房地產(chǎn)信貸整體風險可控

　　從數(shù)據(jù)上看，各行的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款質(zhì)量在現(xiàn)階段都保持良好。以工行為例，該行此類貸款的不良率從去年底的0.88％降至0.77%，低于整體不良率，不良余額則從46億元下降至38億元。

　　在中報發(fā)布會上解讀各自的個人房貸業(yè)務(wù)時，各國有大行高管不約而同地強調(diào)，此項業(yè)務(wù)目前仍以支持首套房自住型需求為主，因此風險可控。

　　“人人喊打”的高房價招來了各級政府愈加嚴厲的調(diào)控，不明朗的未來走勢使得購房人持幣觀望的情緒越來越濃。在這樣的形勢下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險持續(xù)受到各方高度關(guān)注。

　　房地產(chǎn)信貸增速普遍放緩

　　剛剛公布的2011年半年報顯示，五家國有控股上市銀行今年以來的房地產(chǎn)信貸都出現(xiàn)了不同程度的收縮。

　　工行上半年房地產(chǎn)貸款增速為3.15%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速為1.5%，個人住房貸款增速為4%。該行行長楊凱生表示，并未像外界傳言的那樣停止發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而是實現(xiàn)了“穩(wěn)健增長”。同期，該行的信貸增速是6.6%。

　　截至6月30日，農(nóng)行的法人房地產(chǎn)貸款（不含經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款）余額是4066.29億元，較上年末減少130.09億元；個人住房貸款8264.81億元，較上年末增加1018.89億元，增長14.1%。

　　截至6月末，中行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模為3300億元，占境內(nèi)公司貸款的比重是8.9%，這一數(shù)字在同業(yè)大銀行中處于較低的位置。

　　建行方面，上半年其房地產(chǎn)業(yè)貸款增長4.09%。個人住房貸款余額15433.74億元,較上年末增加1745.63億元，增幅為12.75%。

　　截至6月末，交行房地產(chǎn)貸款占比6.18%，比年初有所下降。

　　開發(fā)類貸款管理日趨嚴格

　　從數(shù)據(jù)上看，各行的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款質(zhì)量在現(xiàn)階段都保持良好。以工行為例，該行此類貸款的不良率從去年底的0.88％降至0.77%，低于整體不良率，不良余額則從46億元下降至38億元。再以農(nóng)行為例，該行的開發(fā)類貸款不良率為1.22%，同期縣域貸款的不良率為2.07%。

　　為防范風險，各行主要選擇了大型房企和重點客戶。據(jù)中行行長李禮輝透露，該行重點客戶占比較高，60%以上是總行和分行的客戶，且貸款期限較短，所簽合同平均期限2.66年，實際還款期沒有超過2年。農(nóng)行風險總監(jiān)宋先平也表示，該行主要服務(wù)央企和大型房地產(chǎn)企業(yè)。建行的新增貸款則主要用來支持房價走勢平穩(wěn)區(qū)域中資金實力強、開發(fā)資質(zhì)高的重點優(yōu)質(zhì)客戶，重點支持符合國家產(chǎn)業(yè)政策的住宅類項目，包括居民住宅和保障性住房建設(shè)。

　　此外，各行的風險管理策略也更加嚴格。工行表示，會根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策導向及市場變化，及時調(diào)整完善房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，實施行業(yè)限額管理，嚴格控制房地產(chǎn)貸款投放，優(yōu)先支持在建、續(xù)建項目；同時嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理制度，加強銷售資金專戶管理，嚴格按項目銷售進度回收貸款。農(nóng)行表示，已經(jīng)提高了房地產(chǎn)客戶及項目準入標準，實行嚴格的指令性限額管理，強化和完善房地產(chǎn)貸款壓力測試，并將壓力測試結(jié)果作為信貸業(yè)務(wù)審查審批的參考依據(jù)。交行除了實行客戶名單式管理外，還將貸款向居住類房地產(chǎn)開發(fā)傾斜，同時在不同區(qū)域?qū)嵤┎煌摺?/p>

　　個人房貸仍以支持自住為主

　　前幾年，個人房貸業(yè)務(wù)一直被視作銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但在當前房地產(chǎn)市場不景氣的前提下，一旦出現(xiàn)房價大幅下降，是否會造成貸款人還款意愿下降，導致大面積違約出現(xiàn)？

　　在中報發(fā)布會上解讀各自的個人房貸業(yè)務(wù)時，國有大行高管不約而同地強調(diào)，此項業(yè)務(wù)目前仍以支持首套房自住型需求為主，因此風險可控。

　　據(jù)工行行長楊凱生透露，目前，該行的個人房貸業(yè)務(wù)不良率僅有0.4%，其中一套房貸余額占比為95.12%，二套房為4.23%，三套房為0.65%。另外，該行個人房貸的戶均余額為21.3萬元，50萬元以下貸款的占比為68.6%，100萬元以下貸款的占比為84.4%。他還介紹，工行目前沒有貸款數(shù)額占到房屋總價8成以上的貸款。通過這些數(shù)據(jù)，楊凱生認為工行的個人房貸業(yè)務(wù)質(zhì)量良好。

　　再以農(nóng)行為例，該行風險總監(jiān)宋先平介紹，該行的個人房貸目前不良率為0.52%。已發(fā)放貸款中，首套房貸款占到了95.2%，二套房為4.8%。他強調(diào)：“個人房貸業(yè)務(wù)原則上支持自住需求，不支持炒房?！?/p>

　　建行的年報則顯示，新投放住房貸款同樣主要支持居民購買自住型住房的貸款需求，并向房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的地區(qū)傾斜。其中，新發(fā)放住房貸款的平均首付比率42.7%。

　　一套房為主的個人房貸格局下，房貸資金用于炒房的幾率不大，相對而言違約幾率也較低。此外，今年以來，由于貸款額度緊缺，各行普遍調(diào)高了房貸首付比例，取消了利率優(yōu)惠，同時嚴格了貸款審批。

　　雖然半年報顯示，當前房地產(chǎn)信貸的風險尚在可控之中，但目前房地產(chǎn)市場的走勢仍有眾多不確定因素，而房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題反映到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量上還需要一段時間。日前，評級機構(gòu)惠譽在京表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風險敞口構(gòu)成了中資銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的最大威脅。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)風險，銀監(jiān)會表示出了高度重視，并在年中會議上提出，要緊抓房地產(chǎn)貸款風險。銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機構(gòu)一定以在建工程為抵押，并及時調(diào)整抵押物估值；加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；同時，繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風險保持關(guān)注和警覺。盡管目前資產(chǎn)質(zhì)量尚佳，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險仍是一個值得高度關(guān)注的問題。

來源：金融時報 作者：戴磊

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