易憲容：中國房地產(chǎn)泡沫已到無可復加的地步

對中國金融體系的風險，角度不同利益不同所看到景觀也完全不一樣。在國外的不少投資來看，如果按照成熟的市場經(jīng)濟標準，那么中國金融體系面臨著巨大的風險。因為，無論是銀行信貸濫發(fā)、地方融資平臺擴張，還是房地產(chǎn)泡沫破滅及銀行貸款景氣下滑周期中的惡化，都是導致金融體系快速惡化的誘因。不過，在國人，特別是政府官員看來，中國金融體系有風險，但其金融風險基本上都在可控的范圍內(nèi)。無論是地方政府融資平臺還是個人房地產(chǎn)按揭貸款的風險都是如此。

對于中國金融體系的風險有多高，其高風險又在哪里？我們只要看一個現(xiàn)象就可以見葉知秋了。截至8月31日，國內(nèi)16家上市銀行公布了上半年的業(yè)績，其利潤達4610億元，同比增長達34%，各銀行年化凈資產(chǎn)收益率普遍達到20%。在全國利潤額最多的十大企業(yè)中，其中銀行占8席，工商銀行更是成了國內(nèi)最為賺錢的上市公司。可以說，這是國內(nèi)銀行有史以來業(yè)績最好水平時刻。不過，奇怪的是，國內(nèi)銀行上市公司如此好的業(yè)績，其股市卻在業(yè)績公布跌得底朝天。不少上市銀行的股票紛紛跌破了一年來的最低價。何也？市場擔心國內(nèi)商業(yè)銀行這種業(yè)績不可持續(xù)，擔心國內(nèi)商業(yè)銀行未來將面臨著巨大的風險，擔心國內(nèi)金融體系的系統(tǒng)性風險爆發(fā)。

我們知道，中國金融體系與美國金融體系最大的不同是銀行為主導，國內(nèi)90%以上的融資是通過銀行體系來進行。不僅銀行利率決定了國內(nèi)金融體系的價格，而且銀行體系的風險決定整個金融體系的風險。因此證券市場對銀行上市公司的風險的擔心，其實就是對國內(nèi)金融體系風險的擔心。而國內(nèi)銀行體系的巨大風險就在于房地產(chǎn)泡沫破滅的信貸風險?？梢哉f，近二十年來，國際上金融危機的爆發(fā)，無不與房地產(chǎn)泡沫破滅導致的信貸風險有關。當前中國的情況應該比以往任何國家的房地產(chǎn)泡沫風險都要大。

可以說，從2003年以來，中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)持續(xù)了近十年的時間，從而形成了世界經(jīng)濟史上前所未有的房地產(chǎn)大泡沫。這個泡沫之大，可以從以下幾個方面來看。一是十年來國內(nèi)住房價格上漲，盡管國家統(tǒng)計局公布房價上漲幅度十分平穩(wěn)，但實際上各城市的房價上漲基本上在5倍以上，而北京這樣一線城市的房價上漲8倍以上，城中心10倍以上（我們只要用10年前某樓盤的價格與當前該樓盤二手房的價格比較就一清二楚）。在世界歷史上找不到哪個國家哪個時期房價會如此瘋狂上漲的地方。二是由于政府政策鼓勵住房炒作，及房價瘋狂上漲，從而使得購買住房就能夠賺錢成了一個“真理”，及人人皆知的賺錢工具。在這種情況下，全民投機炒作住房?？梢哉f，歷史上找不到哪個國家哪個時期持有多套住房的人會如此之多。特別是政府官員。三是沒有哪個國家哪個時期，住房持有在投機炒作者手空置是如此多。如果國家對中國住房普查，其問題全部顯露出來。僅從這三個方面來說，中國房地產(chǎn)泡沫巨大到了無可復加的地步。房地產(chǎn)泡沫巨大，銀行信貸隨時都面臨著巨大風險。

