中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)即將迎來(lái)倒閉潮

據(jù)張庭賓個(gè)人博客稱 “最后一根稻草”壓垮中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)——已近在咫尺!

由于過(guò)度重視與地方政府關(guān)系，而過(guò)度輕視宏觀戰(zhàn)略預(yù)測(cè)，過(guò)分蔑視社會(huì)公眾怨聲，中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)正將迎來(lái)嚴(yán)峻宏觀調(diào)控和市場(chǎng)泡沫破滅的嚴(yán)厲懲罰——未來(lái)6-12個(gè)月，中國(guó)房企將會(huì)有相當(dāng)比例破產(chǎn)倒閉。

房地產(chǎn)企業(yè)的最后一絲僥幸正變成絕望。2010年調(diào)控以來(lái)，銀根收緊，房地產(chǎn)的企業(yè)信貸和個(gè)人房貸都急劇緊縮，股市融資也停頓下來(lái)。2011年以來(lái)，房地產(chǎn)商的最后希望只有房地產(chǎn)信托了。但是這扇門也在逐漸關(guān)閉，一季度房地產(chǎn)信托總額由2011年4季度的659億下降到443億元，占總信托的份額更是由14.9%驟降到4.69%。此后下降更快，而借貸成本急劇上升，由10%上升到20%，甚至個(gè)別達(dá)到30%。

這扇門終于在6月份關(guān)上了。從17日起，國(guó)內(nèi)主要信托公司已經(jīng)暫停除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。雖然此次監(jiān)管層并未以紅頭文件的形式下發(fā)，而是采用了電話逐個(gè)通知的“窗口指導(dǎo)”。此外，監(jiān)管層還要求今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，都要到銀監(jiān)部門逐筆審批。這意味著實(shí)際卡住了房地產(chǎn)信托。

房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的另一個(gè)對(duì)策是，東方不亮西方亮，一線沿海城市已涸澤而漁了，就轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，炒熱這些地方的樓市，通過(guò)預(yù)售購(gòu)房款的方式，以獲得流動(dòng)資金，維持一線城市的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。今年上半年，二三線城市樓價(jià)繼續(xù)上漲讓它們又看到了一絲生機(jī)

上周，這兩個(gè)指望絕處逢生，僥幸過(guò)關(guān)的最后幻想都破滅了。

7月18日消息，二三線城市的“限購(gòu)令”名單不久將出爐。據(jù)悉，住建部已著手調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的原因，并據(jù)此圈定新一輪的限購(gòu)城市名單。這與國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議日前強(qiáng)調(diào)要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要執(zhí)行限購(gòu)政策的決定幾乎同步。

7月20日，銀監(jiān)會(huì)召開2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)，劉明康主席要求，銀行金融機(jī)構(gòu)審慎開展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，警惕網(wǎng)絡(luò)借貸、民間借貸和小額貸款公司等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

7月22日，中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出：“要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。”

從住建部到銀監(jiān)會(huì)，再到國(guó)務(wù)院，最后到最高核心層的黨中央政治局會(huì)議，均一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控的決心不動(dòng)搖，力度不放松”。由此可以斷定，已經(jīng)關(guān)緊了的房地產(chǎn)融資大門不可能短期打開。除非相當(dāng)一批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，由此帶動(dòng)房?jī)r(jià)較大幅下降，樓市調(diào)控成果得到明顯體現(xiàn)。

時(shí)至今日，合法融資主渠道大門已經(jīng)關(guān)嚴(yán)，地產(chǎn)商的“最后一根稻草”是民間借貸。上周，本人到廣東調(diào)研，與當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)代表性商會(huì)進(jìn)行了較充分的交流，得知，即使是商會(huì)朋友之間，地產(chǎn)的借款利率已經(jīng)達(dá)到了年40%——這一利率意味著，如果借款兩年半，其本金都會(huì)被耗光。

現(xiàn)在已可以肯定地判斷，中國(guó)地產(chǎn)商10年以來(lái)的好日子走到了盡頭，很多地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)深陷“四面楚歌”絕境，逼近“霸王別姬”時(shí)刻。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生很多令人唏噓不已的悲劇。

然而，地產(chǎn)商未來(lái)的“悲慘世界”很少有人會(huì)同情。因?yàn)槠渲泻芏嗳说谋└槐緛?lái)就是對(duì)社會(huì)公眾的侵奪，當(dāng)然他們貪的是小頭，地方政府占的是大利;因?yàn)橹醒肴钗迓?，三輪調(diào)控，很多人置若罔聞，一路對(duì)抗走到黑;因?yàn)楸救撕椭腥A元智庫(kù)自2009年以來(lái)不斷升級(jí)對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)的警告力度，然而很多人將之作為耳旁風(fēng)。

