫字樓方面，二季度一線城市中上海租金最高，北京租金增長率最高。

　　不過，高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平表示，北京正在引領(lǐng)中國一線城市寫字樓市場進入新一輪強勁增長期，估計在可以預(yù)見的幾個季度這一趨勢不會改變。張平預(yù)計，在未來3-5年，北京甲級寫字樓租金將超過上海。

　　截至2011年第二季度，北京甲級寫字樓平均有效凈租金達到每月每平方米人民幣366元，較上一季度上漲13.6%。若僅考慮市場上剩余的可租面積，北京甲級寫字樓的有效凈租金已經(jīng)達到401元/平方米/月。

　　高緯環(huán)球投資部董事葉成宇表示，國內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)開始加快布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐；隨著中央政府對住宅調(diào)控政策的進一步監(jiān)管和落實，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也將逐步釋放，這也在一定程度上支持了投資者向商業(yè)地產(chǎn)進軍的決策。

　　調(diào)控要多管齊下

　　據(jù)一位接近監(jiān)管部門的人士表示，此次會議不僅強調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，還第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標準應(yīng)大幅高于住房按揭。

　　在此前的房地產(chǎn)信貸調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款并未被納入嚴控的對象。一位股份制銀行零售業(yè)務(wù)負責(zé)人表示，廣州目前商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款條件與二套房貸要求近似，首付五成，利率較基準上浮20%-30%。在房貸條件不斷提高后，的確有不少投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)貸款，廣州有不少客戶瘋狂掃下整棟寫字樓、整條街商鋪。商業(yè)地產(chǎn)房貸門檻變化不大。

　　有銀行業(yè)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)做得不多，主要是四大行在做。目前大部分股份制銀行將額度向中小企業(yè)貸款傾斜。

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個高度依賴資金的行業(yè)，從這一角度來說，信貸政策在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中發(fā)揮著積極而重要的作用。在抑制短期非理性需求方面，有區(qū)別的信貸政策作用最為直接和明顯。

　　相關(guān)人士對記者表示，去年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，指出要利用利息和市場準入兩個政策工具，從開發(fā)信貸和消費信貸兩個方面有區(qū)別地對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)控。在開發(fā)信貸方面，要嚴格商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。

　　為抑制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。但要取得好的調(diào)控效果，還需要多管齊下，信貸政策不僅要針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也要規(guī)范商業(yè)銀行。

來源： 地產(chǎn)中國網(wǎng)

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