催生樓市變化 從新一輪調(diào)控看房地產(chǎn)新動向

　　4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政策，拉開了新一輪樓市調(diào)控序幕。如今將過一月，商品房成交量、消費(fèi)者預(yù)期等都出現(xiàn)了新的變化。

　　人們期待著，經(jīng)過新一輪調(diào)控，樓市能夠擠出泡沫，走上健康發(fā)展軌道，讓群眾實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力支撐。

　　直指高房價的斷然舉措

　　當(dāng)國際金融危機(jī)從大洋彼岸 論壇 新聞襲來時，中國經(jīng)濟(jì)感受到刺骨的寒意。房地產(chǎn)市場一度在2009年初出現(xiàn)少有的冷清與蕭條。2009年二季度以來，房地產(chǎn)市場重新上演火爆場面。

　　北京、上海、深圳等一線城市房價飛漲，有的地方每平方米房價一個月就漲上千元；銀川、?？诘榷€城市也在月度房價漲幅榜上位居前列。土地市場目睹了一幕幕“地王”誕生的鏡頭。特別是2010年全國兩會之后，北京一日出現(xiàn)三個“地王”。

　　高房價，引起了社會的廣泛關(guān)注。2010年全國兩會前，在一些網(wǎng)站征集網(wǎng)民意見中，房價問題名列榜首。“蝸居”“房奴”“集裝箱住宅”“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現(xiàn)，表達(dá)著對高房價的憂慮和擔(dān)心。過快增長的房價，也在不斷積累著金融領(lǐng)域的風(fēng)險。

　　正是在這樣的背景下，兩會之后，4月17日國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于遏制部分城市房價過快上漲的通知》，打出樓市調(diào)控組合拳：建立考核問責(zé)機(jī)制，明確各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)；實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高二套房貸款首付比例和利率，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管等。

　　各地的細(xì)化政策隨即接踵而至：4月23日，青島率先出臺被稱為“新14條”的樓市調(diào)控細(xì)則；4月30日，北京出臺“京十二條”，一個家庭只能新購一套商品房等政策；5月6日，深圳出臺細(xì)則，對非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款……

　　2005年以來的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策更多著力點(diǎn)都放在信貸或稅收上，而此次調(diào)控則幾乎動用了所有的政策工具，從稅收政策、住房保障政策、土地政策、預(yù)售制度等方面作了進(jìn)一步規(guī)定，力度之大前所未有。

　　更為重要的是，此次出臺的一系列政策措施，既考慮到房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用，更注重其改善民生的基本功能。正如國務(wù)院發(fā)展研究中心專家夏斌所說，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)研究會副會長、成都大學(xué)副校長張其佐說：“房屋是一種特殊商品，它的需求漲跌不能完全交給市場去調(diào)節(jié)。當(dāng)前遏制房地產(chǎn)價格過高，有利于防止房地產(chǎn)泡沫重演，是調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合?！?/p>

　　催生樓市五大變化

　　調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的變化。

　　首先是二手房市場成交量大幅度下降。樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布，京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。素有風(fēng)向標(biāo)之稱的二手房市場經(jīng)歷了成交量從急劇擴(kuò)大到下降的轉(zhuǎn)變。

　　以北京為例，新政策公布首周，急于規(guī)避政策的購房者掀起了一股搶簽潮。來自北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月19日北京全市共成交二手房2369套，其中二手房住宅2208套，刷新了北京二手房單日成交紀(jì)錄。集中成交的高峰之后，交易量開始下滑。4月30日下降為1654套，而5月1日和2日分別只有240套和186套。

　　“原本一天咱們能接待十多組客戶，可是現(xiàn)在每天只能接待二三組?！北本┕芮f的中介經(jīng)紀(jì)人李方告訴記者，3月份他們還坐在門店里等客戶，現(xiàn)在不得不又拿著廣告牌出去找客戶了。

　　其次是一手房成交量萎縮。5月1日，記者來到北京豐臺區(qū)馬家堡東路一個不到100平方米的售樓處，10來個看房者或圍著沙盤指指點(diǎn)點(diǎn)，或翻看樓書，或與售樓人員交談，這與以前節(jié)假日里許多售樓處摩肩接踵的景象形成了明顯的反差。

　　作為傳統(tǒng)銷售旺季，“五一”假期，部分城市樓市明顯遇冷。廣州全市住宅假期銷售僅為178套，比平時正常成交低了一半，上海“五一假日樓市”展覽會成交量也明顯萎縮。

　　南京出現(xiàn)商品房價格小幅回落。據(jù)南京市房產(chǎn)管理局局長助理潘文輝介紹，4月14日至30日，南京部分新開樓盤實(shí)際成交價格出現(xiàn)10%至20%的降幅，大部分在售樓盤推出了力度較大的打折優(yōu)惠措施。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份當(dāng)月，商品房銷售面積8051萬平方米，比3月當(dāng)月減少155萬平方米，其中住宅銷售7249萬平方米，減少180萬平方米。

