房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)

　　從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期上來(lái)看，我們認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的阿喀琉斯之踵，仍然在于房地產(chǎn)。正如《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志在今年3月5日刊中指出的那樣，作為一種資產(chǎn)，房地產(chǎn)在歷史上造成了比其它任何一種資產(chǎn)所造成的都要多的經(jīng)濟(jì)減速、乃至衰退。

　　就目前市面上普遍流行的觀點(diǎn)來(lái)看，大家多半承認(rèn)房地產(chǎn)是個(gè)問題，但仍然憧憬它是個(gè)可控的問題有沒有感覺有點(diǎn)像美國(guó)2007年底2008年初的輿論氛圍。問題是，房地產(chǎn)的問題真正可控嗎？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是否可控這個(gè)問題，比較難以得出那么確定的答案，那么我們先從側(cè)面看看房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性到底有多么緊密。我們比對(duì)了過去幾年房地產(chǎn)投資資金來(lái)源總額同比增速和4個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)整體指標(biāo)同比增速：發(fā)電量、鋼材產(chǎn)量、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量、財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)總收入，發(fā)現(xiàn)其相關(guān)性相當(dāng)高。而這種高相關(guān)性也決定了一些針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的金融壓力測(cè)試所取得的結(jié)果存在高度的不確定性，因?yàn)檫@種關(guān)聯(lián)實(shí)在難以用模型進(jìn)行模擬。

　　其實(shí)，存在的數(shù)據(jù)說明了高相關(guān)性，不存在的數(shù)據(jù)也說明了高相關(guān)性——只是從另一個(gè)側(cè)面。為什么全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)、空置率數(shù)據(jù)至今仍然缺失？難道真的是因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計(jì)？為什么美國(guó)全都統(tǒng)計(jì)了呢？

　　過去10多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步泡沫化已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在過去10多年中，房屋的租金回報(bào)率逐步下降——這和美國(guó)在2007年以前的情況類似。如果說房地產(chǎn)價(jià)格的上漲僅僅是更多的、由城市化趨勢(shì)帶來(lái)的需求所導(dǎo)致的正常價(jià)格波動(dòng)，那么為什么房租價(jià)格沒有同步上漲呢？難道新進(jìn)城的移民所帶來(lái)的需求應(yīng)該首先推高住房的價(jià)格，而不是租金的價(jià)格嗎？

　　如果說從基本面的角度來(lái)看，房地產(chǎn)存在的問題已經(jīng)維系了10多年之久，那么從貨幣的角度來(lái)看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)。

　　從日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂前后，一個(gè)貨幣方面的顯著特征就是，貨幣總量同比增速迅速下滑，M2增速由10%以上迅速變成負(fù)值——當(dāng)然泡沫的破裂本身也對(duì)這樣的下滑帶來(lái)了反身性的影響。但從數(shù)據(jù)上看，貨幣總量增速的下滑似乎更為領(lǐng)先一些。就目前的中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說，類似的事情正在上演。

　　另一方面，目前上市可比房地產(chǎn)公司在短期流動(dòng)性和負(fù)債方面的財(cái)務(wù)狀況正在趨于嚴(yán)峻。而在過去10多年中所累積起來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿率，目前也達(dá)到了一個(gè)新的高度。

　　我們幾乎可以肯定，作為一個(gè)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于股票等金融資產(chǎn)的資產(chǎn)，房地產(chǎn)很可能會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，而其帶來(lái)的沖擊也許會(huì)大于我們通過直接的模擬模型所能推測(cè)的。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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