2009年10月19日，本人撰文《房地產(chǎn)泡沫已成中國(guó)人財(cái)富最大威脅》首發(fā)于第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)指出：最令人頭疼的是，房地產(chǎn)泡沫的隱患正日益放大，如果不能果斷有效遏制其繼續(xù)膨脹的態(tài)勢(shì)，如再膨脹三年，將難免出現(xiàn)巨大雪崩，也難免將擊穿中華文明復(fù)興的經(jīng)濟(jì)底線，最糟糕的是，它與全球紙幣崩潰主權(quán)債務(wù)危機(jī)同時(shí)襲來(lái)，則中國(guó)國(guó)內(nèi)矛盾將空前激化，中國(guó)將難免被迫用武力向外轉(zhuǎn)嫁社會(huì)危機(jī)。

2009年年底，筆者連發(fā)《房地產(chǎn)泡沫硬在地方政府既得利益》、《結(jié)婚房為何會(huì)成為中國(guó)人命運(yùn)絞索》、《樓市泡沫雪崩為何十倍猛于A股大跌》、《當(dāng)泡沫難免，推高股價(jià)比推高房?jī)r(jià)好》、《中國(guó)樓市泡沫：黃金眼中大，人民幣眼中小》以上文章均刊發(fā)于第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，為2010-2011必將越來(lái)越嚴(yán)厲的樓市調(diào)控預(yù)警。

2010年以來(lái)，中華元智庫(kù)不斷升級(jí)房地產(chǎn)危機(jī)預(yù)警，1月推出戰(zhàn)略報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正將盛極而衰》;2010年3月，刊發(fā)《樓市轎子理論：坐轎者快把抬轎者壓垮了》;4月刊發(fā)《房產(chǎn)盛極而衰 黃金將成為中國(guó)投資品之王》以上兩篇文章刊發(fā)于第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào);2011年1月，推出戰(zhàn)略報(bào)告《中國(guó)樓市：回調(diào)或崩盤》;2011年3月，推出戰(zhàn)略報(bào)告《中國(guó)樓市拐點(diǎn)已到》……如此不斷預(yù)警，作為戰(zhàn)略預(yù)測(cè)者的中華元智庫(kù)已經(jīng)是盡心盡力了，只能說(shuō)破產(chǎn)倒閉真的是這些地產(chǎn)商的宿命了。

這種“戰(zhàn)略迷失悲劇”僅僅地產(chǎn)商的笑話嗎?非也，類似的悲劇正在金融業(yè)拉開帷幕，隨著全球主權(quán)債務(wù)危機(jī)的蔓延，全球紙幣危機(jī)的深化，紙幣信用資產(chǎn)正日漸逼近大崩潰的前夜。倘若這個(gè)大崩潰像現(xiàn)在房地產(chǎn)危機(jī)這樣降臨，那些缺乏黃金、石油、銅等實(shí)物資產(chǎn)財(cái)富，主要是紙幣信用資產(chǎn)——現(xiàn)金、債券、證券等的金融機(jī)構(gòu)，將面臨滅頂之災(zāi)。這包括中國(guó)大多數(shù)保險(xiǎn)公司、證券公司、基金公司，相當(dāng)大比例銀行、信托等等，相當(dāng)有可能遭遇嚴(yán)峻的信用風(fēng)險(xiǎn)，甚至一些金融機(jī)構(gòu)將被清零。這個(gè)越來(lái)越大的未來(lái)悲劇可能，本人已經(jīng)預(yù)警了5年時(shí)間。

“戰(zhàn)略迷失悲劇”未來(lái)還可能發(fā)生在地方政府身上，過(guò)去很多年，地方政府一直是以“土地招拍掛”等手段，不斷擴(kuò)張既得利益，這樣下去，終究有物極必反的時(shí)候。一言以蔽之，“公務(wù)員泡沫”將是中國(guó)最后的泡沫，而這個(gè)泡沫現(xiàn)也開始走向破滅的道路。

無(wú)論是地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和地方政府，“戰(zhàn)略迷失悲劇”表面原因是缺乏開闊視野戰(zhàn)略前瞻，缺乏廣闊胸懷吸納諫言，缺乏創(chuàng)新能力而路徑依賴;根本原因是既得利益不斷擴(kuò)張的慣性，是內(nèi)心無(wú)限膨脹的執(zhí)著貪婪。

面對(duì)未來(lái)“戰(zhàn)略迷失悲劇”的不斷高發(fā)，我們現(xiàn)在只能深深地嘆息。同時(shí)我們期待，一個(gè)戰(zhàn)略智慧前瞻備受重視的時(shí)代由此發(fā)端，而我們已經(jīng)為此做好了準(zhǔn)備

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