　　由于2009年同期數(shù)據(jù)基數(shù)較低和政策存在時滯效應(yīng)，4月份全國70個大中城市房價依然呈上漲態(tài)勢，但是國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，隨著時間的推移，相信政策效應(yīng)會繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格，包括大家購房的預(yù)期都會有很大的變化。

　　第三，土地市場開始降溫。國土部釋放加大土地供應(yīng)信號，開發(fā)商靠土地融資受到限制。5月7日，昔日地王頻現(xiàn)的上海新江灣城地塊，僅以拍賣底價成交，相對周邊地塊的樓板價，跌去了三分之一。北京最大的順義地塊由于5家開發(fā)商的報價均低于政府底價而流標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，4月份土地成交大幅回落，環(huán)比降幅超過40%。

　　第四，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域出現(xiàn)新變化。證監(jiān)會表示將聯(lián)合國土資源部加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。5月5日銀監(jiān)會再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，銀根緊縮態(tài)勢進(jìn)一步加大。來自股市的反應(yīng)也快速強(qiáng)烈，地產(chǎn)股大幅度下跌。

　　第五，購房者的消費(fèi)預(yù)期隨著新政策的出臺而發(fā)生重大變化，等待和觀望的情緒漸濃。中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行職工劉女士說：“本來已經(jīng)看了幾家樓盤了，不過現(xiàn)在我想還是先租房子吧，也許幾個月后房價就會降下來。”

　　根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，4月份全市共辦理租賃業(yè)務(wù)近兩萬件，環(huán)比上漲36.9%，與去年同期相比上漲22.8%，創(chuàng)下歷年同期的最高紀(jì)錄。

　　“4月中旬出臺的新政策直接刺激了租賃市場?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師齊凡說，大量購房者選擇放棄在近期內(nèi)的購房計劃“轉(zhuǎn)購為租”，增加了需求量。同時，大量業(yè)主對樓市持觀望態(tài)度，將手中房產(chǎn)“轉(zhuǎn)售為租”，從而形成了目前租賃市場供需兩旺的局面。

　　購房者對未來市場預(yù)期產(chǎn)生變化，還導(dǎo)致了退房的出現(xiàn)。據(jù)了解，北京市出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的具體措施之后，不論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說，“從近期的市場反饋情況看，一些城市商品住房價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制，社會普遍反應(yīng)積極?！?/p>

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

　　對于當(dāng)前的市場變化，一些專家認(rèn)為，是否會形成拐點(diǎn)，需要時間來觀察。人們更期望通過調(diào)控，真正讓房地產(chǎn)市場走上健康發(fā)展的軌道。

　　以1998年取消福利分房制度為起點(diǎn)，中國房地產(chǎn)市場還很年輕。自2003年以來，經(jīng)過對樓市的多次調(diào)控，調(diào)控方向逐步清晰：保障歸保障，市場歸市場，既發(fā)揮市場機(jī)制的作用，又發(fā)揮政府調(diào)控的作用。調(diào)控方式逐步完善：從單純的抑制需求到同時增加土地住房等供給進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。調(diào)控手段更為靈活：實(shí)行差別化的住房信貸政策，避免一刀切。調(diào)控職責(zé)逐步明確：建立考核問責(zé)制，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

　　但是，不能期待中國房地產(chǎn)市場一下子就調(diào)整好，一下子就健康起來。調(diào)控之下回歸理性需要有一個過程。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松認(rèn)為，還需要有制度的跟進(jìn)，才能保證長期的健康發(fā)展。

　　住房保障制度急需完善。政府通過住房保障政策實(shí)現(xiàn)對住房需求和住房供給的干預(yù)，有利于解決房地產(chǎn)市場中的住房分配不均衡現(xiàn)象，提高中低收入者的住房消費(fèi)水平，進(jìn)而提高整個社會的福利水平。

　　伴隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最近已連續(xù)兩次發(fā)出通知，分別就加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理和廉租房管理作出規(guī)定，為大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)夯實(shí)制度基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)市場交易制度尚需加強(qiáng)。購房者由于非專業(yè)化和高度分散，在一定程度上屬于弱勢群體，如果缺乏公正、有效的市場交易規(guī)則，消費(fèi)者利益就會受損。由于市場失靈，政府必須承擔(dān)起維護(hù)市場秩序的重任。

　　加快財稅制度改革。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，應(yīng)抓緊研究制定在我國開征房地產(chǎn)稅，也就是當(dāng)前常被提及的“物業(yè)稅”。他說，開征房地產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源，替代一直以來屬于政府短期行為的“土地財政”。

　　土地制度改革需要推進(jìn)。土地供應(yīng)面臨兩難困境，一方面18億畝的耕地紅線要守??；另一方面，我國正處于加速城市化的階段，城市發(fā)展用地不足。破解這一矛盾需要進(jìn)行相應(yīng)的土地制度改革使之達(dá)到供需平衡，既要保護(hù)耕地，又要保障必要的城市發(fā)展用地。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它關(guān)乎民生改善，關(guān)系經(jīng)濟(jì)全局。只要堅持不懈地加強(qiáng)和改善調(diào)控，定能使房價保持在一個合理的價位，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

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