不過，國內(nèi)銀行體系面臨著更大的風險是無論地方官員、金融機構(gòu)管理層、房地產(chǎn)開發(fā)商及持有多套住房者等則否認其巨大風險存在。比如說，當前銀行分不開逾期貸款在增長，他們就理解為其占貸款的比重小，特別不良貸款余額及不良貸款率都在下降。因此，銀行信貸風險是在可控制的范圍內(nèi)；而政府融資平臺貸款余額高，四大國有銀行所占的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此，這些貸款不僅沒有問題而且還是質(zhì)量較好的資產(chǎn)；又比如，四大國有銀行的管理層都出來說，對于個人住房按揭貸款，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上，因此，個人住房貸款的質(zhì)量良好，根本就不存在風險。更為好玩的是，根據(jù)銀監(jiān)會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險等。國內(nèi)整個銀行信貸根本就不存在多高風險或有風險也是在可控范圍內(nèi)。

但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件下，一是房價只漲不跌的假定條件下?？梢哉f，只要房價不下跌，國內(nèi)房地產(chǎn)的銀行信貸就不存在風險，也不會出現(xiàn)多高的信貸不良率。不過，這種假定是不成立的。中國這個前所未有的房地產(chǎn)大泡沫，即使政府繼續(xù)托市（比如現(xiàn)在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機炒作及住房持有成本），房地產(chǎn)泡沫也可能繼續(xù)吹大，但是這個吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫不逐漸擠出，想讓其不破滅是誰也無法阻擋的。當前這些沒有體驗過房地產(chǎn)價格出現(xiàn)周期性調(diào)整的人根本就無法想象到房地產(chǎn)泡沫將會發(fā)生什么的。當然當前銀行信貸沒有風險了。

二是假定政府公布的統(tǒng)計或他們所看到統(tǒng)計反映市場的實際情況，但實際上非也。比如當前各國住房按揭貸款自住率的比例，如果真如四大國有銀行管理者所說，占95%以上，在政府統(tǒng)計報表中每年的房價又上漲不高，那么這些年來的政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真是多此一舉。從這些數(shù)據(jù)看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場不是在健康發(fā)展的軌道上嗎？但實際上根本就不是這樣。他們的這個95%其實就是當前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個住房投機炒作者，如果簡單證明自己是購買第一套而可享受種種優(yōu)惠條件，他為何要說自己購買第二套而增加其購買住房的成本呢？可以說，在這個95%中，作為一個住房投機炒作者，已經(jīng)購買一百套住房，也會千方百計自己是購買第一套住房的。這種情況對商業(yè)銀行的職工更是明顯。

可以說，近十年來國內(nèi)房價飚升，房地產(chǎn)泡沫吹大，完全是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別是2009年-2010年更是明顯。既然是銀行信貸推高的，那么房地產(chǎn)泡沫破滅豈能不帶來巨大的風險。特別是到2011 年6 月末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26 萬億元，其中個人住房貸款余額6.26 萬億元。其兩個指標都比2008年底增長了一倍。而且更為嚴重的是，有人據(jù)估算現(xiàn)在的55萬億左右的銀行信貸中，其60%-70%的貸款都是與房地產(chǎn)有關。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個人住房及土地抵押貸款都是如此。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來，但是如果房價下跌，其風險有多高是十分難以測算的。而且往往是，如果某個資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，導致金融市場的系統(tǒng)性風險爆發(fā)，那么其金融風險不僅會全部暴露出來，而且這種風險也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉，并非是個體金融機構(gòu)的風險暴露，而在于某個金融環(huán)節(jié)流動性斷裂導致整個金融體系的崩塌。而這些風險多大是無法用靜態(tài)的方式及房價上漲思維來計算的。

可見，當前國內(nèi)金融體系的風險就在于國人從來經(jīng)歷過住房價格出現(xiàn)周期性調(diào)整所面臨的風險，在于國人沒有認識到國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有多大，沒有認為到這個巨大的房地產(chǎn)泡沫一定會破滅，而假定房地產(chǎn)不存在泡沫，及房價不會下跌，因此整個銀行的信貸風險特別房地產(chǎn)信貸風險都在可控范圍內(nèi)。但是，任何系統(tǒng)性風險都是存在及不可預測，國人想國內(nèi)金融體系的系統(tǒng)性風險發(fā)生后再來關注，估計會為時已晚。最近，國際評級機構(gòu)惠譽提出警告，可能下調(diào)中國人民幣債務信用評級，因為在信貸高峰后，債務違約風險上升，經(jīng)濟將面臨著調(diào)整。對此，我們對國內(nèi)銀行信貸風險及金融體系的風險是否應作足夠估計呢，特別是房地產(chǎn)市場信貸風險更應該做足夠的估計。

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