中地行：樓市調(diào)控緊逼 房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)多元化

　　自2010年4月以來，國家樓市調(diào)控政策不斷加碼，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境和金融環(huán)境都發(fā)生重大變化。一方面銷售不振導致資金回籠困難，另一方面銀行緊縮貸款及證監(jiān)會對上市融資、增發(fā)、配股等途徑的嚴控，房企正面臨越來越緊缺的資金問題。為此，通過海外發(fā)行債券、票據(jù)、股權(quán)融資及依靠國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金等方式成為越來越多房企的選擇。

　　銀行貸款增長大幅減少 占資金來源比例歷史最低

　　自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企通過銀行獲取資金途徑越來越困難。2011年上半年，全國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款總共7023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005-2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達到26250億元，同比增長33%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款增長卻大幅降低情況下，企業(yè)的資金壓力可想而知。

　　受其影響，上半年銀行貸款在所占資金來源中僅僅占到17.13%，為近年來最低。而受政策的延續(xù)性，下半年通過銀行獲取貸款依然困難重重。

　　受調(diào)控影響，國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)由于較為寬松的政策環(huán)境、較高的回報、易于操作流程等優(yōu)勢得以飛速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2011年上半年，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品數(shù)量為391個，規(guī)模為890億元，占全部集合信托產(chǎn)品比例約為41.22%。房地產(chǎn)信托發(fā)行時間一般在1-2年內(nèi)，而收益普遍在10%以上甚至更高。

　　而房地產(chǎn)信托的快速增長已經(jīng)在一定程度上影響到樓市整體調(diào)控的質(zhì)量，銀監(jiān)會近日就下發(fā)了《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險監(jiān)測表》，要求信托公司從7月起，每月10日前上報每一個房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息，并口頭要求信托公司降低房地產(chǎn)信托募集數(shù)量。房地產(chǎn)信托面臨較大的政策不確定性。

　　海外融資迅速增長

　　據(jù)統(tǒng)計，上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資已經(jīng)超過1000億元，幾乎為去年全年的2倍，海外融資逐漸成為房企一個重要的資金來源途徑。目前海外融資主要是通過發(fā)行合成債券、優(yōu)先票據(jù)等形式進行，其發(fā)行利率普遍較高，大多維持在10%以上，最高達到13.5%。而對未來貨幣政策持續(xù)緊縮的預計，多數(shù)融資期限時間都超過5年。但由于金融的管制及對房地產(chǎn)企業(yè)自身實力的要求，目前海外融資僅僅成為少數(shù)大型房企籌集的途徑。
　　

　　房地產(chǎn)私募基金發(fā)展迅速

　　由于監(jiān)管的相對寬松及高額的回報，上半年在樓市調(diào)控政策的高壓下，私募基金業(yè)得以迅速發(fā)展。2011年上半年，全國總共募集房地產(chǎn)基金7支，募集總額為11.33億美元；另募集到一支規(guī)模32.49億美元主要投向房地產(chǎn)行業(yè)的夾層基金（一種提供介于股權(quán)與債權(quán)之間的資金的基金）。為此，上半年房地產(chǎn)私募基金的資金募集總量已大大超過去年全年18.59億美元的規(guī)模。而盡管目前房地產(chǎn)私募基金所占房地產(chǎn)資金來源份額還比較少，但未來高速發(fā)展將勢不可擋。

　　未來受樓市調(diào)控的持續(xù)性影響，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資渠道，如銀行貸款、上市融資、增發(fā)擴股等仍將會受到較大的限制；而海外融資、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)信托等新的融資途徑將繼續(xù)得以快速發(fā)展，但同時在政策監(jiān)管下，新型融資渠道的相關(guān)操作流程及法律政策將得到進一步規(guī)范。

來源：中地行

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